부동산 전망, 폭등, 폭락 앞으로 집값 예측 / 부동산 폭등 / 부동산 폭락 / 부동산 버블 - 2

 

 

 

 

안녕하세요?

 

더위 조심하시고 늘 건강하십시요!!!

 

앞에서 부동산 폭락에 대한 글을 올렸는데요

https://dalmir.tistory.com/69

부동산 전망, 폭등, 폭락 앞으로 집값 예측 / 부동산 폭등 / 부동산 폭락 / 부동산 버블 - 1

 

 

이번에는 부동산 폭등에 대한 내용을 다뤄보겠습니다.

 

연일 부동산 가격이 상승하고 있습니다.

다양한 신조어가 생기고 있는데요

 

먼저 '벼락거지'라는 신조어가 생겼습니다. 

"자신의 소득에 별다른 변화가 없었음에도 부동산과 주식 등의 자산 가격이 급격히 올라

상대적으로 빈곤해진 사람을 가리키는 신조어입니다."

 

대출받아 주식에 투자하는 '빚투', 영혼까지 끌어모아 투자하는 '영끌',

치솟는 집값으로 인한 우울증을 뜻하는 '부동산 블루',

나만 기회를 놓친 것같은 불안과 공포 '포모증후군',

높은 가점과 치열한 청약 경쟁율에 의한 청약포기족 '청포족'

 

참 많은 신조어들이 있는데 다 부동산 급등에 의한 상대적인 박탈감과 좌절이

묻어나는 말들이라 슬프네요...

 

지난 1년간 주택상승율입니다.

엄청나게 올랐습니다!!

 

 

부동산지인의 빅데이터 지도를 활용하면 쉽게 볼 수 있습니다.

https://www.aptgin.com/#

부동산지인

 

 

지난 3년간을 볼까요?

 

간단히 표로 정리해보겠습니다.

지 역	1년간 상승율	3년간 상승율	비 고
서 울	23.8%	67.8%
경 기	34.1%	58.0%
세 종	42.1%	94.1%
인 천	25.5%	41.5%
부 산	29.6%	30.8%
대 전	23.4%	65.8%
광 주	11.1%	21.2%
대 구	21.1%	29.2%

상대적으로 호남, 강원이 덜 올랐네요~

전국적으로 대세 상승장이 아니고 폭등장이 연출되었습니다.

평균 집값이니 많이 오른 주택은 2-3배 가까이 올랐습니다.

 

그 이유가 뭔지 내용을 정리해보았습니다.

 

 

1. 전세계 자금 유동성 증가 (화폐량 증가, 현금가치 하락, 자산가치 증가)

 

전세계적으로 부동산 가격이 올라가고 있습니다.

독일, 뉴질랜드, 캐나다, 영국 등에서 지난해 대비 8~20% 가까이 집값이 뛰었다고 합니다.

 

2010년도를 100이라고 볼 때 10년이 지난 2020년기준 집값이 얼마나 올랐는지

보여주는 그래프입니다.

 

1.5배에서 2.5개까지 상승을 했습니다~

 

전세계적인 집값상승의 가장 큰 이유를 유동성의 증가라고 보는 주장이 가장 많습니다.

개인적으로도 화폐량의 증가가 자산가치를 급속히 증가시키고 있다고 보고 있습니다.

 

2021년 M1 통화량의 급격한 증가량을 보시면 자산가격이 왜 오르는지 짐작이 됩니다.

아직 가격폭등은 시작도 안했다는 느낌이 듭니다.

무섭습니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=DwYb-xMlVa4 

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=sh-BxXaXLLk 

 

위 2가지 유튜브는 화폐가치 하락때문에 집값이 올라갔다는 내용입니다.

 

미국 경제학의 아버지라 불리는 어빙 피셔의 "화폐수량이론"이 소개되는데요.

 

"MV = PY"

 

M=통화량

V=화폐유통속도 (크게 변하지 않아 고정값으로 볼 수 있음)

P=자산의 가격

Y=총 공급량

 

P(가격) = MV(통화량) / Y(공급량)

 

즉, 가격은 통화량이 늘어나면 같이 올라가고, 공급량이 늘어나면 가격은 떨어진다는 이론입니다.

