부동산 전망, 폭등, 폭락 앞으로 집값 예측 / 부동산 폭등 / 부동산 폭락 / 부동산 버블 - 1

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

무더위가 기승을 부리는 요즘, 건강하신지요?

폭염이 계속되고 있어 휴가 생각이 절실해지는 하루입니다.

여러분들께서도 건강 유의하시고 늘 평안하시길 바랍니다^^

 

부동산 앞으로 어떻게 될까?

매년 누구에게나 궁금하고 걱정되는 질문같습니다.

 

각계 각층의 전문가마다 목소리가 많이 다릅니다.

언론과 정치권에서도 각각의 목소리가 다르고요.

뭐가 맞고 틀리고의 문제보다는 미래는 쉽게 예측하기가 어려운거지요.

 

이에 뉴스와 유투브, 각종 블로그의 의견들을 살펴보면서 과연 앞으로

집값이 어떻게 될지 찾아보았습니다.

 

부동산 폭등에 대한 내용은 다음글을 참고하시면 좋겠습니다.

https://dalmir.tistory.com/70

 

먼저 폭락에 대한 각종 자료부터 보겠습니다.

폭락의 근거는 몇 개가 있는데요.

 

 

1. 금리인상

 

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2021/06/25/WH7CTUI6KJGDHPETWCFAW6ZMAM/

금리 인상 임박, 강남 아파트 반토막 낸 리먼쇼크 재발하나?

 

 

미국 정책금리와 주택가격에 대한 그래프입니다.

대체로 주택가격 상승률과 금리는 반대로 움직이는 모습을 보였습니다.

그래서 금리가 인상되면 주택가격이 조정이 올 수 있다는 얘기가 나오는 건데요.

 

또 닷컴버블과 2008년 리먼쇼크 이후 강남의 주택이 급락한 사례가

기억에 크게 각인된 것도 있습니다.

2000년대 미국 연준이 금리를 6.5%에서 2001년 2%로 낮추고 이어 2003년 1%대까지 인하하면서

주택가격이 치솟았습니다.

2006년 기준금리를 다시 5.25%까지 인상했는데요~

이때 서브프라임(2금융권)에서 연체가 급증하면서 리먼사태가 발발했습니다.

실업율이 10%로 2배로 뛰었고 주택가격이 30% 가량 급락했었지요.

 

우리나라도 비슷했습니다.

2006년부터 하우스 푸어라는 단어가 익숙해지고 그동안 올랐던 집값이 폭락하고

미분양이 넘쳐났습니다.

송도 신도시가 많이 뉴스에 나오곤 했었죠.

 

2009년 글로벌 금융위기 이후 기준금리를 다시 2%까지 내리면서 서울, 부산 집값이 다시 올랐고

2011년 금리가 3.25%까지 상승할 때는 집값이 주춤했다가

2017년까지 금리를 1.25%까지 내리면서 계속 상승세를 이어갔습니다.

현재 코로나 이후 2020년부터는 금리가 0.5%까지도 내려갔습니다.

역대 최저금리였고 집값은 다시 폭등하고 있습니다.

금리가 분명 부동산에는 영향을 크게 끼치는 요인임에는 

틀림이 없어 보입니다.

 

상식적인 부분으로 금리가 인상되면 부동산 투자에 불리한데 대출이자가 커지고 유동성이 축소되니까요.

https://blog.naver.com/duchoi2002/222376298937

"금리 인상하면 부동산 폭락할까? 더 오를까?" _ 한은 기준금리 인상 시사(1)

 

여기서 약간의 함정은 주택가격 상승률이 금리가 인상될 때 (-)까지 떨어지지 않고

0%에 수렴했다는 건데요.

즉, 금리인상 시점에 집값이 떨어진게 아니고 그냥 보합세로 안올랐다는 의미입니다.

위 링크를 따라 들어가보면 금리인상 시기에도 오히려 부동산이 올랐다는 자료도 보여줍니다.

금리가 급격히 상승하지 않고 완만히 상승하는 시기에는 시장에 충격이 크지 않았다는 의미입니다.

 

결론 : 금리인상은 부동산 가격 상승에 안좋은 영향을 끼치나 완만한 속도의 인상시기에는 영향이 크지않다!

 

 

2. 일본 부동산 버블 붕괴

 

한국도 일본을 결국 따라갈 것이다.

