더운정 힐스테이트 오피스텔 (아파텔) 투자가치 분석 - 더운정 투자 할까요? 말까요?

안녕하세요?

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코로나 조심하시고 늘 건강하시실 바랍니다.

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대출규제에서 비교적 자유로워 아파텔이 대체재로 각광받고 있습니다.

22년1월 시장은 거래량이 많지 않고 주춤한 상태로 보입니다.

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그러기에 오피스텔이나 아파트 미분양분도 종종 나오는데요.

파주 운정신도시에 있는 더운정 힐스테이트를 방문하고 왔습니다.

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자체의 가치와 입지를 살펴보고 주변 유사한 입지와도 비교해보려고 합니다.

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1. 더운정 힐스테이트

https://hillstate-theunjeong.com/index.html

힐스테이트 더 운정

 

공식 홈페이지입니다.

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네이버에 분양팀에서 올려놓은 블로그가 정말 많아서 몇개만 읽어보면 대충 상품에 대해서는

이해가 가실 거 같네요.

저 광고하는거 아니고요~

사진을 일일히 올리는 것 보다는 사진 많이 올려주신 블로그가 많으니 보시는게 좋을 거 같네요.

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https://blog.naver.com/superinz/222620005008

파주 힐스테이트 더운정 계약안내

 

 

 

https://blog.naver.com/ka1326/222620097984

파주 힐스테이트 더운정 오피스텔 정보안내

상품 자체만 보면 대단합니다.

가격이 가장 아쉬운 부분인데요.

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분양사무실 가보면 중앙에 모형이 으리으리 합니다.

https://www.youtube.com/watch?v=AcD-3OpmWTA

 

 

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대부분 평수가 25평대로 구성되어 있고 타입은 4가지입니다.

펜트하우스가 20-30억대로 있고요

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파주에 실거주해야하는 분들 입장보다는 투자면에서 의견을 드립니다.

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1. 장점

1) 적은 투자금

초기투자금 계약금 10% 약 8500만원 있으면 계약가능합니다.

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2) 중도금 60% 무이자

이 부분이 가장 메리트가 있다고 보입니다.

8-9억대 매물을 10%갭으로 보고 산다고 판단하면 상당한 메리트가 있는거라고 보이고요

지금 8-9천만원으로 갭투자 10억대 매물 할 수 있는 데는 없습니다.

전세가율이 60% 미만이 대부분이라 3-4억이상이 필요하거든요

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3) 우수한 상품성

스타필드가 생기고 초호화 상가거리, 호수공원과 도로하나로 연결, 운정역 걸어가는 육교 등

상품자체가 1세대 진보한 형태입니다. 이부분에서 점수를 또 주고 싶네요.

운전신도시 랜드마크입니다!

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2. 단점

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1) 서울 접근성(교통편) 문제

교통편이 경의선 하나입니다.

앞으로 좋아진다고는 하나 파주의 서울 접근성은 참 어렵죠…

일산까지는 차로 안밀리는데 일산 지나면서 서울로 가는 출퇴근의 병목현상은 정말

힘들죠~

GTX-A노선은 걸어갈 수준이 아니고 마을버스를 타고 가야해서 그 부분도 아쉽죠

차로 약 20-30분 거리입니다.

파주의 지리적 한계를 극복하기는 어렵죠.

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2) 가격 및 출구전략

부동산을 매수하는 것이 매도하는 것보다 쉽습니다.

투자결과는 매도와 세금에서 갈리는데요.

계약금만 지급하면 25년 8월까지 중도금 무이자라서 일단 걱정은 없습니다.

다만, 잔금을 어떻게 치를 것인가? 과연 25년 당시 가격이 충분히 상승할까?

이부분이 리스크입니다.

잔금 리스크는 일반임대사업자 대출(약70%)을 통해서 극복을 하더라도

계약금을 제외한 20%부분 1.7억원과 취등록세 4천만원, 기타 잡비 등

약 2억원의 현금을 준비해야 합니다.

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대출이 안나올 경우, 문제가 커지는데요

전세가가 얼마나 받쳐줄지가 의문입니다.

파주가 공급이 많습니다.

