부동산 앞으로 폭락? 폭등? 유동성에 따른 화폐가치 변화로 본 부동산 전망 (앞으로 부동산 전망)

 

 

 

 

안녕하세요?

겨울이 왔습니다~

12월인데도 어떤 날은 따뜻하고 어떤 날은 바람이 세게 부는게 많이 춥네요~

수도권은 코로나 2.5단계 격상으로 많은 분들이 고통을 받고 있습니다.

힘내시고 건강하시길 기도드립니다^^

 

현재 거시적으로 화폐 통화량이 많아지면서

부동산 자산가치가 연일 폭등장을 연출하고 있습니다.

부동산이 2016년 이후 급상승을 하고 있는데 생각보다 너무 많이 올라서

이제 조정장이 오거나 폭락이 오는거 아닌가? 거품이 빠질 때가 오지 않을까?

고민이 많습니다.

특히 아직까지 내 집 마련이나 부동산 자산을 확보하지 못한 분들은

더욱 더 조급함이 생기고 상대적인 박탈감이 많을 것으로 보입니다.

 

화폐 통화량이 너무 급하게 많아지다 보니 화폐가치가 급격하게 하락하고 있으며

이에 대한 반대급부로 자산가치가 올라가는 현상이 지금 우리가 보고 있는 상황입니다.

 

거기에 공급과 수요의 불균형으로 인한 수도권 지역은 폭등장이 계속 연출되는 것이고요.

앞으로 계속 올라갈 것인가에 대한 일반적인 대답은 "그렇다!!" 입니다.

중산층이 붕괴되고 자영업자가 붕괴되고 있으며 대기업 부도로 금융권이 급속하게 얼어붙는

사건이 생긴다면 얘기는 달라지지만

일반적으로는 유동성이 계속 늘어나기 때문에

앞으로 자산가치는 계속 상승할 것으로 판단됩니다.

 

또한 정부에서는 경제정책으로 근원적인 대책보다는

표를 의식한 포퓰리즘 정책을 선호하고 있기 때문에

유동성 증가는 더욱 가속화될 것으로 보이고

야당에서도 표를 의식하기 때문에 유동성 증가는 계속 유지되는 기조로 보입니다.

 

참고로 유동성은 M1, M2, M3(=Lf), L 등 다양한 지표가 있으나

경제학자들은 통상 M2를 기준으로 판단하고 있습니다.

유동성은 현금화 할 수 있는 속도정도로 생각해볼 수 있는데 L 지표는 시중 유동성을 대표하기에는 무리가 있다고 보며 M0(본원통화)는 실제 한국은행이 찍어낸 실제 돈입니다.

M1(협의통화 – 결제성 통화)은 당장 수표화하거나 현금화 할 수 있는 결제성 예금입니다.

M2(광의의 통화)는  M1 협의통화에 준결제성 예금까지 포함한 통화로 통상 이 지표를 유동성이라고 합니다.

통화지표	M1  (협의)	= 현금통화 + 요구불예금 + 수시입출식 저축성예금
	M2 (광의)	= M1 + 정기예ㆍ적금 및 부금* + 시장형 상품 + 실적배당형 상품*         + 금융채* + 기타(투신증권저축, 종금사 발행어음) * 만기 2년 이상 제외
유동성지표	Lf (종전 M3)	= M2 + M2 포함 금융상품중 만기 2년이상 정기예ㆍ적금 및 금융채 등   + 한국증권금융㈜의 예수금   + 생명보험회사(우체국보험 포함)의 보험계약준비금   + 농협 국민생명공제의 예수금 등
	L	= Lf + 정부 및 기업 등이 발행한 유동성 시장금융상품(증권회사 RP, 여신전문기관의 채권, 예금보험공사채, 자산관리공사채, 자산유동화전문회사의 자산유동화 증권, 국채, 지방채, 기업어음, 회사채 등)

 

설명이 길어졌는데 그럼 유동성이 어떻게 변화해 왔는지 한번 보겠습니다.

2015년부터 전년대비 감소하다가 2018년 이후 계속 증가하고 있습니다.

