추석이후 21년 하반기 집값전망 - 테이퍼링 / 금리인상 영향?/ 부동산 거래절벽 / 매물없음 / 부동산 상승? 하락? (Feat. 얼음공장, 모두의 부동산, 자유지성, 김제경 소장, 홍춘욱 박사)

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

가을하늘이 정말 아름답습니다~

계절을 보고 느낀다는 것이 너무 감사한 요즘입니다.

 

다들 건강하시고 늘 행복하시길 바랍니다^^

 

 

추석이후 집값이 어떻게 될 것인지 계속 너무 궁금합니다.

 

제가 구독해서 즐겨보는 분들의 의견을 한번 들어보시면 도움이 크게 될 거 같습니다.

 

상승과 하락에 대한 예측이라기 보다는 전문가분들의 원인 분석과 논리에 대해서 

공부하시면 좋을 거 같습니다.

 

대부분 상승을 예측하는 유투버분들의 내용 정리입니다.

 

 

1. 모두의 부동산

 

현재 무주택자 분들이 느끼는 감정과 향후 전망에 대해서 아주 솔직하게 의견을 말씀해 주시는데요.

개인적으로 가장 직설적이고 확실하게 설명해주시는 분으로 존경합니다.

부동산 전망을 너무 알기 쉽고 핵심을 잘 설명해 주십니다.

 

<관련 그림 출처 : 모두의 부동산 (유투브)>

 

아래는 전체 유투브 내용 링크 걸어드립니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=q8LgWkp-X5s 

 

 

<내용 요약>

추석이후 앞으로는 어떻게 될것인가? 

대출도 중단하고 금리도 인상한다는데 어떻게 될 것인가?

 

결론은 지금까지 집값을 폭등시킨 원인이 사라졌는지를 보면 되는데

그것이 크게 바뀐것이 없기 때문에 집값은 여전히 상승할 수 밖에 없다는 내용입니다.

1) 원인 : 현금가치 하락 - 국제적인 흐름 / 한국이 어떻게 할 수 없는 부분

 

2차대전급 비상 예산안으로 바이든 정부가 6조달러(6,000조원)를 2022 회계연도 예산안으로 제시할 예정이라고 하네요.

미국 역대 최대라고 합니다. 

통화량 증가가 계속 예상되는 부분입니다.

 

즉, 화폐가치 하락이 아직 해결된 부분이 없다 -> 집값은 하락할 이유가 없다.

 

 

2) 원인 : 공급억제정책

 

양도세를 대폭 올려서 집을 팔수가 없는 상태고 부동산 매매물량은 역대 최저로 낮아지고 있습니다.

재건축 초과이익 환수제, 민간택지 분양가 상한제로 공급이 여전히 억제되고 있습니다.

 

즉, 공급억제 정책 기조 변화 없음 -> 집값은 하락할 이유가 없다.

 

 

3) 원인 : 전세공급 차단

 

임대차 3법의 영향으로 전세값이 폭등했습니다.

지금까지도 전세값 폭등은 계속되고 있습니다.

 

즉 임대차 3법도 바뀐 사항이 없다 -> 집값은 하락할 이유가 없다.

 

 

4) 대출억제와 금리인상의 영향으로 하락할까>

 

1%까지 올려도 여전히 저금리라서 영향 없을 것이다.

대출억제로 공포감이 있으나 여전히 틈새시장이 있고 여전히 대출가능한 은행이 있다.

그나마 이런 영향으로 상승세가 주춤하고는 있으나

여전히 상승하고 있는 중이다,

 

 

<내용 결론>

모부님 의견

너무 많이 올랐으니까 떨어지겠지라는 얘기는 통하지 않는다.

집값은 상승폭이 완만해질 수는 있겠으나 여전히 상승한다.

 

Feat : 이상우 인베이드 투자자문 대표님이 집값 상승을 정확히 예측하셨고 예측 폭도 거의 맞추심

(상반기 집값 12.8% 상승했는데 하반기도 비슷한 수준으로 오를 것으로 보심)

 

 

 

2. 얼음공장의 반백수 프로젝트

얼음공장님도 솔직하게 분석하신 내용을 잘 알려주시는 분입니다.

