부동산 시장을 보는 방법 (순환론자) - 신성철님 21년 전망

 

 

 

 

 

안녕하세요?

오랜만입니다.

 

 

건강하시고 늘 행복하시길 바랍니다.

자본주의를 이해하고 하루하루 한걸음씩 전진하려 노력하고 있습니다!!

 

 

오랜만에 연말선물로 신성철님께서 유튜브 5개를 올려주셨는데요~

언제까지 링크가 살아있을지 모르겠으나 공유드립니다.

 

정말 예전부터 국내 부동산시장의 장기전망을 원리와 논리로 설명하고 예측하시는데

거의 다 맞습니다. 많이 배우고 있네요!!!

 

순환론자 (2020.12.05)

 

https://www.youtube.com/watch?v=8b-NpyhGxiQ 

 

<내용 요약>

 

 

1. 

주택은 강제참여시장이다.

누구나 주택은 반드시 점유(거주)해야 한다. 

다만, 자가, 전세, 월세로 형태가 다를 뿐이다.

 

부동산 가격의 추세는 총 수요와 총 공급의 관계로 만들어진다.

매도가능한 공급과 매수가능한 수요로만 비교하는 경향이 있는데 이건 잘못된 거다.

총수요는 매매(자가)만이 아니라 전세, 월세 수요를 포함한다.

 

총공급이 총수요보다 작다면 공급은 부족한거고 가격은 상승한다.

즉, 밀가루가 부족하면 빵, 케이크, 국수 뭐를 만들어 공급하던 최종적으로는 공급이 부족한거다.

즉, 밀가루가 9인분이고 먹고자 하는 사람은 10인이라고 하면 

빵을 더 늘리던 줄이던, 케이크를 늘리던 줄이던 상관없이 절대 공급은 부족한 거다.

 

지금 매수(빵)에 대한 공급을 억제하면, 결국 전세(케이크)나 월세(국수)가 늘어난다.

매수를 하락시키면 전세가와 붙는 시간(갭이 붙는 시점)이 빨리 온다.

전세가와 매수가가 붙으면 매수가를 밀어올린다.

 

전세는 매매가를 절대 넘어설 수 없다.

전세는 매매가에 대한 담보로 빌려주는 돈이기 때문에

담보가치보다 빌려주는 돈이 더 클 수 없다.

 

전세가 올라가면 결국 매매가를 밀어올린다.

 

총공급이 부족할 때 매매, 전세까지 억제하면 월세가 올라간다.

월세가 올라가면 수익형 투자자들이 진입한다.

월세가 올라가면 결국 매매가를 또 들어올리게 된다.

 

즉, 가격의 추세는 총공급과 총수요로 만들어진다.

총공급 > 총수요 : 가격하락

총공급 < 총수요 : 가격상승

 

 

2.

식당에서 밥솥에 밥이 있는데 언제 새밥을 할까?

손님이 하나둘씩 오기 시작하고 밥이 모자를 거 같다고 할때

새밥을 짓는다.

 

아파트 공급은 수요가 받쳐주고 늘어날 때 건설사가 공급하기 시작한다.

실수요가 받쳐줘야 공급을 시작한다.

 

수요가 들어오면 공급이 늘어난다.

수요가 없으면 공급을 줄인다. 

 

즉, 공급은 수요에 달려있고 수요가 있다는 거는 상승장을 의미한다.

밥솥에 밥이 남아 있고 손님도 없는데 계속 새밥을 짓지 않는다.

수요가 증가하고 거래량이 증가해야 공급이 나온다. 

그래야 거래가 늘고 상승장이 시작된다.

그러다 공급이 늘어나면 하락장이 시작된다.

 

하락장에는 공급이 늘어나지 않는다.

하락장에는 수요가 없어 밥을 짓지 않는다.

공급이 부족하면 호재다.

상승장이 다시 시작될 수 있다. 

 

즉, 부동산 가격은 순환한다.

싸이클이 있다.

단, 인플레이션 만큼은 늘 상승하지만 상승, 하락 싸이클을 반복한다.

