부동산 대전망 10년 후 슈퍼싸이클 (2030년 전망) (By 신성철님) - 2편

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

늘 건강하십시요^^

 

1편에 이어 2편을 말씀드리겠습니다.

(1편 : 2016년에 미래를 전망한 글)

 

https://dalmir.tistory.com/75

부동산 대전망 10년 후 슈퍼싸이클 (2030년 전망) (By 신성철님) - 1편

 

 

1시간 짜리 유튜브 동영상의 내용을 정리하였는데요.

정말 감명깊게 보았고 많은 것을 배울 수 있었습니다.

개인적으로 이렇게 지식과 통찰력을 나눠주신 '신성철'님께 감사를 드립니다!!!

현재는 유튜브를 내려서 볼 수가 없네요 ㅜㅜ

 

내용을 요약하는 글이라서 말을 줄여서 작성해도 이해바랍니다~

 

 

1. 부동산 시장의 특징 

 

부동산을 쉽게 이해하고 분석하기 위해 변수를 단순화하였습니다.

 

○ 부동산 가격은 "공급"이 결정

○ 수도권은 추세분석이 가능, 지방은 추세분석이 틀릴 수 있음

 

 

<부동산>

- 공급 = 주택수  → 변하는 값 (변수)

- 수요 = 가구수  → 거의 고정 (상수)

 

가구수는 거의 고정이라고 봐야함 / 매년 신혼부부 숫자와 비례 / 조금씩 감소하나 전년대비 차이 5%내외

즉, 고정으로 간주해도 추세 판단하는데 문제는 없다고 합니다.

 

수요는 돈이 아님

수요는 가구수로 봐야하고 반드시 점유를 동반 (점유를 전제로 한 가구수)

전세/월세도 마찬가지로 수요라고 볼 수 있음 

(전세보증금 증가 ↑, 월세 증가 ↑    →    매매가 증가 ↑)

 

- 주택보급율 = 주택수(공급) / 총가구수(수요)

 

주택공급은 평균 20만호~40만호를 매년 공급하는 상태로 100%이상 차이가 남

총가구수 변화는 매년 ±5%내외로 차이가 없다고 가정할 수 있음

 

결론 : 부동산 시장은 공급이 좌우

 

단, 한두번 수요가 급격히 감소하는 시점이 있음 (나중에 얘기할 것임)

 

 

 

2. 부동산 흐름 (#부동산 전망)

 

2030년까지 부동산 전망 그래프입니다.

유튜브를 보고 따라 그렸는데 수치화보다는 추세로 봐주시면 좋을 거 같습니다.

 

<매매가 상승하락 그래프 추세>

<요약>

- 2013년 부터 대세 상승

- 2020년 부터 급상승 (1차 특이점)

- 2028년 슈퍼싸이클 특이점 발생 (2차 특이점)

 

 

 

 

<부동산 흐름>

 

2008년 이후

LH 부채 많고 공공임대 축소하고 인허가 물량도 급감함

이때 기업형 임대로 많이 추진함

인허가 물량이 감소하여 주택공급도 감소하기 시작

 

2013년

입주물량 감소 (거의 없었음 분양자체가)

전세가 상승

매매가 반등 시작

매매가 상승은 2017년까지 계속 유지됨 (실수요 탄탄해짐)

 

2015년

분양시장 좋아지기 시작해서 인허가 물량 급증

2018년까지 인허가 물량 많이 나옴 = 분양물량 많이 나옴 (+3년 시차)

아직까진 실수요장

 

2017년~2019년

분양 물량 쏟아짐 / 과물량 시작 (2015년 인허가 물량 급증 영향, +3년 시차)

택지도 따라서 소진됨 / 인허가 받을 물량 없어짐 (택지감소 → 인허가 감소)

실수요 + 투기수요장 (유동성 커짐)

 

2020년

2018년 이후 인허가 물량 감소영향에 따라 3년 뒤인 2020년부터 공급 감소

입주물량 감소로 전세가격 상승시작

매매가 동반 상승장

 

1편에서 얘기나온 특이점 발생 : 부동산 급상승 (1차 특이점)

 

 2021년 ~ 2025년

급상승 구간 / 현시점 부동산 꼭지 예상

21년에서 25년의 부동산 정책의 선택에 따라 2025년 변수발생

 

<선택의 시기>

① 신도시 등 택지를 공급할 것인가?