일본처럼 부동산 버블이 붕괴되고 집값이 폭락할 것이다.

https://brunch.co.kr/@truism145/4

한국 부동산은 일본의 부동산을 따라 폭락한다.

 

일본은 부동산이 완전히 망했었죠.

1985년 플라자 합의를 기점으로 저금리 정책이 시행되었습니다.

G5(미국, 영국, 프랑스, 독일, 일본)의 재무장관이 뉴욕에 있는 플라자호텔에서 긴급회동을 가지고

달러가치를 약세로 유도하는 시장개입에 합의하고 수출로 인한 흑자 규모가 큰 나라인 독일, 일본이

화폐절상을 당했습니다.

즉, 일본 돈 가치가 높아져서 수출을 위한 가격경쟁력이 떨어졌고,

오히려 명품 등 소비가 늘었고 기업들은 수출보다는 부동산에 투자하기 시작하면서

경제악화가 우려되자 저금리 정책을 펼친 것이였죠~

 

엔고불황에 대처하기 위해 5%대 금리를 5차례에 걸려 2.5%까지 낮췄습니다.

당시 한국은 금리가 20%대였고 일본은 2.5%대였으니 저금리가 상당했다고 보이네요.

 

집값이 하늘 높은 줄 모르고 계속 폭등을 했었습니다.

도쿄 신주쿠 30평대 아파트 부동산 가격이 150억원까지 간 적이 있었습니다.

가계신용(대출)도 같이 폭등했습니다.

 

1989년 금리를 일본정부가 올리기 시작하고 나서 얼마지나서 버블이 급작스럽게 붕괴되었고

잃어버린 30년이 되버린 상황입니다.

 

정부가 대출규제 등 투기를 잡고자, 

1989년 5월부터 1990년 8월까지 2.5%에서 6%로 급격하게 금리를 올리고 

유동성 자금을 회수하자 시장이 직격탄을 맞았습니다. 

또한, 인구감소와 지방도시 붕괴 등과도 맞물렸지요.

 

지금은 도쿄 신주쿠 집값(30평대 아파트 기준)은 약 15~20억원대 정도 한답니다.

 

부동산 버블붕괴가 발생하기 전에 주식시장에서 먼저 조짐이 있었는데요.

닛케이 지수가 89년 12월 사상 최고치인 38,915를 기록했는데

90년 1월 20,000대로 절반 수준으로 급락했고,

90년 10월에는 17,000대까지 떨어졌습니다.

 

그럼에도 불구하고 부동산은 90년 16%, 91년 11% 계속 급등했으나,

92년 -5%로 떨어지기 시작하면서 거의 70% 가까이 폭락했습니다.

 

일본의 버블붕괴의 원인은 정확히는 알 수 없으나,

1) 정치가들의 플라자 합의 (정책이나 합의 하나가 나라를 말아먹는 효과)

2) 인구 노령화에 따른 실질 생산인구 감소

3) 정부의 인위적 공급 과잉 (부동산 호황에 따른 공급 과잉 : 연간 150만 가구 / 1.2억 인구수)

4) 자산 거품(버블) 자체 (대출금리 인하, 재정 과다 투입, 투기자금 과다 유입 등등)

5) 정부와 중앙은행의 투기/대출 억제를 위한 급격한 시장개입과 규제 (급격한 금리인상)

 

등등 정도라고 보입니다.

 

여기서 금리 인상과 인하의 속도가 다시금 중요해보입니다.

급격한 조정은 연착륙보다는 경착륙을 초래하여 시장이 준비할 시간을 주지 못한 채

한방에 쓰러지게 만드는 거 같습니다.

 

여튼 한국이 일본과 유사하고 지금 부동산은 버블이며 언젠가는 붕괴할 것이다라는 주장이 있습니다.

우리나라와 비교해보면, 

환율의 인위적인 조정이나 국가간 합의는 없으니 이건 아니고

인구노령화와 인구감소는 유사하고

정부의 인위적 공급 과잉은 아니고

자산버블은 일부 있는 것도 같고

정부의 시장개입은 맞으나 규제 일변도고 아직 금리인상은 없고

당시 일본과 유사하다고 보기는 개인적으로는 아니라고 봅니다.