 

싸이클이 발생하는 건 자연스럽다.

하락장 속에 상승의 모멘텀이 생겨나고

상승장 속에 하락의 모멘텀이 생겨난다.

 

 

3. 

싸이클은 반복되고 자연스러우나, 이번 장은 특이하다.

 

2020년 시장은 특이하다.

 

(2020년 특이점 설명 아래 링크 참조, 16년도에 예측한 내용)

https://dalmir.tistory.com/75

부동산 대전망 10년 후 슈퍼싸이클 (2030년 전망) (By 신성철님) - 1편

 

2013년 시장을 예측할 시 미친놈 취급 받고 소설 쓴다고 들었는데,,,

2020년 재건축, 재개발 시작되고 1기 신도시는 리모델링 시작된다고 했는데

별별 소리를 다 들었지만 결국 맞았다.

 

정부는 상승하락의 싸이클의 진폭을 줄이기 위해 관여한다.

부동산 시장은 매우 예민하고 시한폭탄을 해제하는 정교한 작업이다.

정부가 시장을 정말 잘 이해하고 손대지 않으면 예측불가의 방향으로 튀게 된다.

 

택지가 있어야 인허가를 받아서 아파트를 지어서 입주를 하는 공급을 할 수 있다.

신규택지가 있으면 아파트를 지어서 공급이 가능하다.

신규택지가 있으면 구도심 재생은 어렵다.

 

신규택지는 바로 건설이 가능하나, 구도심 재생은 멸실을 하고 각종 민원에 시달리고

속도도 느리다.

 

신규택지와 구도심 재생사업을 같이하면 건설사는 구도심 재생은 쳐다보지 않는다.

편한 신규택지로 간다.

 

2015년 이후 검단을 마지막으로 택지는 없다.

2018년-2019년 대규모 공급이 나오고 앞으로는 공급은 없다.

 

서울의 평균대지 지분을 개략 계산하면 일반분양분이 30%정도 나온다.

즉 7채를 재개발하면 10채가 만들어진다.

3채를 신규 공급하기 위해 먼저 7채를 멸실하고 (공급부족)

약 4년여이 지나 10개가 만들어진다. (+3채 공급)

 

그렇기게 재건축, 재개발은 한번에 다 할 수가 없어

순환개발을 한다. (순차적으로 사업진행, 즉 오래 걸린다.)

 

재개발, 재건축을 하려면 반드시 멸실이 수반되기 때문에

신규 공급을 병행해서 하지 않을 경우 공급부족으로 가격이 폭등한다.

 

18-19년도 공급이 나올 때 재개발, 재건축을 순차적으로 했어야 하나,

정부가 바뀌면서 구도심 재생을 포기했다.

 

유동성장으로 상승하면 결국 조정/하락기가 오나,

2020년말 다시 실수요장이 컴백한다.

 

 

4. 

지금(2020년)은 가격이 폭등한 시기에다가

18-19년 공급이 나올때 재개발, 재건축을 못했기 때문에

재개발, 재건축을 할 수가 없다.

 

이젠 딱히 방법이 없다.

 

굳이 공급을 해서 시장을 안정화시키려면

건설사 입장에서 사업성이 안나오는 곳을 공공자본을 사용해서

즉, LH가 움직여서 공급을 늘리는 수 밖에 없다.

 

사업포기되었던 곳이나 사업성없는 곳을 공략하면 그나마

방법이 있지 않을까 하는 의견이다.

 

 

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이상으로 내용요약이었습니다.

 

상당히 공감하는 부분도 많고 심플하게 시장을 보고

설명해주는데 상당히 논리적입니다.

 

개인적인 의견으로는 앞으로 대선을 두고 조정장 또는 관망하는 장이지만,

부동산 상승이 다시 올것으로 보입니다.

 

조금이라도 정보가 도움이 되셨길 바라면서

늘 내 자신의 위치가 어디인지 버틸수 있는지를 보면서

조급함을 버리고 한발한발 안전하게 정진하시기를 바랍니다.

 

감사합니다.