② 구도심 재생(재개발, 재건축)을 할 것인가?

 

2028년

부동산 슈퍼싸이클 특이점 (2차 특이점)

주택 노후화 극심에 따른 재개발(재건축) 요구 수요 급증

멸실주택 급증에 따른 공급 부족 심각

수요층이 급감하는 시기

그럼에도 공급감소로 인한 효과로 가격 상승

 

 

2028년이 조금 어렵습니다.

다시 찬찬히 하나하나 풀어보겠습니다.

 

 

 

3. 부동산 슈퍼싸이클 특이점

 

<부동산 수요>

부동산 수요는 가구수라고 하였음

가구수를 구성하는 시작은 신생아가 자라서 신혼부부가 되는 25세-30세라고 추정함

즉 신생아 추세 + 25~30년을 보면 가구수 추세가 보임 

대학 입학생 추세는 신생아 추세 + 20년을 보면 대충 맞음

 

수요 = 가구수는 거의 변하지 않아서 고려할 필요가 없으나 한두번 봐야할 시점이 있다고 했음

그 시기가 바로 2028년 슈퍼싸이클 특이점임.

신생아 출생수 그래프를 보면, 

2001년까지는 60만 이상 출생아수가 유지되다가

갑자기 40만대로 떨어집니다.

 

2001~2002년 태어난 신생아가 약 25년 뒤인 2028년 이후부터 신혼부부가 되어 독립하고

주택을 찾는 신규 수요가 되는데요. (점유를 동반한 수요)

쭉 60만 이상의 수요에서 약간의 증감만 있다가 2028년경부터 20만 수요가 감소하는 특이점이

나오는 것입니다.

그래서 신성철님께서 수요는 고려할 필요가 없는데 1-2번 고려할 시점이 있다는게

바로 2002년 신생아수 급감으로 인한 2028년 수요감소입니다.

 

 

<부동산 재개발>

주택과 사람 중 누가 수명이 길까?

유튜버에서 주택이 수명이 더 짧다고 합니다.

 

- 빌라 : 수명 30년

- 아파트 : 수명 40년

- 주택 : 수명 50년 이상

 

수명은 공실율이 늘기시작하는 때가 수명이 다한 것으로 볼 수 있으며

빌라는 통상 30년이 지나면 노후가 심해서 공실이 급증하고

아파트는 40년이 지나면 살기 어렵다고 합니다.

 

 

준공연도별 규모현황입니다.

1940년부터 주택이 지어진 숫자인데요.

 

1968년 약 1만호

1978년 약 6만호

1988년 약 16만호

1998년 약 40만호

.......

 

2008년 금융위기 여파로 신규주택은 급격히 감소하여 2012년-2013년에 상당히 공급이 작았네요.

 

1970년대부터 조금씩 주택수가 증가하다가

1988년 올림픽 시기에는 10만~20만호를 지었고

1990년대 중반 다들 아시다시피 1기 신도시가 만들어지면서 엄청난 주택이 지어졌고

2012년도에는 최근 들어 가장 적은 수의 주택이 지어졌네요.

 

 

여기서 중요하게 봐야할 것은 주택수명에 따른 개발사업입니다.

오늘이 7년 뒤인 2028년 특이점에 있다고 가정해보겠습니다.

 

1968년 주택 1만호 : 60년 나이

1978년 주택 6만호 : 50년 나이

1988년 주택 16만호 : 40년 나이

1998년 주택 40만호 : 30년 나이

 

과거 재개발이 필요한 주택은 1만호~ 10만호 정도의 수요였습니다.

재개발 수요를 무시하거나 구도심 재생사업을 계속 미루고 있을 수도 있겠습니다.

그러나 1998년도 전후로 엄청난 규모의 1기 신도시가 만들어졌고

이런 주택들이 노후화되는 시기가 오고 있습니다.

유튜버는 그 시기를 2028년으로 보고 있습니다.

 

노후화된 주택을 재건축하고자 하는 수요가 누계로 얼마나 될까요?

1978년 이전 주택은 다 이미 멸실했거나 재개발되었다고 보고

1978~1998년까지의 누계 재개발 주택수가 5백만이 넘습니다.