매매가도 문제지만 신도시에 공급이 많으면 전세가가 낮게 형성될 수 있습니다.

주변 전세시세가 국평기준 2-4억원대입니다.

구축은 2억원대 신축이 3-4억원대입니다.

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또, 파주는 신규일자리가 없습니다.

앞으로 일부 산업단지가 예정되어 있으나, 판교테크노밸리와 같은 대규모 수준이 아니라

공급을 어떻게 이겨낼지가 의문입니다.

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파주시 매매전세 강도입니다.

20년~21년 급등했으나 21년말 강도 꺽이는 모습니다.

체력이 정말 약하다는 생각이 드는데요.

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4분면 시장강도입니다.

우측으로 갈수록 매매가가 올라가고 있는 동네이고

위로 올라 갈수록 전세가가 올라가고 있는 동네입니다.

운정신도시가 있는 목동동,야당동, 와당동(더운정 힐스테이트) 모두 약세입니다.

전세도 떨어지고 매매가도 떨어지고 있네요.

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파주 수요공급 물량입니다.

파주시는 인구가 48만명입니다. 범위가 엄청 넓지만 대부분은 운정신도시, 교하지구, 조리읍, 광탄면 등에

모여있습니다. 아파트 수요를 개략 2500세대로 보고 있는데요

그것이 아래 표에서 빨간색 선입니다.

현재 예정 공급(입주)량은 20년부터 계속 과잉공급된 것이 보입니다.

2024년까지 상당한 물량이 입주예정으로 있습니다.

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그러나 파주시는 2017년 이후 미분양은 없네요

최근에 신도시 말고 파주 외곽지 아파트는 미분양이 생겼으나 신도시 아파트는 미분양이 없는 것으로

봐서 실수요 + 투자수요가 충분했었네요.

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앞으로 파주신도시는 전망이 나쁘지는 않아 보입니다.

구도심에 살아보고 신도시 살아보면 구도심 들어가는것이 꺼려지는데요.

예전에 블로그에도 올렸듯이 장기전망 관련 글을 많이 썼습니다.

인플레이션에 준하는 수준으로 가격을 상승하겠지만,

공급이 많기 때문에 폭등하거나 급격한 상승은 없어보이고요.

전세가도 서서히 상승하거나 보합으로 갈 것으로 보입니다.

특히 24년에도 물량이 상당하기 때문에 지금 가격은 상당히 고평가된

미래가치까지 반영된 가격으로 보이고요.

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개인의 형편과 목표, 자금상황과 계획에 맞게 투자를 해야할 것 같은데요.

현재 초기 투자금이 적게드는 점은 진입장벽이 낮기 때문에 좋다고 보이고요,

다만, 잔금시에 어떻게 등기까지 완료할지와 가격이 생각보다 상승폭이 작아서

보유를 좀더 해야할 경우 등 자금상황과 출구전략부터 먼저 고민한 다음

투자로 이어져야 할 거 같습니다.

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개인적으로는 완전 여유자금이 있다면 가져가고

조금 상황이 타이트하고 앞으로 잔금을 치르거나 여러모로 현금이 필요하다고 한다면

불안한 시장을 감안해서 가져가지 않을 거 같습니다.

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주변 입지와 비교하면서 더 가치판단을 해보겠습니다.

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주변입지 비교

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신도시가 서울 주변에 참 많습니다.

구도심보다는 서울 주변 신도시들의 유사 형태와 비교해보겠습니다.

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1) 동탄역 롯데캐슬

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SRT가 있고 GTX-A가 들어서는 동탄역을 바로 옆에 둔 아파트 및 오피스텔입니다.

지하2층 주차장과 동탄역, 롯데백화점이 연결되어 있네요

최고 49층으로 2021년 7월에 입주한 신축입니다.

방3개 화장실 2개 4베이 구조입니다.

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롯데캐슬 27평형이 분양가가 7.2억원입니다.

전세가 5.2억으로 갭이 2억원입니다.

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파주 더운정 힐스테이트 8.5~9억원대와 비교하면 약 1~1.5억정도가 저렴한데요.

