부동산 대전망 10년 후 슈퍼싸이클 (2030년 전망) (By 신성철님) - 1편

 

 

 

안녕하세요?

 

가을이 오고 있습니다~

다들 건강하시고 행복하시길 바랍니다!!!

 

 

부동산 싸이클에 대해서 상당한 통찰력을 가지고 계시고

부동산 싸이클을 오랜 기간 겪으신 '신성철'님의 유투브를 보고 내용을 정리해보았습니다.

 

상승기만이 아닌 하락기까지 쭉 90년대부터 지금까지의 부동산에 대한 내용을 알려주고 계신데요.

지금은 아쉽게도 유튜브를 닫으신거 같습니다!

 

2016년에 2020년 상승기가 온다고 예측하셨고 그 때 당시 영상은 지금 열려있습니다.

놀랍게도 시장의 많은 부분이 예측대로 흘러갔습니다. 

 

지금부터 정리한 내용을 공유드립니다.

내용이 많아서 1,2편으로 정리하고요.

 

1편은 2016년 싸이클의 특이점 이고

2편은 2021년 싸이클의 특이점 입니다.

 

2편으로 바로 가실 분은 아래 링크를 따라가주셔요^^

 

https://dalmir.tistory.com/76

 

 

 

<2016년 8월 유튜브 '싸이클의 특이점'> 내용정리

 

 

2016.8월 유튜브를 통해 설명해주신 내용입니다.

지금보면 당연히 그렇게 흘러온거 같지만 당시에는 예측의 영역이었기 때문에

저한테는 참 대단해 보입니다. 

 

 

<미리 결론 요약>

- 수년전 당시 2020년 급등을 예측

  (공급부족에 의한 상승 불가피)

- 2021~2026년 사이가 꼭지라고 예측

 

2012년 

미분양 급증 / 택지는 쌓여있게 됨

 

2013년 

매매가 반등 시작 (변곡점 시작 : 그러나 당시에는 알 수 없음)             

미분양 여전하고 투자리스크는 여전히 큰 상태

 

2015년             

분양물량 다시 증가하기 시작

여기서,

실수요가 성숙하지 못하고 분양물량이 늘어나면 → 1년 정도(2016년까지) 침체기 지속

그래도 2017년부터는 공급 부족으로 상승 시작 

실수요가 성숙해서 미분양 소진되면 서서히 매매가 상승

고수 투자자 진입시기

 

2017~2018년

실수요를 따라 탄탄 수요층 조성됨

시장 호전에 따라 건설사 분양물량 급격히 증가

(분양은 시장이 좋으면 한번에 늘어나고, 안좋으면 한번에 접는 경향이 있음)

투자수요 시작됨 (유동성 시작)

 

2019년

2015~2016년 분양한 물건의 입주 시작 

입주물량 VS. 실수요(자가, 전세) + 투자수요의 싸움

 

여기서 2019년 이후 침체여부에 대한 변수

① 입주물량이 분산되는지?

② 재개발 사업 진행으로 멸실이 진행되는지?

③ 투자수요 진입정도(유동성 강도)

 

①번 그래프 :  바로 2020년 특이점 오면서 급상승

②번 그래프 :  입주량이 너무 풍부할 시 침체 1년 정도는 가능하나 2년까지 침체 안나옴 

즉, 침체 후 상승하던지 바로 상승하던지 19년 이후 상승함

 

2020년

시장이 "분양물량 소진 = 공급감소 = 미래가치 증가"로 판단하면 매매가 상승 

시장이 "입주물량 풍부 = 전세가 하락 = 현재가치 중시"로 판단하면 매매가 보합/침체

 

이렇게 2가지로 흘러갈 수 있으나 유튜버 신성철님은 미래가치가 이길 것으로 봐서

2020년 특이점 발생한다고 예측합니다.

 

2020년 특이점 발생 : 급격한 상승시기

2020년 택지가 부족하고 신규분양이 감소 / 재개발, 재건축에 의한 멸실 / 공급감소 → 매가 상승

 

여기서 또 관전 포인트는 재개발 사업이라고 합니다.

지가가 비싼 고가의 구축부터 재개발이 시작되는데

 

고가의 지가지역 재개발 : 물량 작음 (강남, 목동 서울 구축)

중가의 지가지역 재개발 : 물량 많음 (1기 신도시 구축, 분당, 일산, 안양 등)

저가의 지가지역 재개발 : 물량 엄청 많음 (지방 대도시 구축)

 

지방의 소도시 구축은 재개발이 거의 일어나지 않을 것으로 보고 있습니다. (공동화 / 슬럼화)

 

물량이 작은 비싼 지대의 재개발이 시작되면 멸실물량이 작지만

중가 지역부터는 멸실 물량이 급격히 증가하기 때문에 공급이 당장에 줄어드는 효과가 발생하여

재개발이 본격화되는 시점에 공급 감소로 인한 매매가가 급격히 상승할 것이라고 보고 있습니다.

 

아직 서울지역 재개발은 본격화 되지 않았습니다.

곧 재개발을 안할 수 없는 시기가 오겠지요.

부동산 공부를 모처럼 했네요!!!

 

 

이상으로 내용을 공유드렸습니다.

 

조금이라도 정보가 도움이 되셨길 바랍니다^^

 

감사합니다.!!!