애매하게 말씀을 하지 않으시고 간결하고 논리적으로 설명해주시는데요

개인적으로 많이 배우고 있습니다.

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=qy9FeVg32O8 

 

 

<내용 요약>

 

 

거래량 급감하는데 부동산 하락하는 신호인가??

 

거래량이 급감하는 이유 2가지

 

1) 팔고 싶은데 아무도 안살 때

주식이나 부동산이나 소유자가 팔고 싶은데 아무도 안살 때는 가치가 하락합니다.

서로 팔려고 하나, 아무도 안사니까 매도호가가 내려가고 서로 가격을 깍아서 물건을

내놓으나, 아무도 안사는 상황인거죠.

 

그런데 이런 상황에서는 반드시 매물이 시장에 많이 쌓여가야 함.

현재 시장은 매물이 시장에 많이 쌓이는지를 같이 꼭 확인을 해야 함.

 

요약 :  거래량 급감 + 매물 적체(多) -> 가격 하락

 

 

2) 팔고 싶지 않아 매물이 없을 때

물건을 보유자가 팔고 싶지 않아서 팔지 않을 때 거래가 급감합니다.

아무도 매물을 안내놓는 상황인거죠.

집주인 입장에서 물건을 팔 이유가 없는 거죠.

예를들면 양도세 등 세금문제로 팔 유인이 없거나, 계속 가격이 상승하고 있어

굳이 빨리 팔 필요가 없는 상태인거죠

이런 상황에서는 거래량도 급감하지만 시장에 매물도 없습니다.

매물이 어쩌다 하나 나오면 신고가를 찍으며 대기 수요에 의해 즉시 사라지는 거죠.

 

요약 : 거래량 급감 + 매물없음 -> 가격 상승

 

 

<내용 결론>

얼음공장님 의견

얼음공장님은 거래량이 급감하나 매물이 거의 없는 상태로 부동산 가격은 상승한다.

절대 집값이 많이 올랐기 때문에 단순히 하락한다는 것은 논리적이지 않다.

팔려는 사람이 없기에 수요는 넘치고 매도자(팔려는 사람)가 우위에 있기에

물건을 호가올려 팔아도 팔리는 시장이다.

 

 

 

3. 자유지성

 

거시경제 매크로 경제관점에서 부동산이나 자산투자를 설명해주시는 분입니다.

아주 설명해주시는 자료가 탄탄하고 논리적입니다.

너무 개인적으로 감사한 분입니다.

많이 배우고 있습니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=jcRzpmBrEWY 

 

 

 

유투브 하나하나가 정말 주옥같은 내용들이 많습니다.

정성을 얼마나 들여서 만들었는지 상상이 갑니다.

 

너무 감사하죠~

 

<내용 요약>

 

1) 테이퍼링 영향? 금리인상 영향? ----->없음

 

2008년 세계경제위기를 극복한 방법은 엄청난 유동성 공급(벤 버냉키)

코로나 위기를 극복하기 위해서 양적완화(유동성 급속 공급)를 또 대규모로 시행함.

 

테이퍼링은 양적완화를 서서히 줄여나가는 방법으로 2013-2014년 테이퍼링 수준으로 진행한다고 함

당시 2013년 5월 벤 버냉키의 테이퍼링 발언으로 주가가 급락했으나 5개월 뒤 다시 반등함.

지금은 테이퍼링 얘기를 미리 계속 언급해서 주가 급락이 없도록 진행함 (2013년 교훈)

 

각설하고 자유지성님이 2013년을 기준으로 테이퍼링 언급부터 금리인상까지 유동성 축소되는 시점을 보면,

2023년 말이 되어서야 유동성 공급이 축소됨 -> 부동산 자산이 하락할 이유가 없음 (2년간)

※ 출처 : 자유지성 유투브 (아주 귀중한 타임 테이블 입니다!!!)