 

한국의 통화량 변화를 보겠습니다.

1999년도부터 2019년까지 20년 동안 약 10배 정도 늘어났습니다.

 

자산가격이 그럼 10배 정도 올랐을까요?

신기하지만 그렇습니다.

유투브 저자는 1999년도 강남 1억짜리 아파트가 지금 약 10억원이 되었다고 합니다.

실제로 사례를 들어가면서 설명해주시는데 더욱 놀랍습니다.

 

아파트명	1999년 가격	2021년 가격	비 고
수서 까치 진흥 17평	1억 7백	10.7억~11억	약 10배 상승
대치 선경 31평	약 3억	약 30억	약 10배 상승
압구정 구현대 33평	약 3억	약 30억	약 10배 상승

다른 강남의 역세권 아파트도 1999년 대비 약 10배의 시세상승을 찾아볼 수 있습니다.

화폐수량이론이 대체로 비례하고 있습니다.

물론 주택가격에 영향을 미치는 변수는 너무나도 많지만 대체로 맞아 떨어지는 상태입니다.

 

2020년 한해동안 통화량 그래프를 보면 증가된 수준이 아니라 폭증을 했는데요

1년간 통화량이 약 4배 폭증했습니다.

화폐수량이론을 적용하면 자산가격이 상당히 폭등할 것으로 예측할 수 있습니다.

지금은 인플레이션으로 인해 현금가치가 폭락하고 자산가치가 상승하는 시장입니다.

그렇기게 아파트 값 상승이 이처럼 빨리 폭등하는 현상을 볼 수 있는 것이죠.

상대적으로 박탈감만 느끼고 있을 게 아니고 경제가 어떻게 돌아가는지 공부하고

내가 뭘 할 수 있는지 찾고 실천하는 자세가 필요해 보입니다.

 

개인적으로 수요공급의 원칙과 함께 화페수량이론에 따라

유동성 증가가 중요한 부동산 폭등의 원인이라고 판단하고 있습니다.

 

결론 : 통화량 폭증에 따른 화폐가치의 하락으로 자산가치가 급격히 상승하고 있다.

부동산 폭등의 주요 원인은 국가와 중앙은행에 의한 통화량 증가에 있다.

 

 

2. 코로나로 인한 더 큰 집 수요 증가 

 

전세계적으로 코로나로 인해 재택근무 등 집에서 보내는 시간이 증가하면서

교외나 큰 집에 대한 욕구가 증가했다고 볼 수 있습니다.

집 안에서 활동하는 시간이 많이 늘어나서 그런거 같습니다.

 

용인, 경기광주 일대 초대형 아파트가 그동안 가격상승이 없었는데

순식간에 폭등을 했습니다.

교외지역 전원주택이나 대형주택이 새롭게 각광받고 있습니다.

 

https://www.chosun.com/economy/mint/2021/03/12/KS6NCYQKONHXNPJM4DEH4DQVE4/

한국은 부동산 종합병동… 세계의 집값 급등 요인들 다 갖고 있다

 

소형아파트가 여전히 강세를 유지하고 있으나 중대형 거래량이 증가하고 있습니다.

중대형 집에 대해 다시금 관심이 뜨거워지고 특히 공원이 있는 숲세권 아파트가 각광을 받고 있습니다.

 

초기에는 코로나 경제위기로 인해 가계파산, 기업파산 등 구매능력이 감소하여

주택가격 하락을 예상했었으나 오히려 지금은 주택가격이 급등하고 있는 현상입니다.

 

추후 코로나가 잠잠해지면 다시 도시로 모이고 중대형 평수의 인기가 사그러질지도 모르겠네요

하지만 지금은 대형평수 선호현상이 있다고 보이고

교외 단독주택도 각광받고 있는 모습입니다.

 

결론 : 소형아닌 중대형도 수요가 증가하고 있어 주택가격 상승에 일부 기여하고 있음

 

 

3. 부동산 정책 실패

 

전문가분들은 부동산 정책과 규제책에 대한 실패를 그 한가지 원인으로 보고 있습니다.

주택 공급보다는 수요억제를 위한 규제일변도 정책이 결과적으로 집값 상승을 막지 못한거 같습니다.