 

일본은 특히나 지진 등 안전때문에 신축을 더 선호한다고 하는데

신축선호 현상은 우리나라도 마찬가지 같고요.

일자리를 찾아 도심으로 서울로 모여들고 지방은 빈집이 많아지는 등 농촌이 사라지는 것도

비슷한거 같습니다.

 

 

결론 : 한국은 일본과 유사한 부분이 있지만 반드시 일본을 따라가지는 않을 수 있다.

금리의 급격한 인상은 버블붕괴의 시작이 될 수 있다.

 

 

 

3. 경제위기

 

경제위기가 오면 부동산이 폭락한다고 합니다.

당연한 얘기입니다.

"경제위기 -> 주가폭락 -> 환율급등 -> 대량해고 -> 부동산 폭락"

 

https://blog.naver.com/kjm2336/221737402120

경제위기와 부동산

 

1997년도 IMF ------------> 부동산 폭락

2008년도 리만사태-------> 부동산 폭락

2019년도 코로나 위기----> 부동산 폭등

 

부동산 10년설이 있기도 합니다.

미국에서 1997년 저축대부 위기로 인한 IMF로 금리인상이 6%~6.5%가 2000년대 초까지 이어졌고

그리고 2004년 다시 1%까지 떨어진 금리가 2008년 5.25%까지 글로벌 금융위기로 올랐습니다.

 

1997년 : 3%->6.5% (경제위기 + 금리급등)

2008년 : 1%->5.25% (경제위기 + 금리급등)

2018년에는 다행이 1% 내외 저금리를 유지하고 있네요

과거 10년설은 주기가 맞았으나 2018년경 올랐어야 할 금리가 계속 저금리를 유지하면서

10년 주기설은 깨졌습니다.

 

2018년도에 그래서 부동산 폭락을 예언하거나 주장하는 글들이 엄청 많았습니다.

공급과잉을 우려하고 가계부채 등 부동산 폭락에 관한 유투브, 블로그, 뉴스가 당시 많았네요.

 

당시 1997년 미분양과 건설사 부도로 돈을 못받은 사람들이 대신 아파트를 받기도 했었죠.

목동 하이페리온, 도곡동 타워팰리스가 그 대표적인 예입니다.

(지금은 그것이 오히려 효자 노릇을 하지만요)

 

한국은행이 최근 자산가격의 가파른 상승과 과도한 가계부채 확대를 특징으로 하는

금융불균형의 위험성을 경고했습니다.

급작스런 대내외 충격이 올 경우 시스템적 위기로 올 수 있다고 하는데요.

한국은행이 만든 "금융취약성 지수"라는 것이 있습니다.

 

#금융취약성 지수(#FVI : Financial Vulnerability Index)

 

자료 출처마다 조금씩 다르나 과거 위기 수준으로 다시 올라가는 모습입니다.

몇개의 그래프를 보면, 다시금 올라가고 있는 모습이죠.

 

대내외 충격이 오면 위험선호 자산을 추구했고 레버리지를 활용한 가계가 위기를 맞아

대출이자 연체 등 가계가 부실화 되고 전체 금융경제에 부정적 영향을 미치게 된다고 합니다.

번 돈으로 대출이자도 못내는 좀비기업들도 증가하고 있다고 합니다.

신용공급이 축소되어 자산가격이 급락하는 등 위기가 올 수 있다고 경고하고 있습니다.

 

올해 1분기 가계, 기업, 정부의 빚이 5,000조원을 넘었다고 합니다.

가계 2,045조원

기업 2,181조원

정부 860조원

 

GDP대비 부채비율이 단기간에 폭등하고 있습니다.

정부와 금융당국은 근원적인 기업과 가계부채 해결보다는 연체이자, 이자유예 등의 임시방편을

사용하고 있는데 9월 유예가 끝나면 어떻게 될지도 봐야겠습니다.

 

결론 : 정성적인 분석이 아닌 한국은행의 금융취약성 지수를 본다면 금융위기가 올 수 도 있고

부동산 가격이 크게 조정을 받을 수 있다. (리스크가 커지는 것은 사실)

금융위기가 상식적으로 부동산 폭락을 조장하나 코로나발 경제위기는 부동산이 폭등하고 있다.

 

 

개인적으로 볼 때 지금 전국적으로 묻지마 갭투자가 성황하고 있습니다.