 

시장은 충격을 줄이고 예방주사를 놓으며 천천히 테이퍼링, 금리인상을 아주 천천히 시행할 것으로 볼 수 있음

테이퍼링/금리인상은 경제가 정상화되는 시기로서 놀라서 집을 팔거나 하는 경거망동 하지 말 것

금리인상의 긴축요인보다 경제회복, 인플레이션 등의 요인이 훨씬 거대한 상승요인임

 

 

 

<내용 요약>

 

테이퍼링 : 호흡기 떼는 것 (응급치료 졸업 = 경제위기 졸업)

금리인상 : 정상화되서 병원 퇴원 (경제 회복, 인플레이션)

 

앞으로 세계경제로 볼 때 2023년까지 즉, 2년 정도 부동산 자산은 상승할 것임.

 

 

 

4. 후랭이 TV - 김제경 소장님 

 

투미부동산 김제경 소장님도 최근 활발히 활동하고 계신 분입니다.

논리적이고 솔직하고 알기 쉽게 설명해주시는 분 중 한분이십니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=9oU7KLuKmmE&t=435s 

 

<김제경 소장님 말씀 요약>

경제학자 중에 투자를 잘한사람은 케인즈 밖에 없다.

부동산 학자 교수님들이 투자를 잘하는 건 아니다.

현재 금리인상은 명목금리로 실질금리와 다른데 너무 매몰될 필요가 없다.

금리는 테일러 준칙을 고려해야 한다.

 

<내용 요약>

1) 금리인상이 부동산 가격에 영향이 있는가?

오히려 거시경제에서는 인플레이션과 경제성장이 주요 변수라고 합니다.

인플레이션 상승에는 금리인상, 경제 성장율이 높을 때 금리를 인상하지요.

 

인플레이션 상승과 경제호황(경제성장률 높으면)이면 금리를 올려서 조절한다.

 

즉, 이 말에는 2가지가 같이 존재하는데요.

인플레이션 상승 + 경기호황 -> 부동산 상승

금리인상 -> 부동산 하락

 

그런데 금리가 인상되서 부동산이 하락하기 보다는 인플레이션과 경기호황으로

금리를 인상해서 거시경제를 콘트롤하게 되는데 금리인상이 지배적이지 않고

인플레이션, 경제성장율이 주된 원인이라서 부동산 상승이 금리와 단순 비례하지는 않는다는

내용입니다.

 

금리를 인상하는 이유가 인플레이션을 잡거나 경기호황일 때 올리는 것이기 때문에

부동산 상승이 되는 것입니다.

 

단순히 명목금리 0.25% 상승으로 원리금 상환이 어려워져서 부동산이 하락하기에는 영향이 작다.

 

유동성도 테이퍼링은 유동성 공급을 많이 했다가 줄이는 것이지 화폐량 전체가 감소되는 것이 아님.

(마이너스가 아니고 플러스 수치가 감소하는 것)

유동성 증가율이 감소하는 것이지 여전히 유동성을 공급하는 정책기조는 유지되는 것.

 

Feat. 노무현 정권시절 7번 금리를 올렸으나, 부동산은 폭등했다.

 

요약 : 금리인상은 사실 부동산 가격과 상관이 없다.

 

2) 대출규제로 인해 부동산 가격 영향은?

 

대출 규제는 부동산 가격안정과 상관이 없다.

투자자들 입장에서 생각해보면 대출이 필요한 사람은 오히려 실거주자이다.

투자자들은 대출을 활용하지 않고 전세를 활용해서 갭투자를 한다.

다주택자들은 오히려 대출이 거의 없고 실거주 목적 무주택자가 대출을 껴서 주택을 장만한다.

 

<내용 결론>

김제경 소장

금리인상과 대출규제가 부동산 하락을 유발하지 않음

부동산은 계속 상승함.

 

 

5. 홍춘욱의 경제이야기

 

홍춘욱 박사님입니다.

책도 내시고 유투브도 많이 찍으시고 활동이 활발히 하시는 분입니다.

거시경제쪽으로 또 통계분석적으로 전망을 하시고 분석을 하시는데

말씀이 참 논리적이십니다.

28년간 이코노미스트로 활동하신 경력을 보유한 전문가이시죠.

역시 많이 배우고 있습니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=_tPyfKujggk 

https://www.youtube.com/watch?v=HHB4fqQgSsM 

1~2년 사이에 집값이 폭락하지 않는다.

장기 우상향하지만 중간중간 조정장이 나오는데 무주택 서민이 이 조정장에 걸리면 망한다.