다주택자를 규제하기 위한 세금 중과로 주택에 매물이 나오지 않으면서

신규 공급도 없는 상태에서 기존 주택 공급거래가 급감한 것이 가격 상승을 부추겼다고 합니다.

 

https://weekly.donga.com/3/all/11/2797024/1

“안타깝지만 집값 안 떨어집니다, 더 오를 겁니다”

 

중소기업 창업이나 자영업 창업 등 시장경제의 성장동력으로 가야할 자금이 부동산으로 몰린 점도

그 원인이라고도 합니다.

 

시장참여자의 자유로운 거래를 통해 자원이 효율적으로 배분되고 가격이 형성되는 부분에

너무나 깊게 관여하고 통제한 느낌은 있습니다.

 

현정부이던 전정부이던간에 여튼 정부 정책의 실패는

결과적으로 집값 상승을 보면 누구나 발생했다고 생각할 것입니다.

 

규제는 사실상 부동산 가격을 하락시키는 요인입니다.

부동산 투자자분들이 규제에 민감한 이유가 그래서 인데

이번 20여번이 넘는 규제책은 오히려 피로감과 혼란만 가중된거 같습니다.

또 규제나 위기를 버티면 결국 우상향한다는 자산 시장에 대한 학습효과도 

있는거로 보입니다.

 

규제책으로 인해 똘똘한 1채 전략이 더 유효해졌고

서울과 수도권의 집값 상승의 격차가 두드러졌습니다.

 

고가 아파트와 저가 아파트간 가격 양극화가 심해지고 있습니다.

 

지금은 전국적으로 가격이 상승하고 있지만,

서울, 경기 등 수도권의 똘똘한 한채의 가격 상승이 훨씬 더 크기 때문에

수도권과 지방과 가격 양극화도 점점 더 벌어지고 있습니다.

 

결론 : 수요억제에 따른 규제와 공급억제, 각종 정책실패 등으로 인한 주택 가격상승 (지역별 편차 큼)

수도권과 지방의 가격 양극화는 심화되고 있다.

 

 

4. 선진국 부동산 대비 상대적 저평가

 

세계 도시 통계정보를 제공하는 넘베오(NUMBEO)의 2017년 자료를 보면

서울의 PIR은 17.4이며 280개 도시 중 34위 수준이라고 합니다.

가구가 17년 4개월 정도 소득을 모아야 살 수 있는 수준입니다.

한국의 PIR은 매년 상승하고 있는 추세입니다.

 

#PIR = Price to Income

(해당지역의 연평균 소득을 반영하여 주택을 구입하는데 걸리는 시간)

 

중국은 1위로 42년 2개월

베트남 하노이는 35년 5개월

영국 런던은 23년 3개월

싱가포르는 22년 4개월

대만 타이페이는 19년 8개월

일본 도쿄가 17년 7개월입니다.

 

 

 

런던 최고가 아파트는 체샴플레이스로 평당 5억원으로 791억원짜리 집입니다.

원하이드 파크는 455억원으로 평당 4억7천만원 정도 합니다.

뉴욕 맨해튼의 경우 센트럴파크 사우스의 펜트하우스는 3,000억원이며 평당 4억 7천입니다.

도쿄의 경우 파크코트 아카사카 히노키초 더 타워는 44층 건물로

한채가격이 약 150억원입니다. 평당 2억 4천만원 정도합니다. 

베이징의 경우 타이허 중궈위엔즈 건물로 평당 2억 6천만원이며 가격이 약 500억원입니다.

 

전세계 주요도시들과 비교해보면 강남 아파트 가격이 비싼지 잘 모를 수도 있겠습니다.

강남도 초호화 대형주택이나 고급빌라는 100~200억원 가니까요. 

 

GDP대비로 비교해보면 좀 더 잘 파악이 되는데요.

 

도쿄의 경우 GDP대비 5.9배

런던, 뉴욕, 홍콩은 약 10배 내외

베이징은 27.4배로 높습니다.

서울은 3.7배로 비교 도시 중 가장 낮습니다.

 

이렇기에 상대적으로 주택가격이 선진국에 비해 저평가되어 있고

아직 구매력이 있는 투자자 (중국 등 외국인 투자자 포함)가 계속적으로 

구매하는지도 모르겠습니다.

