수원 힐스테이트 테라스 / 권선구 서둔동 부동산 분석 / 수원비행장 이전 신분당선 구운역 / 서수원 부동산

 

 

 

 

안녕하세요?

 

건강하시고 코로나 조심하시길 바랍니다~~~

 

서수원 일대는 아주 관심있거나 잘 알려진 곳은 아닙니다.

최근 예비타당성 면제사업으로 신분당선 연장얘기가 나오면서

화서역 인근으로 투자자 유입 및 신규 아파트 분양(화서 푸르지오)를 통해 알려진 동네입니다.

 

예전에는 다 논밭이였고

그냥 시골동네였습니다.

호매실동 같은 곳은 호매실리로 정말 시골이였죠.

 

지금도 구운동, 서둔동은 주택이나 아파트나 아주 오래된 노후화된 동네입니다.

여기에 여기산, 서호를 끼고 있는 신규 주택분양소식이 있었습니다.

 

수원 힐스테이트 테라스입니다.

도시형 생활주택으로 아파트는 아닙니다, 4층짜리 연립에 가깝다고 봐야 겠습니다.

 

이에 동네와 해당 주택을 분석하는 글을 올려보려고 합니다.

 

 

1. 수원 힐스테이트 테라스 분석

 

공식 홈페이지 입니다.

http://hillstate-suwonterrace.co.kr/pub/main/main.asp

힐스테이트 수원 테라스

 

총 257세대입니다.

특이한 점은 복층타입(84E, 84F)과, 다락방이 있는 타입입니다.

분양가는 6억에서 12억 사이입니다.

전세대 분양이 완료되었습니다.

일부 세대가 고분양가로 인해 미분양이 났었고요.

잔여세대 선착순 분양을 했었습니다.

 

조감도 입니다.

4층 건물이죠~ 멀리보이는것이 여기산(山)입니다.

 

입지는 서수원 서둔동에 있습니다. 농촌진흥청, 예전 서울농대 자리입니다.

멀리 서호가 보이네요~ 핫한 화서역과 수원역이 인근에 있습니다.

화서역은 신분당선 확정으로 수원역은 따따블 역세권에 GTX-C노선이 확정되었죠

수원역일대는 AK백화점, 롯데백화점 등 엄청나게 발전하고 있는 동네입니다.

 

역과 역사이 입지해있습니다.

도보로 이동은 아주 힘들고요~

마을버스 이용해야 하는 거리입니다. 2km 정도 거리입니다.

주변 동네는 수원에서도 낙후된 동네이나 숲세권(여기산), 호수(서호), 인근 신분당선 등

주변 호재를 직간접적으로 보는 위치 입니다.

특히 수원 R&D사이언스 파크와 일월저수지, 여기산, 서호 등 숲세권 권역으로 환경권은 괜찮다고

볼 수 있습니다. 코로나로 인해 최근 숲세권이란 용어가 새로운 키워드로 등장했습니다.

일조권, 조망권에 이은 숲세권이 대세입니다.

 

농촌진흥청, 농어촌공사 등 국유지를 개발하는 서호지구라고 지구단위 계획이 이미 실행되고 있고요

분양할 주택 바로 옆에는 국립농업박물관 공사가 한창이고 길 건너에는 아파트, 상업지구가 형성될 예정입니다.

 

세부적으로 살펴보면,

아래 지구단위계획 구역에서 연립주택이 수원 힐스테이트 테라스입니다.

초록색 문화공원은 농업박물관입니다. 한창 공사가 진행중이고요

길건너 빨간색, 주황색이 상업지구, 주상복합 공간입니다.

밑에 노란색이 아파트, 준주거 등 주택단지 입니다.

초록색 문화공원(농업박물관) 위와 여기산 사이에는  중앙선거관리위원회 연수원이 있는데

그대로 유지됩니다.

문화공원 동측으로 수원도시공사도 그대로 있게 됩니다.

상대적으로 낙후된 동네지만 개발계획이 잡히고 조금씩 분위기가 바뀔 것이란 게 예측이 됩니다.

 

그러나, 여기서

가장 큰 단점은 전투비행장이 있어서 비행기 지나가면 소음이 엄청나다는 것입니다.

거의 통화나 대화가 불가능할 정도입니다.

학교 수업도 비행기 지나가야 모든게 다시 재개됩니다.

어떨 때는 여러대가 지나가서 한참을 소음 속에 있기도 합니다.

 

 

단지 배치도 입니다.

북측, 중앙에 놀이터가 있고 남측 큰 도로로 주출입구가 있습니다.

