안녕하세요?
즐거운 추석 잘 보내셨는지요?
날씨가 흐리기도 했으나 너무나 좋은 시간이었습니다^^
늘 건강하시고 성투하시길 바랍니다~
전인구 경제연구소 유투브에서 신사임당님을 인터뷰했는데요.
재테크에 대해서 배울 수 있는 시간이었습니다.
3-400명을 인터뷰하시면서 배우고 깨달은 투자원칙을 알려주셨는데
역시나 고수는 알기 쉽게 설명해준다는 걸 느꼈습니다.
요약체로 간단히 정리해드리도록 하겠습니다.
(말투 양해부탁드립니다)
https://www.youtube.com/watch?v=qYcU7Q5LdEo&t=898s
1부 내용 정리해 봤습니다.
1. 만원버스 앉아서 가는 투자를 한다.
앉아서 가면 만원버스를 타려고 애를 쓰고 미어터지고 넘어지는 일과 무관하게
앉아서 책을 보고 자도되고 여유롭게 갈 수 있다는 비유인데요.
마진을 먹고 가자는 투자입니다.
애초에 안전마진을 가지고 투자한다는 말은 싸게 산다는 것이고
가격이 올라갈 것이 자명한 것을 투자한다는 말씀이네요.
예를 들면 월세가 낀 부동산은 전세가 낀 부동산보다 현금이 많이 들어가야 구매할 수 있으니
상대적으로 가격이 저렴한 물건이 많이 나오고, (현금부자 줍줍)
규제가 강화되고, 세금이 강화되고, 대출이 규제될 수록 못 버티는 급매 물건이 나오면
또 줍줍 할 수 있다고 합니다.
주로 상업용, 오피스텔, 아파트를 투자한다고 합니다.
꼬마빌딩도 이것저것 팔아서 목돈 만들어지면 하신다고 하네요.
2. 투기수요가 튀어서 가격이 올라가는 것
실거주는 안되는데 투기자금이 몰리는 부동산인데 대표적인 물건이 재개발이라고 합니다.
특히 재개발 중에 무허가, 근생은 실거주가 더욱이 안되기 때문에 완벽한 투기수요라고 합니다.
예를 들면 재개발의 탑클래스인 한남동 5구역의 경우를 예를 들어주셨는데요.
재개발은 투자가치 + 실거주가치 중에 투자가치만 현재 있기 때문에
실거주 가치만큼 싸게 살수 있다는 얘기인데요.
나중에는 결국 재개발이 되면 실거주가치만큼 상승할 수 있다.
또 호재와 개발단계마다 오른다는 내용입니다.
재건축보다는 재개발이 규제가 많이 없는 편이다.
즉 재개발은 안전마진을 확보하는 투자!!!!
3. 실수요가 튀어서 가격이 올라가는 것
실거주자 입장에서 실거주가 되는데 아파트는 세금, 비용때문에 못들어가니
대체재로 아파텔 (아파트형 오피스텔)이 수요가 몰려서 가격이 올라가는 분야라고 합니다.
실거주 입장에서는 아파트와 아파텔이 비슷한 부동산이기 때문에
요즘 가격이 상대적으로 저렴하고 규제가 적고 대출이 잘되는 아파텔로 많이 몰리는 거 같습니다.
4. 주식투자
주식투자는 일반 개인이 투자하기에는 어려운 분야라고 하면서 잘 안하신다고 하는데요
너무 많은 변수와 기관들만이 가지고 있는 정보력에 개인이 대응하기 너무 어렵다고 하십니다.
주식보다는 개인끼리 거래하고 플레이하는 부동산이 매력적인거 같다고 하네요.
<요약>
주식이던 부동산이던 싸게사야 인내심을 가지고 오래갈 수 있다.
신고가를 찍으면서 사는 것은 지양해야 한다.
"얼마나 싸게 샀는지가 인내심을 결정한다!"
"인내심이 있는 사람이 오래 간다!"
개인의 인내심이 문제가 아니고 얼마나 싸게 구입했는지에 따라 인내심이 생기기 때문에
싸게 살 수 있는 안목이 중요하다고 하십니다.
초보자가 실패하는 이유는 비싸게 사기 때문이다.
------------------------------------------------------------------------------------------------
2부 내용 이어서 정리했습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=XVlL-aniZwo
1. 부동산은 3중 가격
부동산은 3중 가격이 되었다.
모든 투자는 갭투자로 볼 수 있다.
목돈(현금)이 많이 들어가는 투자일 수록 싸게 살 수 있다.
1) 월세 낀 부동산
예를 들면 3000/300만원 월세가 낀 부동산 12억짜리를 사려고 한다면,
현금 11.7억이 필요하기 때문에 목돈이 들어가니 가격이 가장 쌀 수 있다.
