부동산 전망 - 슈퍼싸이클 - 현재 시장의 특이점(2021.08.19) 신성철님 유튜브

 

 

 

 

안녕하세요?

 

추위와 코로나로 부터 안녕하시길 바랍니다.

 

 

신성철님께서 연말 선물로 동영상을 비공개에서 공개로 올려주셨습니다.

연말까지만이라서 얼른 보고 내용을 요약하고자 합니다.

 

저도 기록으로 남겨서 두고두고 보려고 1시간이 넘는 영상이지만 

이렇게 연속으로 글을 남깁니다.

 

현재시장의 특이점 2 (2021 08 19)

https://www.youtube.com/watch?v=2SMgzVgZx04&t=107s 

2016년 버전으로 시장의 특이점도 참고로 보시면 도움이 많이 되실 거 같네요

https://dalmir.tistory.com/75

부동산 대전망 10년 후 슈퍼싸이클 (2030년 전망) (By 신성철님) - 1편

 

 

<내용 요약>

 

 

1.

수요란 무엇인가?

주식에서는 주식을 사는 사람인가?

아니다. 3명이던 10명이던 사람수가 중요한게 아니고 돈의 양이 중요하다.

돈없는 사람은 많아도 소용이 없고 수요란 유동성이다.

그렇기에 주식의 수요는 예측이 어렵다.

 

부동산의 수요란 무엇인가?

돈(유동성)이 아니고 가구수이다.

 

부동산의 수요공급에 의한 상승이나 하락인지에 대한 추세 판단은 수도권만이 가능하다.

지방은 분석 및 예측이 어렵다.

 

부동산의 수요는 가구수이고 가구수는 매년 ±5%이내로 움직인다.

가구수는 반드시 집을 점유하고 있다.

점유 유형만 다를 뿐 수요는 거의 일정하다고 볼 수 있다.

그래서 부동산이 쉽다.

 

주택보급율은 총 주택물량을 가구수로 나눈 값이다.

공급은 20만호, 40만호 매년 공급이 100%이상의 편차로 움직인다.

수요는 5%이내의 편차로 움직인다.

 

수급은 수요를 고정으로 보고 공급의 변화를 보면

부동산의 추세를 판단하기 쉽다.

 

즉, 부동산 시장은 공급에 의해 움직인다.

단, 수요가 고정이 아닌 시기가 있는데 이건 반드시 봐야한다.

(총 3번중 1번은 지나감)

 

 

 

2.

역사는 개별적인 사건이 아니고 큰 흐름이다.

인과율에 의해 움직인다.

 

향후 10년의 시장을 보려면 부동산 시장의 역사를 보면 된다.

중요한 시점만 보자.

 

 

2013년 실수요장이 시작된다.

인허가 물량은 아직 안나온다.

진짜 손님이 많아졌는지 모르기 때문이고

아직 재고(미분양)이 많아서 밥을 새로 짓지 않는다.

 

2015년 인허가 물량이 쏟아지기 시작한다.

2016년까지 인허가 물량이 집중된다.

택지는 소진되서 앞으로 인허가는 없게 된다.

 

2018년 인허가는 모두 소진했다.

2015년 인허가 받은 물량은 3년 뒤부터 약 1년간 쏟아진다.

즉, 2018~2019년 공급 물량이 쏟아진다.

공급은 인허가 + 3~4년이라고 보면된다. 

유동성장이 시작되었다.

공급이 쏟아지면 시장이 부담스러워지는 시장이 된다.

인허가 물량 쏟아지고 3-4년 길게는 5년까지 공급이 나온다고 보면 된다.

 

현재는 인허가가 없다.

인허가를 이제 막 받아도 2025년 이후에나 공급이 나오게 된다.

 

2028년은 슈퍼싸이클 시작점이다.

집의 수명이 다되는 시기가 시작된다.

수명이 다된 노후주택을 멸실시키고 다시 지어야 한다.

 

집의 수명은 사람의 수명보다 짧다.

집의 수명은 빌라가 30년, 아파트가 40년, 단독주택이 50년이다.

개략 40년으로 보면 된다.

 

 

1970년대 주택 연 5만씩 지어짐

1980년대 주택 연 10만씩 지어짐

1990년대 주택 연 40만씩 지어짐

 

2030년부터 연 40만씩 지어진 주택이 노후화로 인해 멸실이 시작된다.

 

 

 

3. 

박근혜 정부시절 신도시를 왜 안했을까?

문재인 정부도 초기에 왜 구도심 재생을 했을까?

어지간한 도시는 몇천호만 멸실시켜도 난리가 난다.

 

그런데 수도권은 40만호를 7여년간 계속 매년 멸실시킨다면 어떻게 될까?

 

신도시를 많이 지으면 지을 수록 유령도시가 된다.

구도심 재생은 안한채 신도시만 지으면 과공급이 발생한다.

그게 일본이다.

 

앞으로 가구수 증가는 멈추게 된다. 

그런데 도시를 확장하게 되면 주택보급율 초과분 만큼은 잉여가 된다.

 

구도심이 재생이 안되면 슬럼화되고

구도심이 재생이 되면 신도시가 비어버리는 유령도시가 된다.

주택보급율 초과분만큼은 빈집이기 때문이다.

