부동산 틈새 투자 2편 - 2호선 근처 아파텔 물건 검색 (오피스텔 투자, 쓰리룸 ,3룸)

 

 

안녕하세요?

반갑습니다.

 

전편에 이어 아파텔 이야기입니다.

https://dalmir.tistory.com/84

부동산 틈새 투자 1편 - 2호선 근처 아파텔 물건 검색 (오피스텔 투자, 투룸형, 2룸)

 

전편은 2룸 형태의 아파텔을 소개해 드렸는데요

 

이번에는 2호선을 따라 방이 3개있는 아파텔을 쭉 찾아보았습니다.

아무래도 아파트의 대체제로서 방3개는 있고 주변에 초등학교나

역세권이 되어야 선뜻 투자처로 괜찮지 않을까 생각이 듭니다.

10억대 좋은 매물은 많으나 소액개념으로 접근해서 6~7억대 수준으로

갭이 작은 물건 위주로 검색을 해봤네요.

 

 

1. 성수 아스테리아

 

매물 매매가 7억 25.6평(2,730만원/평)

방3 화 1

전세 3.5억 갭 3.5억

주차장 넓고 1동짜리 아파텔, 주변 계속 공사중으로 환경개선은 되고 있으나 아직 혼잡

2호선 성수역까지 1km이내 / 인근 성수초등학교 있음

 

 

 

의견 : 이미 유동성을 먹어서 7억까지 올라버림 (20.12월 기준 5억)

갭이 너무 벌어져서 투자하기에 아파트에 비해 마땅하지 않음

 

 

 

2. 제이위드미

 

 

매물 4.3~4.5억 17평 (2,530만원~2,650만원/평)

방3 화2

전세 3.45억 갭 8천5백~1.05억

동네 혼잡, 길 좁고 주차난 예상, 집평면은 작은 평수 17평 대비 방3, 화2 구조로 좋음

주변 신축 오피스텔과 낙후 빌라, 주택 혼재

초등학교가 없어 신혼부부에게 유리하나 자녀있을 경우 불리

 

의견 : 갭으로만 보면 소액투자 접근이 가능함.

주변 힐스테이트 청계센트라빌이 2룸인데 4.3억 완판되고 길건너 왕십리 뉴타운이 있음.

동네는 혼잡하나 물건자체는 괜찮다고 보임

 

3. 구의동 하우트빌

 

매물 6.9억 17.8평 (3,870만원/평)

방3 화2

전세 5.2억 갭1.7억

주변 신축빌라, 오피스텔, 구축빌라 혼재된 동네,

건너편 건대가 있고 구의역까지 1km 이내

 

의견 : 5.6억대 분양한 쓰리룸으로 당시 전세 5.2억이라 4천 갭으로 살수있었던 물건

현재 진입하기에는 조금 속이 쓰리나 20년 신축이고 1억대 갭으로 투자가 가능

투자하기 조금 망설여지는 듯한 물건이네요.

 

4. 서초 웰하우스

 

매물 8.5억 16.7평(5,090만원/평)

방3 화2전세 5억 갭 3.5억

서울고, 상문고 앞, 방배역 1km 이내, 21년 7월 실거래가 5.8억

의견 : 좋은 입지이나 최근 5.8억에서 8.5억으로 2.7억 급등하였고

갭이 3.5억으로 커서 매수하기 조금 아쉽네요.

 

 

5. 관악 봉천동 대우디오슈페리움 1단지

 

매물 매매가 6.5억 20평 (3,250만원/평)

방3 화1(방3화2, 28평은 8.5억임 (3,040만원/평)

전세 4.2억 2.3억 갭관악구청 근처 서울대입구역 초역세권, 멀리 원당초 있음

최근 5억대에서 6.5억으로 1.5억 급등함

 

의견 : 입지가 좋고 역세권이라서 투자가치 있다고 판단됨

 

 

6. 신림 골드마인 1동

매물 매매가 4.5->5.5억 25평 (2,200만원/평)

방3 화2

전세 1.8억 갭 3.7억이나 현재 시세 반영시 전세4억 수준으로 갭 1.5억

지역 낙후지역, 보라매 운수앞으로 환경안좋음, 근처 조원초등학교

길건너 힐스테이트 관악뉴포레가 재건축된 동네로 장기적으로 좋아질수는 있음

 

의견 : 4.5억 매물을 1억 올려서 5.5억으로 내놓음

4.5억이었으면 너무 싸기 때문에 투자할만 했으나 현재는 애매하네요.