23m 남측 도로변으로 근린생활 즉 상가 22개호수는 별도로 분양을 계획하고 있습니다.

 

북쪽으로는 여기산이 있습니다. 굳!!!

남측으로는 대로변이 있고 광역버스(사당, 강남, 잘심) 정거장이 있습니다. 굳!!!

동측으로는 농업박물관, 선관위 연수원과 서호가 있습니다. 굳!!!

서측으로는 낙후된 빌라촌이 있습니다. 또 언덕이 상당히 심합니다. 낫굳!!! ㅜㅜ

 

 

주요평면 입니다.

84D 타입으로 특이한 점은 나머지는 4Bay로 기본 아파트 평면이랑 유사한데

계단 위로 상부에 다락방과 옥상 테라스가 있는 점입니다.

가장 테라스 이름값하는 평면입니다.

가격도 가장 고가입니다. 약 12억원 합니다.

 

 

그 다음 특이한 평면인데 복층구조의 33평 타입입니다.

지하 1층과 1층이 2개층으로 구성된 타입으로 

하부층은 주방과 거실, 화장실, 침실방으로 구성되어 있고

상부층은 방2개 화장실로 구성되어 있습니다. 

거실공간이 높아서 확 트인 느낌이 멋지네요.

 

전체적으로는 자연환경 입지와 257세대라는 희소성이 가치가 있다고 보이고요.

평면으로 보면 괜찮은데 실제 모델하우스 가보면 좁습니다.

 

가장 큰 단점 : 집이 좁다, 방도 작다.

 

방이 좁아서 가구나 침대 등을 놓으면 거의 여유공간이 없어서 붙박이장 같은거는 필수로 보이고

베란다 확장은 필수입니다.

즉, 당장의 현재가치로 보면 가성비는 떨어진다고 보입니다.

 

향후 투자가치로는 신분당선 화서역이 있고 인근 수원역이 있다는 점과

먼 미래에 아주 불투명하나 수원비행장 이전이 있겠네요.

 

단, 신분당선 구운역이 관건인데 아직 미확정으로 수원시에서 타당성 용역을 발주해서 

꼭 필요하다는 점을 부각시키고는 있습니다.

희박하지만 구운역이 확정된다면 입지변화(개발)에 의한 가격 상승여지가 충분할 것으로 보입니다.

 

현재는 상품가치로만 판단하는 것이 보수적인 접근으로 보이고

그렇다고 보면 상당한 가격으로 이미 시행사 및 시공사에서 먹을 건 다 먹고

거의 어깨에서 분양가를 내놓았다라고 보여집니다.

 

다만, 먼미래 가치로 볼 때 수원시에서 광교호수공원과 광교신도시로 인한 개발효과를 학습했기 때문에

수원비행장 이전, 서호, 여기산, 일월저수지 등으로 이어지는 숲세권 개발, 신분당선 등 교통호재를

활용해서 서수원개발에 한 축이 되지 않을까 생각이 듭니다. (먼 미래......) 

 

결론

- 숲세권, 호수, 희소성(257세대), 신분당선, 수원역 GTX-C 고려시 상품가치 있음

- 비행장 소음, 주변 낙후 동네, 교육낙후, 입지면에서는 상품가치 떨어짐 (먼 미래 개선여지 있음)

 

 

 

2. 권선구 서둔동, 구운동 부동산 분석

힐스테이트 테라스가 입지한 서둔동 일대 지도입니다.

동네도 한번 살펴보고 가겠습니다.

 

화서역과 수원역의 1호선의 서측으로 있는 동네가 서둔동입니다.

농지에 둘러싸인 동네로 수원에서 비교적 낙후된 지역입니다. 

위에서 말씀드린 6월 분양한 힐스테이트 수원테라스가 여기산(山) 아래 농업진흥청 부지에 위치해 있는데요.

위 지도에 힐스라고 표시된 위치입니다.

 

수원시 전체적인 아파트값 평균치를 호갱노노를 통해 보겠습니다.

동측이 수원에서 가장 핫한 분당선이 있는 광교중앙역 일대(광교신도시)입니다.

30평기준 10-12억 시세가 형성되어 있습니다.

여긴 신도시라서 대부분이 신규 아파트입니다.

 

그 아래가 영통구, 권선구입니다. 

30평기준 5억정도에 시세가 형성되어 있습니다.

영통은 학원가로 유명하고 삼성전자가 있어 과거 수원에서 제일 부촌이였으나,

지금은 광교에 그 자리를 내준 상태입니다.