 

결론 : 서울 도시 매력 대비 주택가격 저평가로 외국인 등 투자자의 구매욕구가 있을 수 있음

 

 

5. 세계적인 도시 서울에 대한 주거 수요와 중국인의 K-쇼핑

 

서울은 세계적인 도시입니다.

얼마나 살기 좋은 곳인가요?

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20210710024800004?input=1195m 

서울, 英 잡지 선정 '살기 좋은 도시' 11위 | 연합뉴스

 

서울은 살기 좋은 도시입니다.

최근 5년간 글로벌 도시경쟁력을 비롯한 주요지수에서 앞으로의 전망치를 보면 

서울은 12위에서 42위로 급격히 떨어지고는 있지만 말입니다.

즉, 아직까지는 좋은데 앞으로는 전망이 어두워지네요.

 

중국인들을 포함하여 외국인들의 자국내 투기 규제를 피해

한국 부동산에 엄청나게 투자하고 있습니다.

이들은 한국에서 부동산 거래시 금융규제나 전매 규제를 받지 않습니다.

신고만 하면 살 수 있습니다.

역차별이 느껴지는 대목이고 국가의 영원하고 영속적인 자산을 내주는 모양새라

개인적으로는 달갑지가 않더라고요.

 

중국인들의 건축물 거래는 2만1천 이상으로 전년 대비 18%가 증가했다고 합니다.

https://www.chosun.com/politics/assembly/2021/02/16/CW5QZEY3YRH4DE4NLMSQPY43MQ/

[단독]작년 외국인 ‘K부동산 쇼핑’ 최고…중국이 51.3% 쓸어 담았다

 

중국인들이 투자가 전세계적으로 붐이 일어나고 있고

한국 또한 마찬가지 상황입니다.

특히나 요즘 주택가격 상승이 엄청나기 때문에 K쇼핑이 더 활발한거 같습니다.

세금에도 자유로워 단타 투자도 많다고 합니다. 

 

2016년부터 꾸준히 중국인들의 한국 부동산 투자는 있어 왔습니다.

 

2021년 7월 13일에 방영된 PD수첩에서 이 문제를 다뤄서 더 잘 알려지게 되었습니다.

4개월만에 10억 차익을 올린 중국인이 인스타 그램에 글을 올리기도 했습니다.

심지어는 70%정도 대출을 받아 투자하는 경우도 많습니다.

세금 징수에서도 구멍이 나있는 상태입니다.

 

여당에서 외국인 부동산 규제를 발의를 했으나 받아들여지지 않고 기각되었습니다.

즉, 중국인 등 외국인 투자는 막지를 못하는 것이죠. 현재는요.

 

호주, 싱가폴, 캐나다, 뉴질랜드, 홍콩에서 외국인의 부동산 규제정책이 존재하는 것과는 대조적입니다.

선진국은 거주를 오래해야 하는 조건이나 세금을 높게 부과하거나 하는 억제책이 있습니다.

 

결론 : 서울 부동산에 외국인 투자자들이 시장을 교란하고 있고 주택가격 상승에 일부 영향을 주고 있다.

외국인 투자자 입장에서 상승장인 서울/수도권/제주도 부동산은 투자가치가 있고

양도세 등 세금에서 비교적 자유로워 단타 투자가 가능하다.

 

 

 

6. 인구수 말고 세대수 증가

 

세대수 증가에 따른 주택 구매 수요층이 늘어나서 주택가격이 상승하고 있다고 합니다.

 

https://blog.naver.com/a-cute-bear/222262625154

세대수 증가가 집값 상승의 주범인가?

 

<통계청에 따른 세대수 증가량>

2016년  28만 가구

2017년  34만 가구

2018년  41만 가구

2019년  44만 가구

2020년  61만 가구

 

가구수 즉 세대수가 급격히 늘어나고 있습니다.

비혼가구 증가, 이혼 후 독립하는 가구 증가, 독거노인 증가 등이 원인이라고 합니다.

노인, 청년 등 1인가구 증가도 한 몫을 하고 있지만 사실은 원인은 다른데 있을 수도 있습니다.

 

청약조건을 맞추기 위해 세대분리가 늘고 있으며,

양도세 중과를 세대기준으로 산정하니 세대분리가 늘고

종부세 완화방안을 찾다보니 세대분리가 늘고 있습니다.

