부동산 시장을 보는 방법 (연역론자) - 신성철님 21.06.06

 

 

 

안녕하세요?

 

건강하시고 늘 행복하시길 바랍니다.

 

 

어제보다 나은 오늘이 되도록 행동하고 실천하고자 

늘 노력하는 1인입니다.

 

여러분의 경제적 자유로 가는 여행에 조금이라도 보탬이 되면 좋겠습니다.

 

연말 선물 공개영상으로 신성철님의 유튜브가 공개되어 이렇게 공유드립니다.

정말 많이 배우고 있는데 수학과를 나오셨네요!!

 

부동산을 정의하고 논리로 풀어서 예측하는 방법인데

상당히 명확합니다!!!

 

https://www.youtube.com/watch?v=AXt43zl17c8&t=675s 

 

 

<내용 요약>

 

 

1.

 

전세가는 매매가를 넘어서지 못한다.

전세가는 무엇인가?

전세가는 집의 사용가치를 담보로 한 대부(돈을 빌리고 빌리는) 행위이다.

전세가는 담보가치를 초과하지 못한다.

 

2억을 빌려주면 채권최고액은 2.4억~2.6억(120~130%)을 잡듯이

빌리는 돈은 담보가치를 넘어가지 못한다.

 

요구 수익률은 금리와 연동된다.

금리를 전환율로 나눈 값이다.

 

금리가 3%라고 하고 전환율을 5%라고 보면 요구수익율은 60%가 나온다.

이것이 전세가율이다.

즉 전세가율은 요구수익율이고 금리와 연동된다.

 

전세가가 약 60%를 넘어가면 매매가를 밀어올린다.

2008년 서브프라임 사태 때는 전세가율이 40%대였고 가격은 하락할 수 밖에 없었다.

 

전세가율의 꼭 몇%를 넘어가면 매매가가 오른다고 정의할 수는 없으나,

일정 전세가율을 넘어가면 매매가는 오른다.

 

기억할 점(결론)

전세가가 올라가면 매매가가 올라간다.

-> 연역적 사고고 틀릴 수가 없다.

-> 연역적 사고로 판단하면 예측이 가능하고 틀리지 않는다.

 

 

 

2. 

 

2001년도 이후 일정 전세가율을 넘어가는 시기는 2013년이다.

2013년 이후 시장은 상승하기 시작한다.

 

건설사는 2015년 정도부터 밥을 짓기 시작한다.

아파트를 분양하기 시작한다.

아직은 분양권이지 점유할 수있는 실체가 있는 공급은 아니다.

 

전세가율이 계속 상승한다.

 

"잠깐 여기서 공부는 중요한 몇개를 핵심으로 줄이는 거지 늘리는 과정이 아니다."

 

2017년도 하반기부터 실입주 공급이 나온다.

2013년도에 말씀드리길 2017년도 중반까지 부동산 투자는 꽃길이였다.

 

2013년도부터 2017년까지 공급부족이고 전세가율은 계속 올라간다.

2017년 하반기부터 공급이 나오지만 여전히 부족물량을 메우는 수준이다.

 

과거 당시 예측하기를,

2019년부터 공급이 많이 나오는 "물량구간"이라 이때가 전세가율이 떨어지는 시기다.

투자자 입장에서 조심해야 하는 시기이다.

 

하락이 나온다면 2019년도다.

하락이 나올 수도 있고 안나올 수도 있는데 하락이 나온다하더라도 짧은 시기만 그렇다.

그래서 그래프를 그려드릴 때 1번 상승, 2번 하락 두가지를 그렸다.

 

1번 상승은 구도심 재생을 안했을 때

2번 하락은 구도심 재생도 같이 했을 때

 

그런데 정부는 구도심 재생을 안했다. (부동산은 상승)

당시는 할 거라고 봤었다.

 

 

 

3.

 

2020년 신규 택지가 없다.

구도심 재생은 4~5년이 걸린다.

 

계단형 피라미드 효과!

(도미노처럼 공급 부족분이 계속 확장되는 현상)

 

구도심 재생을 하면 특히 서울같은 경우에는 

일반 분양물량이 작다.

 

일반분양물량은 평균대지면적과 관계가 있다.

대지면적이 클 수록 일반분양물량이 크게 나온다.

 

서울의 경우 17평 (1:1.3)

경기도의 경우 24평 (1:2)

지방의 경우 40평이 나온다. (1:3)

 

구도심 재생을 하게 된다면 멸실이 되고 단기적으로 공급이 부족하게 된다.

서울은 평균적으로 7채를 멸실하면 10채가 나온다.

7채 조합원분을 제외하면 신규로 3채를 일반분양할 수 있다.

 

지방은 재개발, 재건축하게 될 경우 3채 멸실하면 7채가 나온다.

지방은 몇개만 재건축, 재개발하면 공급이 팡팡 나온다.

지방은 구도심 재생이 서울과 다르다.

 

재개발은 사업성을 만족하는데부터 시작한다.

분양가(산축)가 높고 대지지분(용적율)이 큰 곳부터 한다.

 

용적율이 비슷하다고 하면 서울 중심부부터 시작한다.

신축 분양가가 높기 때문에 사업성이 높기 때문이다.

당연한 상식이다.

 

 

4. 

