부동산 틈새 투자 3편 - 서울 역세권 아파텔 물건 검색(오피스텔 투자, 서울 역세권)

 

 

안녕하세요??

건강하시고 행복하시길 바랍니다.

 

 

제가 나름대로 시간을 내어서 아파텔 물건들을 검색을 해보았습니다.

위치를 찍어보니 아래와 같은데 주로 2호선 역세권이 많네요.

 

전편에도 2호선을 중심으로 물건들을 리스트업해봤는데요

이번에는 전편에서 다루지 않았던 물건중 나름 파악한 아파텔을 M ypage로 등록해서

정리를 해보았습니다.

 

상당히 시간이 걸리는데 그래도 나중에 어떻게 흘러가나 보려고 해봅니다.

 

1. 잠실 아레나

9호선 삼전역 인근 오피스텔

 

매매가 4.5억 13.6평 (3308만원/평)

전세가 4억 갭 0.5억

방2화1

2017년식

주변 1층 상가에 위층은 주거지 빌라나 다세대, 오피스텔이 혼재된 동네

초역세권으로 9호선 2번출구까지 3분거리

길건너 멀리 초등학교 있음

 

의견 : 갭이 5천이고 9호선 역세권을 감안하면 상당히 괜찮아 보입니다.

 

 

 

 

2. 문정역 일대 오피스텔 - 아파텔 많음

이 동네 아시는 분들은 잘 아시고 모르시는 분들도 계실텐데요.

8호선 라인이고 가든파이브, 이마트, NC백화점이 있고 위로는 지방법원과 검찰청이 있는 지역입니다.

신혼부부들이 많이 거쳐가는 동네인데 여기에 2룸 3룸 오피스텔이 많습니다.

 

그중에서 소라공원과 글샘공원 사이에 있는 오피스텔이 가장 인기가 많습니다.

호갱노노나 KB부동산가서 보시면 사는분들 이야기가 정말 많으니 참고바라고요

송파파크하이오 푸르지오 오피스텔은 층간 소음 수준이 아니고

벽간 소음이 심할 정도로 뭔가 문제가 많으니 패스하시길 바랍니다.

 

2-1. 송파 아이파크

매매가 9.2억 18평 (5,111만원/평)

전세 6.5억 갭 3억

여긴 7억에서 2억 상승했네요

의견 : 7억에 전세 5~6억으로 1억수준 갭이면 좋으나 너무 급등해버림

15평대 투룸은 7.9억 (5,200만원/평)

 

 

2-2. 송파한화 오벨리스크

 

매매가 9억 23.2평 (3879만원/평)

전세 5억 갭 4억

작년 7월 6억에서 올해 1월 7억하더니 9억으로 갑자기 급등했네요

작년 12월까지만 해도 매물도 좀 있고 그랬는데 없네요

2룸, 3룸 매물이 별로 없네요. 

가격도 급등해버렸고요. 

 

 

 

3. 강남 세곡동 천석오피스텔

2룸기준 매매가 4~4.5억 (13평 3070만원/평~3461만원/평)

방2 화1

전세 3.3억 갭 0.7~1.2억

세곡지구에 있는 오피스텔입니다.

신도시라서 주변이 아주 깨끗하고 강남이라는 장점이 있으나

지하철이 없는 단점이 있습니다.

이 오피스텔은 기회가 혹시 되면 따로 블로그를 하도록 하겠습니다.

방 3개짜리가 있는데요 

개인적으로 저랑 인연이 있던 곳이네요. ^^

(방3개, 화2 최근 실거래가 5.5억 20평 2750만원/평)

 

 

 

4. 강남세곡 라온프라이빗시티강남

 

매매가 6.3억 17.8평 (3549만원/평)

전세가 4.8억 갭 1.5억

방3화1 2017년식

세곡동 동네는 신도시라 좋습니다.