거들떠도 안보던 지방 곳곳에 갭이 작은 지역은 수십, 수백채씩 장보기를 하고 있는데

출구 전략 없이 투자하거나 무리한 투자는 위험할 수 있겠다는 생각이 듭니다.

사기는 쉬워도 팔기가 어려울 수 있겠죠.

 

인플레이션 장에 뛰어들어 현금가치 하락을 막는 것은 합리적이나 내가 지금 어디에 위치해있는지

무리하게 신용을 끌어다써서 위험한 상황에 있는 것은 아닌지 돌아보게 됩니다.

 

https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=27873431&memberNo=16296850 

부동산 하락을 감지하는 4가지 신호

 

 

4. 대규모 주택 공급 (대규모 신도시 택지개발)

 

대규모 공급은 아파트 값을 떨어뜨리는 원인이 되는데요.

1990년대 초반 1기 신도시 입주 때와 동탄신도시 등이 그 예가 될 수 있겠네요.

물론 전국적으로 보면 안되고 각각 지역으로 접근해야 더 정확하겠지요.

 

http://www.rcast.co.kr/sub02.php?BRD_ID=1617085735344 

역사는 반복된다, 집값 폭락 시그널 3가지

1997년 IMF때 주택분양수가 높았습니다. 35만호

또 2007년도 금융위기 때도 전년대비 10만호가 증가하며 분양수가 높았습니다. 24만호

공급을 늘었으나 가계는 어려워지니 집값이 떨어졌습니다.

 

지금 3기 신도시를 비롯해서 전국 공급량 증가가 예상되는 시점입니다.

지금 부동산 호황기라서 건설사에서도 분양을 미친듯이 하고 있습니다.

3-4년이 지나면 공급이 늘면서 입주물량이 쏟아질 수 있네요.

 

부동산 가격도 당연히 수요공급의 원칙에 따라 움직입니다.

수요 예측은 통상 미분양 건수로 합니다.

3년전 분양한 물건이 아직도 미분양이면 3년전 가격에도 살 사람이 없는 것이지요.

즉, 미분양이 늘면 수요가 감소하는 것이고 미분양이 소진되고 있으면 수요가 늘었다고 보는 것이죠.

공급 예측은 입주물량으로 합니다.

입주가 가능한 물건은 전세물건이던 매매물건이던 시장에 주택이 공급되고 있다라고 보는 것이죠.

 

일본은 과거 부동산 폭락시기에 금리도 높이지만,

공급량도 어마하게 풀었습니다.

농지 규제를 없애서 빌라를 지을 수 있게 규제도 풀었고요.

 

결론 : 금리인상과 더불어 공급과잉은 폭락을 유발할 수 있다.

또는 조정을 가속화 시킬 수 있다.

단, 3기 신도시 공급 등 당장 입주물량이 증가하는 것이 아니고 수년 뒤 발생한다.

위기는 한가지로 오는 것이 아니고 복합적으로 여러가지가 엮이면서 발생하는 느낌이 듭니다.

 

 

5. 인구감소

 

앞으로는 인구가 감소되기 때문에 부동산이 하락할 수 있다는 주장은

늘 들어왔던 내용입니다.

인구가 줄면 빈집이 생기고 주택보급율로 100%가 넘게되는 즉 수요층이 없어지는 것이지요.

 

 

유엔의 한국인구 전망입니다.

2030년을 기점으로 감소하는 모습니다.

인구가 감소하면 수요층이 줄어드니 집값이 떨어질 것으로 보는 시각입니다.

여기서 전문가들은 지역별로 인구변동추이가 다르다고 해석을 합니다.

즉, 지방은 감소하나 대도시는 인구가 늘고 있는 현상 말입니다.

 

지역별로 보면 서울/경기도/인천/충청은 인구수가 늘어날 전망입니다.

부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 영남/호남은 인구수가 감소할 전망입니다.

사실 서울은 1000만 인구가 2015년에 깨지고 지금은 900만 시대인데

인구가 감소해서 부동산 가격이 내려갈 것이다라는 의견보다는

부동산 가격이 너무 올라서 인천/경기도로 인구가 이동했다라고 보는 것이 합리적입니다.

 

또 전문가 분들은 단순한 인구감소 숫자보다는 세대수 증가와 가구구성을 봐야된다고 합니다.