 

즉, 2028년이 되면, 주택 노후화로 인해 재개발을 요구하는 수요가 5백만에 이를 수 있고

이 숫자는 정치권이 무시를 할 수 없는 숫자입니다.

물론 지금도 재개발이 되고 있고 앞으로도 계속 진행되기 때문에 단순히 5백만이라고 볼 수 없지만,

엄청난 숫자의 재개발 수요가 있다는 점은 알 수 있습니다.

 

결론 : 시간이 흐르면 주택은 노후화 된다!! 재개발을 늦출 수는 있으나 나중에 폭발력은 더 커진다.

2028년경 재개발을 막거나 연기할 수 없을 만큼의 요구 수요가 폭증한다.

 

 

 

<부동산 공급>

 

부동산 정책의 올바른 방향은 시장에 충격을 주지 않고,

점진적으로 구도심 재생을 진행했어야 하지 않았나 얘기합니다.

 

단시간에 멸실되는 구축을 대신해서 수십만호를 재건축할 수 없기 때문입니다.

 

부동산 정책자들은 그래서 선택의 기로에 항상 놓이는데 

구도심 재생으로 가야 하나(미래가치), 신도시 택지의 유혹에 빠지나(현재가치)

입니다.

 

구도심 재생도 결국에는 과물량을 발생시키고,

신도시 택지도 결국에는 과물량을 발생시킵니다.

 

신도시 또는 구도심 중 하나는 과물량에 의해 버림받게 되고

슬럼화된다고 합니다.

일본이 그렇게 되었으며 승리는 구도심이 했고 주변 위성도시와 지방은 빈집이

되었습니다. 

 

박근혜 정부 시설 신도시를 안하고 구도심 재생으로 추진한 점,

문재인 정부 초기에도 구도심 재생으로 방향을 잡았던 점 등이 

당시 부동산 정책자들의 생각을 보여줍니다.

 

17년도 기업형 임대 = 뉴스테이가 하나의 좋은 대안이 될 수 있었는데

사업을 축소한 것이 아쉽다고 합니다.

 

500%의 용적율을 주고 기업에게 수익성을 주는 대신 임대 공급을 늘려주면

공급 증가로 인한 가격 안정화를 할 수 있었지만 효과가 최소 4-5년 뒤에 나타나므로

정치권, 부동산 정책자들 입장에서는 현재 당장의 효과가 없어

쉽게 선택하지 못했다고 분석합니다. 

 

단시간에 구도심 재생은 불가피하고 어차피 신도시들이 나중에 과물량으로

공실이 된다고 예측이 된다면 구도심의 점진적인 재개발은 우리에게 필수적인거 같습니다.

 

결론 : 구도심 재생(재개발)은 진작에 조금씩 했어야 했는데 못했음

그래서 향후 극심한 노후화로 인한 재개발 급증 예상

2028년 그 특이점이 오면서 멸실로 인한 공급감소로 부동산 가격 상승

수요가 급감하더라도 가격하락은 나타나기 어렵고 보합내지는 상승

 

 

4. 결론

긴 글 읽어주시느라 감사합니다!

전체 결론입니다.

부동산 가격은 올라왔고 앞으로도 오른다는 결론이네요.

 

1) 2028년 노후 주택 증가

2) 신규 수요 감소

3) '21~'28년 정치적 선택에 따라 약간을 달라질 수 있으나 뭘 선택해도 이제는 가격 올라감!!!

- 구도심 재개발 선택 : 멸실주택에 따른 공급부족으로 하락 안나옴

- 신도시 택지 공급 : 다소 일시적으로 떨어질 수 있으나 노후주택 재개발 압력 훨씬 커져서 폭등!!!!

  거기에다가 과물량에 의한 유령도시 발생!

 

 

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정보가 조금이라도 도움이 되셨기를 바랍니다.

개인적인 관망을 여기에 더해보면

2025년까지 상승은 불가피하고 2028년 특이점이 오는데

결론은 서울 구도심 재생으로 가야하고 지방, 신도시는 공실의 위험이 있다네요.

 

중기 전망 : 2025년까지 전체적으로 집값상승

장기 전망 : 2028년 이후 서울 재개발로 멸실, 공급부족으로 폭등 / 더 먼 미래는 유령도시 조심 필수!!

부동산의 종착역은 도심 (핵심입지, 서울, 강남, 한남동 등)

 

 

감사합니다.

건강하십시요!!!