 

2017~2019년 서울 재건축 물량이 나온다

2022~2023년 경기도 재건축 물량이 나온다.

경기도는 1:1이다.

서울보다 조금 늦게 시작한다.

 

2019년 택지를 지정했다면 4~5년 뒤 2023년 공급이 나온다.

그런데 2019년 물량이 터져나오는 시기라서 택지지정 못했다.

2019년부터 재건축, 재개발 시작했다면 4~5년 뒤 2023년 공급이 나온다.

그런데 2019년부터 재건축, 재개발 제대로 안했다.

 

16년 당시 2023년 공급이 터져서 하락장이 시작될 수 있다는 예측은 틀렸다.

최소한 2023년까지는 공급부족이 이어진다.

 

 

 

5.

 

전세가가 올라가는 시기는 매매가가 올라가는 시기이다.

실거주 비용 측면에서는 매매가 유리해진다.

 

2013년 당시 어디를 투자하라고 했는가?

동탄, 의왕 같이 과물량이 나오는 곳

전세가율이 낮아서 매매가를 들어올리지 못해서 저평가였다.

당시 사람들이 뭐라고 많이 했다.

 

 

다시 2019년 전세가율이 높아져서 매매가를 들어올릴 때 어디를 투자하라고 했나?

신도시 신축

고덕신도시 같이 과물량이 나오는 신축아파트

 

2015년 사업성이 안나올 때는?

재개발, 재건축

 

2020년 물량구간이 끝나갈 때는?

서부라인

일산, 송도, 시흥, 안산

 

 

연역적으로 시장을 바라보기 때문에 틀리기가 어렵다.

개별지역, 개별물량을 분석해서 귀납적으로 가지 않는다.

 

 

 

6.

 

개발사업은 재개발, 재건축, 리모델링이 있다.

사업성이 안나올 때는 리모델링부터 시작한다.

 

그런데 오히려 결승점에는 리모델링이 늦게 도착한다.

늦게 시작하는 재건축이 결승점에는 더 빨리 도착한다.

 

재건축이 늦게 시작해도 사업성 획득이 빠르다.

일반분양 가격이 높고 과 물량이 클수록 잘되는데

리모델링은 일반분양 가격은 높지만 물량이 약하다.

 

재개발은 일반분양 가격은 높지 않지만 물량이 크다.

 

사업성 순서

재건축 > 재개발 > 리모델링

 

개발사업은 계단형 피라미드이다.

중심부부터 시작해서 도심, 부도심, 일반지역, 낙후지역으로 넓어진다.

 

낙후지역 즉, 낡은 빌라까지 가게 되면 재개발이 시작되는 시장이고

이때는 시장이 과열되는 시기이다.

중심지 좋은 재건축만 되는 시장보다 훨씬 투자참여자가 커지는 시장이 된다.

너도나도 다 참여한다고 보면 된다.

 

사업성은 무엇인가?

개발전과 개발후의 비용을 비교할 때 개발후의 가치가 커지면 사업성을 획득한 것이다.

※ 사업성 획득 : 개발전 가치 + 개발비용 < 개발 후 가치

 

재건축은 사업성 계산이 쉽다.

구축 아파트에서 평당 가격과 신축 아파트 평당 가격을 비교하면 된다.

 

재개발은 구축 아파트, 빌라, 주택, 도로 등 개발전 가치 판단이 어렵다.

그래서 재개발이 시작되서 노후 빌라 투자가 시작되는 시기는 묻지마 투자이다.

사업성이 계산도 안된 채 투자가 시작되는 시기라서 다 모른 채 투자하는 거라

아무데나 들어가도 오르는 시장이 된다.

 

언제 재개발 투자해야 하나?

조합지정되고 사야되나?

감정평가 나오고 나서 사야되나?

 

조합결성되기도 전에 노후도만 보고도 투자하는 시기가 온다.

과열된 시장이 온다.

모든게 오른다.

 

2005년~2006년이 이때다.

 

 

 

7.

 

아파트 공급 많을 때 대체재는 힘을 못받는다.

주상복합, 오피스텔, 빌라는 힘을 못받는데 아파트 공급이 줄어들면 힘을 받는다.

 

썩은 빌라투자가 시작되는 과열시장이 시작된다.

지금 2021년 6월인데 앞으로 과열되기 좋은 시장이다.

공급이 없기 때문이다.

 

지금부터 시장은 비이성적이고 아무거나 전지역에서 모든게 오르는 시장이 된다.

원래 상승장인지, 개발사업 때문에 올라간건지 모른채 투자가 시작된다.

 

지금은 2006년 ~ 2007년 시장과 유사하다.

 

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어떻게 시장은 보는지 배웠는데요.

연역적으로 본다고 하는데 상당히 흥미로웠고 재미있었네요.

 

앞으로의 재개발 시장은 큰 수익이 보장될수도 있지만

아주 위험할 수도 있는 시장이라고 합니다.

 

나한테 위기가 왔을 때 충분히 버틸 수 있는지 돌아보면서

시장에 조급한 마음으로 무리수를 두고 뛰어들지는 않는지 

꼭 점검해 보시길 바랍니다.

 

아무리 좋은 매물이 있어도 내가 버티지 못하면

미래가 어두울 수 있습니다.

 

이번 정보가 조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.

 

감사합니다.