2) 임대차 3법 이전 전세가 낀 부동산
매매가는 확 올랐는데 전세가는 여전히 과거 시세로 세입자가 들어가 있어서
갭이 상당히 커서 목돈이 들어가는 부동산도 상대적으로 싸게 살 수 있다.
3) 전세가를 올려 맞춰 갭이 작은 부동산이나 세입자가 나가서 전세가는 높게 맞출 수 있는 부동산
가장 가격이 시세대로 형성되어 있어 거의 신고가로 사야되는 부동산임.
기타) 준공공 묶인 부동산
이 건은 매물로 나오지는 않음.
싸게 살 수 있는 물건임
즉, 현금이 많이 들어가는 투자일 수록 싸게 나오고
이제는 2년이 아니고 4년이 한싸이클이므로 감안해서
투자하면 좋은 물건을 살 수 있다고 합니다.
(현금이 없어요 ㅜㅜ)
2. 부동산 투자시 주로 보는 기준 (신사임당님)
1) 첫번째 가격
동네가 아무리 안좋아도 가격이 상대적으로 저렴하면 살 수 있다.
싸게 살 수 있음 산다.
2) 세금
절세가 되어야 함.
3) 여론
악플이 많이 달리지 않아야 함.
3. 곧 실제 이용가치가 생기는 부동산에 투자
투기수요시장에서 실제 거주할 수 있는 실거주 수요가 더해지는 순간에 가격이
상승을 많이 할 수 있다고 합니다.
성수전략정비구역이 투자처로 좋다고 보시네요.
다섯가지 이유를 말씀해 주시는데요.
1) 토지거래허가구역 -> 저평가
2) 강남 접근성
3) 한강뷰
4) 고쳐서 실거주할 만한 물건이 있다.
5) 근생같은 것은 프리미엄(피)가 많이 붙기 때문에 주택이 상대적으로 저평가
토지거래허가구역이라서 한남동 대비 상대적으로 저평가되어있고 한남동이 많이
올랐기 때문에 앞으로 성수가 괜찮지 않은가 개인적인 의견을 주셨네요.
4. 마곡, 여의도, 강남, 한남 중에 어디로?
신사임당님은 이중에 여의도나 이촌동을 추천하시는데
이유는 저평가 즉 싸거 같기 때문이다.
그래도 한강뷰에 초고층인 성수가 현재는 가성비가 제일 좋은거 같다.
기승전결 현재는 성수동인가 봅니다^^
5. 아파트 보다는 이제 꼬마빌딩이 좋지 않느냐?
아파트가 될 성수정비구역의 근생 꼬마빌딩을 산다고 하면,
대출받아서 꼬마빌딩을 사서 월세받고 있다가 나중에 재개발되면 한강뷰 아파트로 전환가능
또, 5년이상 법인 유지하면 취득세 중과도 피할 수 있어
1타 3피가 되는 투자로 보이나 정확한 내용은 각자가 확인을 해보라고 하시네요.
6. 꼬마빌딩을 하기 좋은 동네로 강남, 홍대, 망원, 성수중 어디로?
망원동 평당 6-7천
홍대 평당 8천-1억
성수 평당 1억
성수 재개발 안되는 근생은 7천
강남은 넘사벽
즉, 성수로 가는 것이 좋을 듯
유투버 많고, 소셜커머스, 메카가 되고 있는 지역임
(성수동 부동산 추천 참고 : 토이부동산 김재경 소장님)
7. 또 투자 추전하는 지역
노량진이 접근성이 너무 좋고 향후 주변도 좋아지고 자체 동네도 좋아지는 지역
현재 한 12억 정도 현금 필요한데 각 구역별로 단계가 다 다르고
아현동보다 입지가 더 좋은데도 아현 마레푸가 20억임을 감안하면
향후 투자가치가 충분하다고 판단.
노량진 재개발 한개 가지고 계심.
<요약>
물건(분야)보다 중요한 것은 시세보다 싸게 살 수 있느냐
그리고 너무 물건 보고 재다가 인플레이션 맞으면 더욱 큰 손해라서
평소에 늘 가격을 알아보고 공부해놓아야 기회가 왔을 때
즉, 현금이 생겼을 때 투자가 가능하다.
전인구 소장님도 하시는 말씀이 상담받고 들었으면, 즉 배웠으면 행동(실천)해야 한다.
--------------------------------------------------------------------------
이렇게 유투브를 정리해 보았습니다.
고수는 쉽게 설명하고 하수나 사기꾼은 어려운 말 쓴다는 말이 공감이 되는데요.
정말 알기 쉽게 현재 부동산 투자에 대해서 의견을 말씀해주시고
솔직하게 얘기해주시기 재미있게 보았네요~
조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.
감사합니다.