방3개있는 오피스텔이 위에 천석오피스텔이랑 라온프라이빗강남 2개 밖에는 

없어서 희소성이 많은 쓰리룸 아파텔입니다.

의견 : 최근 1억 올랐지만 그래도 장기적으로 투자할만 합니다.

주변 84기준 아파트 매매가가 18억에 전세가가 9억이라서 강남 진입을 위한 수요층을 감안하면

아파트 대비 가격 메리트가 있기에 수요가 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

5. 강남개포 하우징허브럭스

 

매매가 6.8억 17.2평 (3953만원/평)

전세가 4.1억 갭 2.7억

방3화2 2017년식

개포동 일대 오피스텔입니다. 

역세권으로 보긴 어렵고 상가와 혼재된 빌라, 다가구가 많은 동네입니다.

의견 : 방3개 화장실2개가 있어서 나름 신혼부부 거주할 만하나

동네분위기나 역세권이 아니라서 땡기지는 않습니다.

 

 

7. 서초양재 이스타빌

 

매매가 11억 22.8평 (4824만원/평)

전세가 5억 갭 6억

비싸네요 일단 패스 ^^;;

방 2개는 8.5억 17평 (5000만원/평)

전세 3.5억 갭 5억

원래 6.5억대 였는데 2억이 급등했네요.

 

 

 

8. 가락 우정 에쉐르

 

오금역 3호선과 5호선 더블역세권에 있는 오피스텔입니다.

 

매매가 6억 23.6평 (2542만원/평)

방2화1 

전세가 3~4억대 갭 2~3억대

동네 분위기가 괜찮고 더블역세권이라 입지도 좋은데

전세가가 아직 받쳐주질 못하고 최근 4억에서 6억으로 2억 급등했네요.

의견 :  나름대로 괜찮은데 4억대에 잡았으면 아주 좋을 뻔 했습니다.

 

 

9. 천호동 더존하우스

 

매매가 4.5억 17.6평 (2556만원/평)

전세가 3.3억 갭 1.2억

방3화1 2016년식

동네는 상가혼재된 동네고 강동역 역세권이 지역입니다.

의견 : 가격이 싼편이라고 보이네요 4억대 방3개니까요.

동네 분위기는 좋은 편은 아닌거 같고 길이 좁고 초등학교가 멀어요.

투자로 그다지 권하고 싶지는 않습니다.

 

 

 

10. 군자역 마인하임648

 

 

매매가 6.2억 20평 (3100만원/평)

전세 3.5억 갭 2.7억

방3화2 2017년식

군자역 역세권에 내부 구조는 좋은데요 잘 지었습니다.

건물이 안쪽으로 들어가있고 주변이 상당히 혼잡한 동네입니다.

의견 : 투자로는 갭도 크고 동네도 그렇고 권하고 싶지는 않습니다.

 

 

 

11. 장한평역 양지쉐르빌 

매매가 4.95억 20.7평 (2391만원/평)

전세 2.5억 갭 2.45억

방3화2 2016년식

동네가 자동차부품 상가가 밀집된 특화거리입니다.

군자초가 인근에 있고 역세권이라서 근처 일터가 있어서 실거주 하실 분들이

거쳐가면 좋을 듯 하고 투자로는 갭도 크고 추천하지 못하겠네요.

 

 

 

12. 종로 효성주얼리시티

 

매매 6억 21평 (2857만원/평)

전세가 자료없음 2006년식

월세는 2000만원에 165만원을 받을 수 있네요.

최근 5.5억에서 5천만원 올랐네요

지방에 집이 있어 직장때문에 올라오신 분들 살기에 좋을 듯 하고

투자로는 수익형으로 접근하는 것이 좋겠네요

크게 추천드리지는 못하나 종로에 거주할 수 있는데가 거의 없어서요 

 

 

13. 은평뉴타운엘크루

 

 

매매가 5.6억 17.9평 (3128만원/평)

전세가 3.5~4억 갭 1.5억~2억

방3 화2 2017년식

매매가가 5억대에서 5.6억으로 올랐네요.