 

 

7. 구로동 늘푸른 1동 오피스텔

매물가 매매 5.3억 31.7평 (1,670만원/평)

방3화2

전세 3억 갭 2.3억

신도림역과 구로역 사이에 있으며 길건너 구로거리공원이 있음

초등학교 인접해 있고 조금 가면 편의시설 있음

 

의견 : 가격이 워낙에 싸서 투자가치가 있음

지역치고는 5억대로 가면서 갭이 벌어졌는데도 평단가가 매우 저렴한 편임

근처 전세가를 얼마까지 뺄 수 있는지에 따라 괜찮은 물건으로 보입니다.

 

 

8. 문래 현대홈시티 1차

매물 매맴가 7.3억 24.3평 (3,000만원 / 평)

방3 화2

전세가 4.6억 갭 2.7억

문래동, 양평동 일대가 오피스텔형 아파트 즉 아파텔 천국임

문래역 1km이내 주변 영문초등학교 있음

이동네 예전 공장지대에서 아파트, 아파텔로 변화되고 있는지 한참된 동네임

 

의견 : 갭이 조금 큰 편인데 동네분위기를 감안하면 투자가치 있음

단 실거주 투자로 접근하는 것이 바람직하고 전세가가 얼마나 받쳐줄지

또 주변 아파트 시세가 얼마인지 비교하고 그 대비로 판단해봐야 합니다.

이런 비슷한 매물 주변에 상당히 많네요.

너무 많아서 정리하기 힘들어서 리스트만 올립니다.

 

문래역 대우이안 매매 8.5억~12.5억

문래파라곤 7.6억~9억

양평 대우이안 2차 8억

양평역 대우미래사랑 6.5억~9.5억

구산드림타워 7.2억~8.2억

 

다 비슷비슷하고 면적과 입지 등에 따라서 가격이 움직입니다.

다음에 다시 살펴볼 문정동, 강남세곡지구에 이어 아파텔 천국이네요.

 

 

9. 충정로 대우디오빌 1동

 

매물 매매가 5억 18.51평 (2,700만원/평)

방3 화1

전세 4억 갭 1억

갓잇!!!

충정로역 초역세권, 멀리에 미동초등학교 있음

 

의견 : 4억에서 5억으로 매매가 1억 상승하였으나 전세가가 4억이 되면서 매매가 밀어올림

실거주로 투자가치가 있고 갭 1억으로 투자하기에도 괜찮다고 보입니다.

방3개짜리이면서 1억대 갭 겨우 찾았네요

 

근처에 브라운스톤 서울이 있는데 2룸이 9억정도 하고 3룸이 14억정도 합니다.

갭이 4억이상 벌어져서 투자로는 힘들어 보입니다.

 

 

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이상으로 한번 2호선 근처 방3개 짜리 아파텔을 살펴보았는데요.

표로 한번 정리해보겠습니다.

구분	평수	매매가	평단가	구조	전세가	갭	투자정도	비고
성수 아스테리아	25.6	7억	2730만	방3화1	3.5억	3.5억	NG
제이위드미	17	4.3억	2530만	방3화2	3.45억	8천5백	OK
구의 하우트빌	17.8	6.9억	3870만	방3화2	5.2억	1.7억	Soso
서초 웰하우스	16.7	8.5억	5090만	방3화2	5억	3.5억	Soso
관악 대우디오..	20	6.5억	3250만	방3화2	4.2억	2.3억	Good
신림 골드마인	25	5.5억	2200만	방3화2	1.8억	3.7억	Soso
구로 늘푸른	31.7	5.3억	1670만	방3화2	3억	2.3억	Good
문래 현대홈시티	24.3	7,3억	3000만	방3화2	4.6억	2.7억	Soso
충정로대우디오빌	18.5	5억	2700만	방3화1	4억	1억	Good

 

다시한번 말씀드리지만, 이 오피스텔 리스트는 개인 의견을 기록하고

나중에 제 개인의 판단이 어떠했는지를 보려는 의도입니다.

 

절대 물건을 추천하는 것이 아니니 오해없으시길 부탁드립니다.

 

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이상으로 2호선 라인 3룸형태 아파텔을 살펴보았습니다.

전에도 말씀드렸듯이 아파텔, 지식산업센터, 빌라 등은 아파트의 대체제로서

아파트를 이길 수가 없습니다.

또 2022년부터는 DSR대출 규제 등 규제가 새로 생겨서

보유 투자금을 잘 보시고 갭도 잘 보셔야 할 거 같네요.

이점 참고하시길 바라고요~

 

조금이라도 정보가 도움이 되셨길 바랍니다.

잃지않는 투자 늘 버티는 투자하시길 바랍니다.

 

감사합니다.