주변 입지도 유사하고 GTX-A와 SRT가 바로 접하는 입지를 비교해보면

더운정보다 결코 밀리지는 않는다고 보입니다.

분양가 가성비가 롯데캐슬이 더 좋아보입니다.

로또 분양인거지요~

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단, 25평기준 주변 시세는 10억이 넘어가므로 실제 분양가가 아닌 일반 매매가로 비교해보면

얘기가 달라집니다.

동탄역 우남퍼스트빌이 약 10.5억~11억 정도 나갑니다.

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2) 광교신도시 힐스테이트 광교중앙역

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신분당역 인근 롯데아울렛이 있고 갤러리아 백화점이 있는 광교중악역 힐스테이트 오피스텔입니다.

25평 기준 방3화1 구조고요 근처에 호수공원이고 여건이 참 좋은 동네입니다.

현재 매물은 투룸으로 나와있고요

가겨대가 8.7억 ~ 9.5억 정도로 나와있습니다.

전세는 투룸기준 5억대입니다.

대부분이 투룸으로 구성된 오피스텔입니다.

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더운정과 비교해보면 단지는 더운정이 훨씬 대단지이나

신분당선과 경의중앙선은 비교가 불가할 정도로 교통면에서 게임이 안되고요

그래서 입지면에서는 광교가 압승이나 상품자체로 보면 더운정이 좋고요.

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여튼 가성비면에서 보면 더운정은 방3개가 8.5억, 광교중앙역은 투룸이 8.5억이니

직장 위치와 선호도에 따라서 실거주 측면에서는 장단점이 있어보입니다.

투자가치나 입지에서는 광교가 더 좋고요.

강남접근성이 게임이 안됩니다.

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3) 별내지구 힐스테이트 별내역 / 별내역 아이파크스위트 / 별내역 자이더스타

경춘선 별내역 인근에 생활형숙박시설 또는 오피스텔이 있는데요.

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별내자이더 스타는 아파트 84기준 5.5억에 분양을 했습니다.

주변시세가 10억이 넘어가고 있고요

대단지에 아파트라서 뭐 시세이상 나갈거 같습니다.

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힐스테이트 별내역은 20평으로 방2화2 구조로 매매가가 7.5억원에 네이버 호가가 올라와 있습니다.

전세가는 4.5억으로 3억 갭이 형성되어 있습니다.

구조가 좀 달라서 바로 비교는 어렵네요.

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별내역 아이파크는 방3화2개 구조로 매매가가 7.8~8.2억으로 네이버 호가가 올라와 있습니다.

생숙이라 서비스 면적이 있어서 더운정과 비교해보면 가장 유사하다고 볼 수 있습니다.

주변에는 이마트와 롯세시네마가 근접해있습니다.

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파주에 더운정을 살 것이냐? 별내에 아이파크를 살것이냐? 이정도로 비교해보면 좋겠는데요.

별내는 GTX-B노선에고 더운정은 GTX-A노선이라 유사하고요

서울 접근성은 별내가 더 좋아 보입니다. 서울과 더 가깝습니다.

환경은 더운정이 좋아보이고요. 호수공원이나 소리천 등 주변이 깔끔하고

별내 아이파크는 단지 옆으로 고가도로가 있습니다.

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향후 투자가치를 비교하면 아무래도 서울과 가깝고 경춘선 별내역에 8호선이 연장되고,

GTX-B가 추가된다면 별내지구가 약간 우위에 있지 않나 싶고요

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더운정은 경의선 운정역 하나 밖에는 없고요.

추후에 GTX-A 좀 떨어진 곳에 생기고 3호선 연장도 좀 떨어진 곳에 생기고

대곡소사선이 연장될 수 있어서 완전한 더블역세권이라고 볼 수는 없기 때문입니다.

아래 지도는 개략적으로 예상 위치를 그려본 것이니 참고만 부탁드립니다.

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4) 김포 한강신도시 메트로타워 예미지

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김포 골드라인에 있는 구래역 메트로타워 예미지 주상복합 아파트입니다.

방3,화2 2021년2월 입주한 신축건물입니다.

4개동이고 길 건너에 이마트가 있습니다.