 

2028년은 1기 신도시 수명이 다해서 노후화로 인한 멸실이 시작되는 시기이다.

그래서 엄청난 공급 부족이 발생하고 도시가 난리가 나기 때문에

2018~2019년 공급이 많이 나왔을 때 구도심재생을 시작했어야 했다.

백지장도 맞들면 낫기 때문이다.

 

그러나 구도심 재생은 단기간에 효과가 없고 나중에 효과가 나오기 때문에

정부에서는 신도시의 유혹을 뿌리칠 수 없다.

신도시로 공급하게 되면 결국 과물량이 나온다.

 

 

4.

신생아가 태어나면 언제 수요에 영향을 미칠까?

신혼부부가 되서 세대분리가 될때다.

태어나서 약 30년 이후가 된다.

 

대학교 학생수 수요에 미치는 영향은 언제쯤이 될까?

신생아 태어나고 20년 이후가 된다.

 

수요는 고정이고 무시하면 되는데

수요가 변화하는 시기는 봐야한다.

 

2028년 수요가 갑자기 떨어지는 시기가 온다.

 

2000년도에 신생아 수가 급감했기 때문이다.

수요가 변화는 시기가 생긴다.

20년 뒤인 2020년 대학교가 영향을 받는다.

약 8-10년 뒤인 2028~2030년 부동산이 영향을 받는다.

 

2028년까지는 공급이 계속 부족한 시기이다.

2028년 이후 수요가 급감할 때

신도시 택지개발을 통해 정부가 공급을 늘린다면 일시적 과공급으로 전환된다.

그럴 경우 2028년 이후 과공급, 수요감소로 인한 조정장, 하락장이 나타날 수 있다.

 

 

 

5.

그런데 이때 2028년 엄청난 물량의 노후주택이 남아있다.

 

다시보자.

확실한 이벤트를 구분해보자.

 

2020~2024년까지는 입주물량이 없다.

공급이 부족하다.

 

2028년 이후에는 수요가 감소한다.

 

2028년 이후에는 노후주택으로 인한 멸실이 시작된다.

 

2025년부터 2028년까지를 우리가 모른다.

정부가 신도시 개발을 통해 과공급을 할지 안할지 모른다.

재개발 재건축을 시작할지 계속 억누를지 모른다.

 

가정1. 재개발, 재건축을 본격화 할 경우

멸실이 폭증한다.

이주수요가 폭증한다.

그렇기에 2028년 수요가 감소하는 시기가 오더라도

하락, 조정장은 안나온다.

 

가정2. 신도시를 본격화 할 경우

택지로 인한 공급으로 하락을 유도하더라도

노후 주택의 물량이 1기 신도시 당시부터 누적된 물량이 너무 크다.

2028년까지 일부 조정이 오지만 그 이후 멸실이 쏟아지기 때문에 

부동산 상승이 더 가파르게 올라간다.

 

결론적으로 2013년 실수요장이 시작되고 공급이 시작되는 시점부터

멸실을 통해 재건축, 재개발을 했어야 했다.

지금은 뭐를 해도 멸실이 다가오기 때문에 2028년 이후 특이점이 오더라도

부동산은 상승을 할 수 밖에 없다.

 

 

6.

멸실을 늦출 수록 시장의 폭발력은 더 커진다.

압력밥솥의 압력을 억누를 수록 폭발력은 커진다.

시장의 가격을 잡지 못하겠지만 지금이라도 재개발, 재건축을 해야지

억누를 경우 2028년 이후 걷잡을 수 없게 된다.

 

이것이 내가 이제 유튜브, 블로그를 그만두려는 이유다.

이미 미래를 상수만으로 예측했고 굳이 그 꼴을 보고 싶지 않기 때문이다.

 

뉴스테이를 통해 구도심 재생을 해야 한다.

용적율 500%로 지금이라도 공급을 착수해야 한다.

그럼 4년 뒤 공급이 나온다.

 

2017년 박근혜 정부가 하려던 사업이었으나 정권바뀌면서 못했다.

 

(참고)

용적율 250% 수준 유지 : 1,800세대  -> 1,900세대 : +100세대 공급

용적율 500% 수준 유지 : 1,800세대 -> 3,800세대 : + 2,000세대 공급

 

용적율 2배 차이는 20배 차이의 공급을 유발한다.

공적자금(세금)의 한계를 뚫고 민간이 개발하면 무피로 정부는 공급을 늘리는 효과가 생긴다.

정부는 무피투자를 포기한 거라고 볼 수 있다.

정부가 잘했고 잘못했고의 문제가 아니라 선택의 문제였고 각 정부의 정체성에 맞게

선택을 했으나, 결과적으로 잘못한 부분은 있다.

 

우리는 비판보다는 시장을 바라보고 앞으로 우리가 어떻게 해야하는지

지금에라도 대책이 무엇인지를 바라봐야 한다.

 

"뉴스테이"를 반드시 지금이라도 해야한다.

 

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이상으로 내용을 요약해 보았습니다.

 

앞으로 활동을 안하신다고 하니 아쉽네요.

이분 만큼 부동산을 예측하고 분석한 사람을 못보았습니다.

정말 대단하신거 같네요~

 

조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.

늘 잃지않는 투자, 내가 버티고 살아남을 수 있는 투자를 하시길 바랍니다.

 

감사합니다.