그 남측으로 신규 아파트가 최근 2-3년새 많이 입주해 있으나, 신도시개발이 아니고

민간 업체에서 단지별로 개발하여 도로여건 등은 정비없이 개발된 느낌이 있습니다.

영통, 권선구는 신규아파트와 구축간에 가격 차이가 좀 있습니다.

단, 재건축이 예정되어 있는 단지는 상당히 호가가 높습니다.

또 재건축이 시작된 권선구 일대 (수원역 동측)는 투자붐이 있었습니다.

 

지도상 가장 가운데가 화서역입니다.

화서 푸르지오가 예전 KT&G부지에 지어졌고 서수원 일대 최고 호재를 만든 단지입니다.

구축과 신축간에 차이가 크지만 최근 가격 상승이 가장 가파르게 올라간 동네입니다.

또 화서역 북측으로 정자동 학원가가 있어 서수원 대표 동네라고 볼 수 있씁니다.

여기가 4-5억으로 평균이 집계되는데 화서역 푸르지오가 12.5억에 시세가 형성되어 있습니다.

화서역 역세권 일대는 구축이 30평기준 7-8억, 신축이 12억이라고 보시면 되겠습니다.

작년까지는 불과 2-3억원에 불과한 매매가가 2-3배 폭등했습니다.

 

이제 화서역 서측으로가 서둔동 더 서측으로가 구운동 일대입니다.

평균금액이 3-4억원대로 가장 낮습니다.

그래서 서수원이죠~

 

그나마 화서2동 근처로 화서역에 가까운 구운삼환아파트가 가장 비쌉니다.

1991년도식 31평 6억원 입니다.

2억짜리가 최근 3배정도 올라서 6억에 실거래가가 있네요.

 

그 옆단지는 코오롱하늘채입니다.

1999년식 33평이 5억7천 정도 합니다.

3억짜리가 최근 5.8억원 가까이 올랐네요.

 

그리고는 그아래 남쪽으로 구운 성원아파트는 99년식 32평이 3억에서 4억원으로 올랐고

그아래 구운 강남아파트는 91년식 31평이 2억초반에서 4억2천원으로 올랐습니다.

 

구운초 인근 선경아파트는 1990년식 31평은 2억초반이 4억원정도이며

성일아파트는 1987년식으로 17평의 1억후반대 아파트가 지금 4억원입니다.

 

주요 아파트가 이렇고, 구운중학교 인근은 큰 빌라촌으로 아파트는 대부분 소단지 아파트로

2-3억원대를 형성하고 있습니다. 

최근 조금씩 다 올랐습니다.

 

결론적으로 살펴보면 90년대 지어진 아파트 단지가 대부분으로 신축아파트는 거의 없고

상당히 오래된 구시가지라고 볼 수 있습니다.

여기에 최근 신분당선 이슈로 급등을 하였고 상대적 저평가 또는 작은 갭투자로 인해

19년말, 20년초에 투자자가 유입되었다고 볼 수 있습니다.

 

 

구운삼환아파트(제3종 일반주거지역, 주황색)를 포함하여 구운지구단위 계획이

2020년 고시되었습니다.

구운초, 구운중 일대 낙후된 빌라촌의 변화가 예상되는데요~

노란색의 1,2종 일반주거지역이 대부분입니다.

즉, 아파트로 변신하는 것이 아니고 단독주택지로 다시 재편성하면서

도로와 공원, 무분별한 상가 등을 정리하는 컨셉같습니다.

 

 

 

구운지구 주변 입지입니다.

자연환경이 나름 좋다고 판단했고 (동측 여기산, 서측 농경지)

낙후되어 있고 상가와 주택이 혼재된 구간을 정비하려는 의도입니다.

 

 

서둔동 이 동네는 현재는 거시적인 관점에서는 2가지가 관건입니다.

1) 구운역 신설이 과연 될 것인가?

2) 수원비행장이 이전할 것인가?

 

 

3. 신분당선 구운역 신설

신분당선 연장이 확정됨에 따라 호재지역인 광교 서측부터 서수원일대 집값이 2-3배 폭등했습니다.

광교중앙역을 출발해서

"월드컵 경기장 - 수성중학교 사거리 - 화서역(1호선) - 구운역(미확정) - 호매실" 입니다.

구운역은 미정입니다.

 

 

여기서 문제는 거리간격입니다.

신분당선이나 기존 전철 대부분의 역사 신설 기준이 2km 이상입니다.

호매실역과 화서역간 거리가 3km가 넘지만 중간에 구운역이 생기면 역간 간격이 너무 가까워지는데 문제가 있습니다.