2020년에는 급격한 상승을 했습니다. 

 

 

반면 주택가격은 꾸준하게 우상향하고 있는 형상입니다.

통화량이 증가하는 2018년 이후부터 수도권, 전국 주택매매가격지수가 급등하는 현상을 볼 수 가 있습니다.

2015년 ~ 2018년까지 통화량 감소에도 집값은 우상향하였으며

2019년 통화량 증가에 의해 우상향하는 속도는 더욱 가속화되었다고 표를 해석할 수 있습니다.

 

 

아래 그래프도 보겠습니다.

광의 통화량 M2와 서울 아파트 매매가격지수 추이입니다.

 

 

파란색 선이 M2 광의 통화량입니다.

계속 상승하고 있는데 서울아파트 매매가격지수와 2019년 1월부로

결국 수렴하는 모습을 볼 수 있습니다.

 

여기서 화폐가치에 자산이나 실물가격이 수렴하는 모습을 알 수 있습니다.

100원짜리 짜장면이 지금은 5000원이 되었듯이 화폐 통화량이 증가하면 화폐가치 하락으로 자산가치가 올라가는 현상은 경제상식으로 받아들여야 하는 것입니다.

 

 

또 다른 그래프입니다.

서울아파트 값과 M2 지표가 결국 수렴하는 값이라는 것으로 나타내고 있습니다.

 

 

아래 그래프는 Thomas Jhon Sargent 하버드대 교수의 저서에 나와있는 자산가격와 통화량에 관한 그래프로 결국 자산가치는 통화량에 비례하여 움직이는 것을 알려주는 자료입니다.

 

 

 

중앙은행은 금리를 조절하여 통화량을 조정합니다.

이를 전통적 통화정책이라고 부릅니다.

비전통적 통화정책으로 양적완화가 있습니다.

화폐를 찍어내는 방식입니다.

정부는 재정정책을 통해 현금을 뿌리거나 해서 유동성을 조절하기도 합니다.

현재 정부는 전통적 통화정책(금리인하), 비전통적 통화정책(양적완화, RP매입),

재정정책을 통해 유동성을 늘려나가는 추세입니다.

 

또한, 이러한 거시경제 외에도 수도권 일대 공급부족, 단지내 가격담합, 전세가 상승에 의한 매매가 동반상승 등은

부동산 자산시장을 계속적으로 부풀리고 있는 요인들입니다.

특히 서울 아파트 공급량은 2022년부터 공급량 부족이 매우 심해질 예정이라고 합니다.

 

영끌을 해서 아파트를 구매하는 20대, 30대가 많다고 합니다.

자신이 감내할 수 있는 수준에서 투자를 하는 것이 바람직하고 그래야만 매일의 일상을 버텨나갈 수 있다고 생각합니다. 조급함과 욕망에 사로잡혀 무리한 투자를 하게 되면 무너질 수도 있습니다.

 

투자관련 좋은 유튜브가 있어서 한편 소개해 드립니다.

통화량과 부동산 전망에 대한 글인데 너무 잘 설명해주시고 계십니다.

저도 구독해서 보고 있는 내용인데 시간되실 때 참고하시기 바랍니다.

www.youtube.com/watch?v=ngUwoL_4Vx8&t=832s

 

각자가 공부를 열심히 하고 경제지식과 안목이 생겨서 지키는 투자, 수익이 나는 투자를 하시길 바랍니다.

화폐가 많아지면 결국 자산은 올라가게 되어있기에 지금이 아니더라도 추이를 예측할 수 있다면

투자시기를 본인의 입장에서 여유자금과 생활자금을 충분히 고려해서 시작을 할 수가 있습니다.

 

복리효과와 자산가치를 보면 당연히 빠르면 빠를수록 좋겠으나 절대로 무리해서 조급함에 투자하시지 마시고

충분히 공부하고 준비하셔서 지키는 투자 잃지 않는 투자하시기 바랍니다.

 

코로나 조심하시고 늘 건강하시길 바랍니다.

 

감사합니다.

 

 

 

 

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