구파발역 인근이고 동네가 뉴타운이라서 편의시설도 많고 깨끗합니다.

 

의견 : 전세시세도 올라서 4.7억까지 맞출 수 있는데요

임차인 빨리 나가는 매물을 골라서 일단 2억 미만 갭으로 사고 

전세를 4억후반으로 맞추면 좋을 것 같습니다.

단 주변 아파트 시세가 9억, 전세가 6억대라서 전세시세를 4억 후반으로

맞추기가 쉽지는 않아 보입니다. 

 

 

14. 은평 신사동 세민하이파크

 

 

매매가 5억 18.22평 (2744만원/평)

네이버에 같은매물 5억/6억으로 각각 나오는데 6억에 안나가서 5억에 다시 내놓은거 같네요

확인이 필요해 보입니다.

 

방3 화2 2017년식

전세 자료 없음

의견 : 매매가가 5억대라면 보통 수준인거 같고 주변 아파트 7억초반대가 있으므로

6억대라면 구매를 하지 않아야 할 듯합니다.

주변 아파트 전세가 4.5억~6억대로 있어 5억에 사더라도 전세는 3억대 수준으로 가능할 것이므로

갭이 약 2억 정도 들어가는 물건으로 보이네요.

 

 

 

15. 이안상암/대명비첸시티/이암상암II

 

매매가 5.5억 18.33평 (3000만원/평)

전세가 3억대, 갭 2억 (현재 전세호가는 1억)

방3화2 2005년식

마포구청역 초역세권에 마포구청역 맞은편과 평화공원, 월드컵 경기장이 있고

입지는 괜찮은 동네이며 방3화2 구조라서 나름 실용적인 구조임

의견 : 입지는 괜찮으나 가격이 아주 메리트 있는 가격이 아님, 동네 아파트가 평당 3천만원대가

있어서 가격 경쟁력이 상대적으로 약하고 전세도 아파트 매우 구축이긴 하나 3억대가

많이 있어서 보통수준으로 보임 /  

 

 

대명비첸시티라고 옆건물인데요

 

매매가 6.3억 21.65평 (3000만원/평)

전세가 4.3억 갭 2억

방3 화2 2007년식 입니다.

투자가치로는 비슷비슷한 수준입니다.

 

 

또옆에 2단지가 있는데

이안상암II 입니다.

매매가 7.2억 24평 (3000만원/평)

전세가 4.5억 갭 2.7억

방3 화2 2005년식

투자가치로는 비슷비슷합니다.

 

 

많이 올리려니 좀 힘드네요 ㅎㅎ

이렇게 마지막까지 마무리해보았습니다.

(표로 정리하는 건 나중에 혹시 시간되면;;;;;)

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이상 서울지역 아파트형 오피스텔 (아파텔)을 살펴보았는데요.

나름 괜찮은 것도 있고 별로인 것도 있습니다.

다만 개인적인 의견이니 참고만 하시고요 

동네분들 비하하는 거 아니니 너그러이 이해부탁드립니다.

 

그리고, 

"절대 매물 추천하는 글이 아닙니다!!"

개인적으로 기록해보고 추이를 판단하고 예측해보려는 의도입니다.

 

아파트 대출규제로 인해 오피스텔에 투자가 몰렸고

작년말이후 올해부터 아파텔(오피스텔)도 DSR 대출규제가 시작되었는데요.

 

100% 확신은 못하지만 대출규제가 완화된다고 하면

아파트 대체재로 각광받던 아파텔이나 지식산업센터로 흘러들어가던 유동성이

다시 아파트도 급속히 흘러갈 가능성이 매우 높습니다.

 

아파트 대체재는 절대 아파트를 이길 수 없습니다.

이점 참고하시고요

 

정보가 조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.

 

감사합니다.