 

인구수는 크게 늘지 않았으나 세대수가 큰 폭으로 증가하고 있습니다.

세대수 증가는 서울과 경기도에 특히 집중되고 있다고 합니다.

 

결론 : 세대수 증가에 따라 주택 수요자가 오히려 늘고 있다.

 

 

 

7. 서울, 수도권 주택공급 부족

 

서울, 수도권은 두터운 수요층을 다 수용할 수 있는 공급이 따라오지를 못하는 거 같습니다.

누구나가 서울, 수도권에 살고 싶어합니다.

또 거기에 신규 주택에 살고 싶어합니다.

청약 광풍이 그 반증이겠지요.

 

https://n.news.naver.com/article/009/0004741607?sid=101 

서울 공급부족 계속된다…주택인허가 11년만에 최저

 

그간 공급을 감소시키는 정책도 많았습니다.

다주택자 양도세 중과, 2년 미만 단기매도 양도세 중과 등은

동결효과로 매물이 잠기고 유통물량을 감소시켰습니다.

전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권은 전세공급을 줄였고요.

재건축 초과이익환수제, 조합원 지위양도금지, 재개발구역 임대공급비율 확대 등

재개발, 재건축 사업의 수익악화로 정비사업 유통도 감소했고요.

 

재개발은 2011년부터 박시장 체제가 들어선 후 신규 정비구역이 거의 지정되지 않았습니다.

2015년 도입된 재개발 구역 '주거정비지수' 70점 요건이 생기면서

지난 6년간 서울시내 정비구역으로 지정된 곳이 없었습니다.

재건축도 안전진단 강화와 정비계획 심의강화 때문에 거의 없습니다.

반면 인천, 경기는 상대적으로 정비구역이 있었습니다.

서울과 강남의 재건축과 재개발을 상대적으로 더 통제했던거 같습니다.

 

2017년 재건축초과이익 환수제를 피하기 위해 일시적으로 밀어내기 물량이 있었습니다. 

대부분 강남3구에서 있었고 사업시행인가 후 통상 입주까지 7년이 소요된다고 보면

2024년 이후에는 다소 공급이 늘어날 것으로 보고 있습니다.

 

이렇듯 주택공급이 부족하고 특히나 신규주택에 대한 공급이 많이 부족해 보입니다.

 

결론 : 서울, 수도권내 신규아파트에 대한 공급은 부족하다.

일부 강남, 강동쪽에 재건축 물량이 2024년쯤에는 나온다.

 

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지금까지 부동산 폭등의 원인을 살펴보았습니다.

 

1. 통화량 증가 (자산가치 급등)

2. 코로나로 인한 재택근무에 따른 중대형 주택에 대한 수요 증가

3. 부동산 정책 실패 / 각종 규제 난무로 공급억제 정책

4. 서울의 매력과 선진국 대비 저평가 주택가격

5. 외국인 투자자의 K쇼핑

6. 세대수(가구수)의 증가

7. 주택공급 부족 (서울, 수도권 신규주택 공급 부족)

 

개인적으로는 1번 통화량 증가가 주택가격 상승의 가장 지배적인 요인이라고 보고 있습니다.

코로나로 인해 단기간 유동성이 급격히 증가했습니다.

부동산, 주식, 원자재, 에너지(석유) 등 모든 가격이 상승하고 있습니다.

 

미래를 예측하는 것이 얼마나 어렵고 불가능한 일인지 아실 것입니다.

앞으로 부동산이 폭등할 것인지, 폭락할 것인지 아무도 모릅니다.

 

과거의 데이터와 경험, 그리고 여러가지 선진국의 시장상황과

각종 경제 이론 등을 공부하면서 합리적으로 추측할 뿐입니다.

 

개인마다 또 처한 상황이 모두 다를 것입니다.

다만, 잃지않는 투자를 하기 위해 부단히도 공부해야 할 것입니다.

보수적으로 출구전략과 대외변수에 따른 충격을 고려하셔서

성공 투자하시길 바랍니다.

 

조금이라도 정보가 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

늘 건강하시고 행복하시길 바랍니다.

감사합니다^^