단기적으로는 오른다.

 

< 부동산 가격이 폭등한 이유>

1.... 대출금리가 올랐다고 해도 은행들 잘 찾아다니면 저금리 대출이 가능하다.

2.... 2014년 9/1대책이 나왔는데 부동산 역사에 중요한 대책으로 신도시 개발을 전면 중지하겠다는 내용.

-> 주택시장의 공공택지 공급이 멈추었다 / 민간택지만 남아있다.

3.... 2017년 8/2대책부터 공급확대보다는 수요를 억제하는 정책 (LTV 등 억제)

4.... 2020년 임대차 3법 등 

 

 

앞으로 더 오를 것인가를 떠나서 지표상으로 보면 부동산 역사상 현재가 가장 고점인 것은 맞음

-> 신고가 행진이라는 얘기

 

하반기 대출중단으로 인한 영향?  금리 상승될 것임

은행별 총량규제이기 때문에 몇몇 은행들이 이미 소진되었고 본격적인 규제가 진행되면

돈을 빌려주는 입장에서 갑이 되기 때문에 은행에서는 이자를 올려부르기 쉬워지는 상황이 올 것임.

 

부동산 하락에 금리인상의 영향? 오히려 부동산 하락이 안오고 오히려 올라감.

장기적으로 악재인 것은 맞음

 

현재 부동산은 역사상 3손가락 안에 들 정도로 부동산 상승장임.

약간의 금리인상으로 하락이 오거나 무너져서 폭락이 오는 것은 아님

장기적으로 원리금 상환에 대한 부담이 커지기 때문에 장기적으로는 악재 정도로 판단.

 

<내용 요약>

 

1) 서울에 타워크레인 모습이 보이질 않는다.

부동산 공급을 잘 찾아보기 어렵기 때문에 이정도 입주물량 수준이면

부동산 공급/수요의 균형을 찾기 어렵고 여전히 공급 부족임

 

특히 뉴타운 다 해제했는데 이제와서 다시하기에는 가격이 급등해서

다시 공급을 대규모로 늘리기에도 늦음.

여러모로 즉각적인 공급은 요원한 상태라서 부동산 공급 부족은 계속 될 것임

 

2) 현재 절대가격이 올라있다.

전체 주택수는 2,000만호가 있는데 서울에 20% 분포

서울에 주택 400만호가 있는데 아파트가 150만호 정도가 있다.

여기서 자가 보유 비율은 약 50% 미만인 70만호가 있다.

 

즉, 서울 아파트를 사네 마네 하는 대기 수요층은 대도시(광역시) 10억대 이상 보유한 분들 100만호 정도.

서울집을 살려고 벼르고 있는 분은 100만호에 주식부자/현금부자 약 20만호가 있다고 가정할 경우

120만호가 서울에 집을 살 수 있는 대기수요라고 추정할 수 있는데,

가격이 10억짜리 아파트가 15억이 될 경우 대기수요가 급격히 감소할 수 있음.

 

주택시장이 점점 위험해지고는 있으나 현재 단기적으로는 조정이 오기 어렵고

더욱 더 절대가격이 현기증 날 정도로 올라야 조정이 올 것이다.

 

현기증 날 정도로 오른다??? ㅜㅜ

 

3) 현재 부동산 상태 ?  버블의 초입단계

 

4) 부동산 조정이나 하락 시기는 ? 

외부 시장에 의한 충격이 오면 조정이 온다.

 

5) 인플레이션 영향?

10억짜리 아파트가 15억이 되면 수요층이 얇야지면서 조정이 올 수는 있다.

인플레이션이 가속화되면 금리인상은 필연적이고 초기에는 부동산이 오를 수 있으나,

한국은행이 계속되는 인플레로 5-6%까지 금리가 올라갈 경우 2020년 상승분만큼은

조정이 올 수 있다.

 

현재와 같은 저금리로 갈 경우는 실질적으로 인플레이션 감안 마이너스 금리이기 때문에

집값은 올라간다.

 

6) 저금리 환경

저금리가 집값 상승의 가장 중요한 원인이고 배경이고 대전제이다.

저금리 환경을 전제로 모든 얘기들이 나오는 것

 

7) 포모신드롬?  내집마련 포기? 부자 포기?