생산가능인구도 중요한 요인이라고 합니다.

https://blog.naver.com/m2474989/221432782636

인구감소와 부동산

 

결론 : 1인 가구 증가와 도심화로 인해 소형아파트 수요는 오히려 증가하고

지방과 지방의 대형평수 아파트는 상대적으로 수요가 감소한다.

실수요는 인구수 보다는 세대수 증가/감소 추이를 봐야 한다.

 

 

지금까지 부동산 폭락의 여러 근거들을 살펴보았습니다.

 

1. 금리인상

2. 일본경제 - 부동산 폭락

3. 경제위기

4. 공급과잉

5. 인구감소 (세대수 감소)

 

 

전체적으로 저도 글을 쓰면서 이것저것 더 알게 되었고 정리가 좀 되었습니다.

개인적인 견해입니다.

 

1. 금리인상

금리인상이 부동산 가격에 가장 크게 영향을 미치는 요인임에는 틀림이 없는거 같습니다.

단, 금리가 인상되었어도 그 인상 속도가 느릴 경우 시장에 영향이 크지 않았고

급격히 인상되었을 경우 한계상황에 직면한 가계, 기업이 터지면서 위기가 오는 거 같습니다.

 

한편으로는 주택가격 상승율이 주춤해졌다는 거지 상승율이 (-)가 되서 집값이 하락되는 형태가

아닌 점으로 볼 때 가격 조정에 큰 영향을 끼치나 폭락 수준은 아니라고 보입니다.

 

2. 일본경제

참고할만 하나, 똑같지는 않다고 봅니다.

일본은 공급확대와 급격한 금리인상, 또 정부의 대출총량 규제 등이 복합적으로 작용해서

버블이 터졌습니다. 

소위 말하는 경착륙인데 우리나라는 일본 사례를 알고 있기에 연착륙으로 갈 것 같고

갑작스런 위기는 오기 힘들다고 봅니다.

 

3. 경제위기

대외 변수로 인한 충격이 우리나라를 경제위기로 몰고 갈 수 있는데요.

가장 큰 파괴력으로 우리가 주의할 부분이라는 생각이 듭니다.

물론 위기가 안오는게 좋겠습니다. 

 

세계경제가 이제 동조화되었다고 합니다.

어디서 위기가 올지 어떤 나비효과의 영향을 받을지, 미국의 금리인상이

우리나라에 어떤 영향을 끼칠지 모든 것을 예측하기가 어렵습니다.

 

대외 변수를 각자가 대비해서 보수적인 투자와 지키는 투자를 추구해야겠습니다.

특히, 저희 같은 흙수저에게는 꼭 명심해야할 부분이라고 생각합니다.

한번에 나락으로 떨어질 수 있습니다.

투자를 하되 보수적으로 잃지 않는 투자를 하고 

반드시 많이 공부하고 출구전략이 확실한 물건에 투자하는 방향이 합리적으로 보입니다.

 

4. 공급과잉

공급과잉은 지방이 특히 취약한거 같습니다.

수도권, 서울은 세대수 증가와 대도시 집중화로 인해 오히려 공급이 부족한 실정으로 보입니다.

3기 신도시도 당분간은 해당이 없고요~ 좀 먼 이야기같습니다.

 

5. 인구감소

인구가 80만씩 태어났었습니다.

베이비붐 세대와 그 자녀들인 에코세대들입니다.

70~80년생이 지금 40~50대로 가장 경제력도 좋고 집을 구매하는 실수요자이기도 합니다.

 

이 세대가 지나가고 20~40만씩 태어나는 세대가 올 때쯤 큰 변화가 올거라고 봅니다.

약 10년 후 주택에 대한 패러다임은 바뀔 것으로 예상되는데

아직까지 한참 남았습니다.

당분간은 그 영향은 없다고도 볼 수 있겠네요.

 

이렇게 부동산 폭락에 대한 전망과 근거들을 살펴보았습니다.

미래를 예측하는 것은 불가능합니다.

각자가 처한 상황이 다 다릅니다.

 

여러분들이 자산을 지키고 성공하시길 바라는 마음입니다.

이에 글들을 정리해보았는데요~

조금이라도 정보가 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

부동산 폭등에 대한 내용은 다음 글에서 살펴보도록 하겠습니다

https://dalmir.tistory.com/70

 

건강하십시요^^

감사합니다!!!