그래서 미확정이고 수원시가 어떻게든 타당성을 맞추어 보려고 타당성 재조사 용역(20.07.31)을 발주한 것입니다.

용역기간이 12개월 즉 1년이나 21년 7월 결과가 나온다는데 참 궁금합니다.

 

 

구운역 희망고문을 약간의 희망으로 바꿔주는 뉴스입니다.

http://www.incheonilbo.com/news/articleView.html?idxno=1103780 

[사설] 개발 관련 문건_정보 관리 철저히 해야 - 인천일보

구운 삼환아파트가 급등한 이런 이유가 있을 수도 있네요~ 

 

수원시 입장을 요약하면,

서수원 버스터미널이 구운오거리 일대에 있고,

서수원지역이 상대적으로 낙후되었고 소음피해를 받아온 점을 감안 지역개발효과가 필요하고

향후 호매실과 구운동 사이의 그린벨트 개발도 가능하고

수원비행장 이전시 개발이 가능해지는 점 등등 당위성을 어필하고 있습니다.

 

2km 미만의 역사가 이매-서현역, 미금-동천역 등이 있다고 예외사례도 얘기하고 있습니다.

 

구운역이 신설되려면 넘어야할 산들이 많습니다.

타당성도 나와야하고 예산확보대책, 전체 사업진행이 늦어질 수 있는 점

전철 속도가 감속되는 점, 화서역이 가깝다는 점 등입니다.

 

여기에 참고로 화성시는 호매실역부터 - 오목천, 봉담, 팔탄, 향남까지를 신분당선을 연장하려는 

의지가 있습니다. 타당성이 안나와서 계속 무기한 연기되고는 있습니다.

 

개인적인 의견입니다.

현재는 국토부에서 2006년 신분당선 연장선 기본계획 등 구운역은 고려대상에서 제외된 부분이고

정치적으로 수원시에서 구운역 역사 신설해보겠다는 건데 쉽지 않아보입니다.

정치권의 힘이 얼마나 강한지 모르겠지만, 일단 투자하는 측면에서 보면 희망고문이고

저는 고려하지 않고 혹시나 되면 보너스로 가져가는 개념으로 접근할 거 같습니다.

만약 보너스(구운역)가 생긴다면 엄청난 폭발력이겠네요!!

 

 

 

4. 수원비행장 이전

 

수원비행장 이전은 실질적인 정책보다는 정치 이슈로 다루어져 온 뉴스 재료 같습니다.

그렇더라도 한번 뉴스와 발표자료들을 보면서 예측을 조심스럽게 해보는 것도

이 시점에 좋을 거 같아 정리해보았습니다.

 

1) 2015년 국방부 비행장이전 적정평가

2015년 뉴스에 수원시가 상생발전을 내걸고 군공항 이전에 착수했다고 합니다.

예비 후보지로 알려진 화성시에서 반발이 계속 있고요.

국방부가 수원시에서 제출한 수원비행장 이전 건의서에 대해 적정 평가를 내리고 나서 부터인데요.

1954년 설치된 수원비행장이 60여년만(2014년도)에 이전 논의가 시작되었다고 합니다.

추후 국방부에서 후보지를 최종 공고할 것이고 지역자치단계에서 주민투표를 거쳐 수용여부를 결정하는

방식이라고 합니다.

 

2) 2017년 국방부, 수원시 이전 후보지 선정 (화옹지구)

2017년 10월자 뉴스에 수원비행장 이전비가 5조원 + a 가 발생할 것이라고 합니다.

2018년 지자체 선거가 다가오면서 나온 뉴스인데요

 

아래는 화옹지구(간척지) 지도입니다.

비행장 이전 후보지로 주변이 미개발지고 소음영향이 상대적으로 작다는 입장에서

나온 결과입니다. 현재 이렇다할 발전이 없고 다 논입니다.

궁평항 쪽(1공구)으로는 개발이 일부 진행되고 있습니다.

 

3) 계속 정치이슈 / 지역간 갈등으로 여론 시끌시끌 (정치 쟁점화)

수원시 상생발전과에서 이 문제에 대해 2019년 시민들에게 묻습니다라고 여론을 들었는데

내용은 비슷비슷합니다.

수원시는 도심지 한가운데 군시설이 있고 부지 확장이 안되기때문에 신규 비행기 도입도 어려워 국방의 관점에서

수원비행장 이전은 반드시 필요한 과제라는 의견입니다.