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급매로 7억짜리가 있는데 확인해봐야하고 9-10억대로 매물이 네이버에 올라와있습니다.

GTX는 없지만 신도시이고 서울와 한강을 바라보고 대칭으로 위치해 있어서 비교해보았습니다.

마곡지구에 출퇴근하기에 아주 좋고 서울 도심으로 들어가는 거는 파주나 김포나 한참 걸립니다.

입지면에는 비슷하다고 보입니다.

김포나 파주나 과거에는 저렴했는데 대장아파트로 이제는 10억대 아파트로 진입을 했네요.

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더운정 힐스테이트가 운정신도시의 대장이 될지 힐푸아(힐스테이트, 푸르지오, 아이파크)가

대장이 될지는 지켜봐야겠습니다.

스타필드라는 강력한 호재가 있고 힐푸아는 육교 건너면 GTX-A역사입니다.

교통이 유리한 힐푸아가 더 대장이 될거 같고 더운정은 동측에서는 대장이 될 거 같습니다.

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5) 기타지역

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스타필드가 있는 하남은 거의 서울이라고 볼 수 있어서 비교 안했습니다.

스타필드 주변 5호선 하남 검단산역 일대 아파트는 구축이라도 4억대에서 10억대로 급등했고요

2017년 준신축 급 아파트는 12억대 수준입니다.

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의정부나 동두천은 북쪽에 있어서 파주라 어찌보면 비슷한 느낌일 수 도 있는데요

옥정신도시는 역사를 끼고 있지 않고 주변에 덕정역에 GTX-C가 예정되어서

2억대가 4억대로 올랐네요

의정부 민락지구도 3억 수준에서 6억대로 올랐고 일부 의정부 경전철에 신축은

10억까지도 올랐네요

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지역별 유사형태 상품 비교입니다.

구 분	지역	구조	가격	교통	입주일
힐스테이트 더운정	파주 운정	방3화2	8.5억	운정역, GTX-A	2025년
롯데캐슬	화성 동탄	방3화2	7.2억	SRT, GTX-A	2021년
힐스테이트 광교중앙	수원 광교	방2화2	8.5억	신분당선	2021년
별내 아이파크	구리 별내	방2화2	8억	별내역, GTX-B	2021년
메트로타워 예미지	김포 한강	방3화2	10억	김포골드선	2021년

서울과 다 초근접한 동네는 아닙니다.

서울 주변 신도시이며 21년 입주한 아파트 형태 상품인데 이렇게 비교해보니

더운정이 그렇게 비싸보이지는 않네요.

다만, 주변 시세대비 고분양가라서 파주시민 분들은 미쳤다라고도 하고요,

또 비싼 아파트가 미분양이 안나면 주변이 상대적으로 저렴해보여서 가격이 상승하는 호재로

작용하기에 분양 완판을 기대하기도 하고요.

다양한 반응들이 있는데요

대체로 비싸다라는 첫인상이 크고,

모델하우스에 와서 좀 더 보신분들은 계약은 쉽게 하고 가는 분위기는 있습니다.

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아무래도 실투자금이 초기에 작으니 희망적으로 가져가려는 분위기가 있고요.

전체 세대에서 약 10~20%정도가 미계약인데 대부분 저층입니다.

고층, 호수뷰, 소리천뷰는 대부분 없습니다. (1/15일 기준)

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유튜버 분들중에 파주 더운정 힐스테이트를 분석한 영상이 있어서 공유드립니다~

일산 킨텍스와 고양 삼송과 비교를 했는데요~

삼송지구는 스타필드가 이미 있고 3호선에

서울과 더 가까운 지역인데 7-8억대 매물이

있어서 더 대비가 쉽네요~

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https://youtu.be/y1aIpzYsGKM

 

 

저도 공감이 많이 되었습니다!!

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조금이라도 정보가 도움이 되셨길 바랍니다.

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늘 건강하시고 잃지않는 투자를 하시길 바랍니다.,

버티는 투자, 절대 조급함에 무리수를 두지않는 투자를 해서

한걸음씩 어제보다 나은 오늘이 되길 바랍니다.

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감사합니다.