우리나라는 외부변수 등 불황이 올 때 주식/부동산 등 엄청난 폭락이 올 수 있다.

그러나 경제위기가 와서 주식 폭락, 부동산 폭락 뉴스가 떴을 때 그간 공부해놓은

방법으로 달러를 이용해 저가 매수의 기회가 올 수 있다.

 

불황의 시기 부자가 되려면 달러를 보유하는 등 포트폴리오는 분산하자

호황에 공부하고 불황에 투자하자

 

8) 지금 집 사야하나? 무주택자 기준

[1] 무주택 전세입자 : 특히 학군이 좋아야 하는 중딩 부모님 입장에서는 집구매 서두를 것

1~2년 뒤에 전세 그 가격으로 못들어가신다.

계약갱신권 청구하는 사람은 3-4억에 재계약하지만 새로 전세 계약하는 분들은 7-8억에 전세 계약함.

1주택자는 집값 좀 조정와도 큰 영향이 없다. (학군 좋은 동네)

 

[2] 영끌해서 위험한 투자는 하지 말 것.

연 20% 올라가는 부동산 투자가 제일 매력적인 것은 맞다.

그러나 위험할 수 있기 때문에 주식이나 달러 등 분산투자를 공부하자

 

9) 지금 집 사야하나? 1주택자 기준

상급지로 갈아 타자.

미분양의 늪이던 고양삼송, 파주운정 등 당시 어려웠으나 지금 너무 좋아졌음.

판교, 광교, 급등한 경기도(수도권 2기 신도시) 지역분들은 서울로 입성하기 좋은 기회

서울이 상대적 저평가임

다주택자들 외곽지역 투자는 위험

영끌하는 것은 아주 위험

 

특히 GTX호재로 경기 외곽인데 급등한 부동산을 보유한 분들은 서울입성이 절호의 기회

대출이 용이하고 부담없는 저금리 시장에서는 도전해볼 만한 투자임

 

10) 3기 신도시가 치료제가 될 것인지?

좋은 치료제 아님.

일반 분양물량이 없음.

 

전세사시는 실수요자 분들이 전세가 폭등 후 재계약 시점에 다시 수요층이 될 수 밖에 없는 시장

교통이 좋은 곳에 고밀도 개발 밖에는 없다.

 

그러나 3기 신도시는 광역교통망 연계한다고 하지만 부족하고

공원 위주로 저밀도 저층 아파트식 개발 방향이기 때문에 공급이 부족함.

광교처럼 광교중앙역에 초고층 아파트들 만들어서 실수요자가 바로 지하철 타고

서울 출근할 수 있는 방식이 아니고, 판교처럼 공원 위주에 저소득층 임대주택 등이

역에 밀집되어 지는 저밀도 저층 방식은 실패할 가능성이 높음. 

거기에 커뮤니티 활성화와 소규모 단지별 정이 있는 마을을 만들기 위해

도로 폭도 작게 작게 만드는데 우리나라는 영국이 아님.

길가 주차난에 교통체증에 문제가 벌써 많이 예상됨

 

<내용 결론>

 

현재는 버블 초입이나 앞으로 더 올라감.

무주택자는 실거주 투자하고 1주택자는 서울로 갈아타기 입성

영끌하거나 개인파산 등 위험하고 무리한 투자는 조심

불황에 대비하는 투자공부를 해서 반전을 노릴 것 (호황 공부, 불황 투자)

 

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다섯 분의 유투브를 보면서 추석 이후 집값이 어떻게 될 것인가를 살펴보았습니다.

각자의 논리와 근거, 또 그간의 경험들이 녹아있는 좋은 말씀들이었습니다.

 

투자는 개인의 영역이고 누구도 책임져주지 않습니다.

각자의 상황에 맞게 절대 망하지 않는 투자, 잃지않는 투자를 하시길 바랍니다.

 

조급해지면 판단력이 흐려지고 위험한 투자를 할 수 있습니다.

시장예측도 중요하지만 내 위치와 내가 감당할 수 있는 수준이 어떤지 돌아보셨으면 좋겠습니다.

 

 

조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.

 

늘 건강하십시요^^

 

감사합니다!!!!