또 국방의 관점이 아닌 도시개발차원에서 도심지에 둘러쌓인 군부대 때문에 지역발전이 어렵고,

고도제한, 소음 등 피해가 발생하고 있으며 탄약고의 위험이 있어서 수원시에서는 이전이 필요하다는 의견입니다.

당연히 화성시는 극렬한 반대를 하는 것이고요.

 

 

4) 최근 분위기

2021년 2월에 이낙연 더불어민주당 대표가 화성시의 반대로 답보상태에 있는 수원군공항 이전사업에 대해

국방부가 적극적으로 역할을 해야하고 필요하다면 국회가 법제화하는 방안을 함께 강구하겠다고 강조했습니다.

국무총리 재임 당시 대구공항 이전문제에 직접관여를 했었고 당시 정부의 적극성 여부에 따라 결과가 달라지는 것을

보았다고 합니다.

계류되어 있는 '군공항 이전 및 지원에 관한 특별법'이 처리가 된다면 속도가 붙을 수도 있습니다.

화성시는 화옹지구 일대는 2017년 국방부와 수원시가 단독 예비이전 후보지로 선정해 지역간 갈등을 유발했으며

원점에서 재검토가 되어야 한다고 강력히 반발하고 있습니다.

 

군공항 이전관련 블로그나 뉴스중에 가장 많은 자료가 있는 블로그를 찾았습니다.

아래 블로그에 자세하게 내용이 정리되어 있는데 국방부에서 만든 느낌이 드네요~

https://blog.naver.com/hl7060/221799857398

수원 군 비행장, 이전 되어야만 하는 이유는?

 

< 간단 정리 >

수원비행장 이전 소요 예상비용

1) 공사비 5조원, 이전 보상비 및 부대비용 2조원 추정

2) 재원마련 : 비행장 부지 팔아서 재원확보 (추정 약 20조원?????)

 

현재 확보되었다고 뉴스에 나온 수원시의 예산은 2조4천억이고 부지개발 사업금은 5천억원이라고 합니다.

즉, 수원시 단독으로는 많이 부족할 수 있겠네요.

 

3) 이전예상위치 : 화성시 화옹지구 일대 (62km2 규모)

- 국방부 요구 최소 요구 면적 : 14.55km2

- 주변 미개발 지역으로 인구밀도 낮음

 

예전 영종도 일대 인천공항이 처음 1단계로 지어질 때도 반대가 심해서 사업지역 확정까지 수년이 소요되었고,

1단계 공사 완료가 10여년 소요된 점을 고려해보면 군공항 이전사업이 얼마나 요원한지도 알 수 있습니다.

 

언젠가는 이전이 될 수도 있겠지만은 개인적인 생각으로는 상당히 장기화될 이슈라고 보입니다.

2020~2024년 목표로 추진했으나 아직 답보상태입니다.

그나마 최근 '군용비행장 군사격장 소음방지 및 피해보상에 관한 법률'이 2019년 11/26일 제정된 후

22년초부터 법시행이 이루어질 예정입니다.

요지는 소음피해가 발생하면 매년 "군소음보상법(약어)"에 의해 보상금 청구 소송없이 배상을 받을 수 있습니다.

물론 대상자에 포함될 경우 매년 지급되는 건이라 혈세낭비 문제와 더불어 군공항 이전이 다시 물위로 

떠오를 수 있겠네요. 

특히 수원은 군공항이 도심지가 되버려서 그 범위와 대상이 상당히 클 것으로 예상됩니다.

또한 최근 경기교육청이 공군제10전투비행장(수원비행장) 인근 70개 학교에 대한 소음피해를 어떻게 방지할 지

방지 방안에 대해 논의중입니다. 70개 학교에 대한 소음피해를 전수 조사했다고 합니다.

이전 압박은 점점 거세질 것으로 보입니다.

 

개인적인 결론 : 수원비행장 이전은 먼 미래의 이야기

투자자 입장에서는 수원비행장 이전을 고려한 투자는 지양해야 하고 

즉, 서둔동, 구운동 일대 소음은 계속 있다라고 보고 투자를 해야 할 것으로 보입니다.

이런 호재는 정치적으로 선거철마다 재료로 활용되었다는 점으로 보이고

희망고문으로 보입니다. 이것도 보너스 입니다.

나중에 이전이 가시화되면 투자한 자산에 대한 보너스(폭발력이 아주 큰)로 가져가시면 될 거 같습니다.

 

 

이렇게 수원 힐스테이트 테라스, 그 동네 분석, 신분당선 구운역, 수원비행장 이전 등을 살펴보았는데요.

조금이라도 정보가 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

건강하시고 행복하시길 바랍니다.

 

감사합니다.