아산시 투자 - 아산 테크노밸리 부동산 투자

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

완연한 가을날씨입니다.

하루하루가 소중한 시간입니다.

늘 감사하며 살고자 합니다.

 

아산테크노밸리 들어보셨는지요?

충청도 하면 세종시, 대전시, 천안아산, 탕정지구, 배방신도시 등이 생각납니다.

경기도에 근접하면 평택 고덕신도시도 있지요.

 

경기 남부권을 지나 충청 북부권에 위치한 아산시 소재 아산 테크노밸리를 소개해 드립니다.

서울에서 차가 안막히면 1시간 30분 정도 소요되는 지역입니다.

네이버 길찾기로 검색해보면 서울역에서는 1시간 40분거리이고 강남역에서는 1시간 20분 거리입니다.

아산시는 상대적으로 호재가 많은데도 외면을 받아온 도시처럼 보입니다.

 

realestate.daum.net/news/detail/all/20200910105838220

충남 아산 집값 오르고, 미분양 줄고..50만 자족도시 조성 박차 | Daum 부동산

www.fnnews.com/news/202009100908489634

미분양 줄고 집값 오르고… 충남 아산 '상전벽해'

 

많은 분들에게 아산테크노밸리는 생소한데요.

아산시 둔포면에 소재해있어 상대적으로 도심에서 멀리 떨어져 있는 위치 때문인거 같습니다.

신규 택지개발이 된 곳인데 산업단지를 중심으로 아파트와 상가, 중앙공원이 있는

자족도시라고 볼 수 있습니다.

 

택지를 개발하기 위해 주변 토지를 용지보상하고 토목공사를 통해 가로세로를 정비하고

도로를 놓고 공원을 만드는 등 조성원가가 평당 100만원 정도 투입이 된 사업지구 입니다.

기업체를 유치하기 위해 저분양가로 분양해서 지금 거의 모든 택지가 분양이 완료된 상태입니다.

 

https://www.asan.go.kr/giup/designer/skin/01/04_02.php

아산시 기업지원정보시스템

 

상기 아산시 홈페이지 기업지원 정보를 보면 아래와 같습니다.

 

아산테크노밸리

입주업체 : 86개사

고용인원 : 5,704명

 

한화도시개발이라고 상당히 유명한 개발업체인데 아산시와 산업은행이 공동 출자하여

거대 토목공사를 시행하였습니다.

2006년 시작해서 2013년에 완료되었는데 지금은 거의 아파트도 6개단지가 입주가

완료되었고 초등학교, 중학교도 들어와 생활하기 편리한 상태가 되었습니다.

 

그동안 미분양에 분양가대비 프리미엄도 거의 없었으나

학교가 들어오고나서부터 이제 막 집값이 올라가고 있습니다.

 

 

 

28평 기준 분양가는 1.9억이었는데 1.6억까지 떨어졌습니다.

이제 다시 1.9억 회복을 했습니다.

방이 3개이고 화장실이 2개입니다.

 

https://new.land.naver.com/complexes/109937?ms=36.9260926,127.0557924,18&a=APT:ABYG:JGC&e=RETAIL&articleNo=2066569870

네이버 부동산

 

지방 중소도시 대부분이 마찬가지입니다.

부동산대책 때문에 현금 유동성이 돌아서 신축 아파트 위주로 20~30% 가격이 상승되고 있었습니다.

광역시를 중심으로 신축아파트가 뛰고

50만~100만 도시가 그다음으로 뛰고요

30만 소도시가 그 다음 뛸 타임이었는데 대책이 나오면서 멈춰있는 상태입니다.

 

청주, 수원, 울산, 창원 등 50만 이상 도시들과

대전, 광주, 부산 등 각종 광역시는 신축 아파트 기준으로 가격이 폭등했습니다.

 

30만 소도시 차례가 왔다가 멈춰있습니다.

대책만 아니었으면 갭투자 할만한 아파트들이 아주 많았습니다.

 

서산시 갭 1,000만원대로 읍내동 일대 30평형 구축을 잡을 수 있습니다.

충주시 마찬가지이고 충청권 일대 30만 이하 도시들 아주 작은 폭의 갭투자로

가격 폭등 전 잡을 수 있는 아파트가 많았습니다.

그러나 지금은 때가 아닙니다.

 

다 가격 멈춰져 있습니다.

다만, 앞으로 어떻게 될지 예측할 수 없는 시장이나

산업단지 등 일자리가 있거나 교통호재가 있는 곳은 조금씩 유동성이 흘러들어가고 있습니다.

 

그 중 하나가 아산테크노밸리 등 일자리가 있는 소도시입니다.

서서히 상승을 앞두고 있습니다.

그렇더라도 아직 투자를 적극적으로 할지 말지는 더 지켜봐야합니다.

왜냐하면 인근에 천안시, 평택시가 있기 때문입니다.

 

입지상 아쉽지만 아산시는 아직 경기도에 있는 평택시나

경기도와 가장 가까이 붙어있는 즉, 수도권에서 가장 가까운 충남 천안시를 이기기는 어렵기 때문입니다.

형들 따라가는 개념이라 천안시, 평택시를 지켜보면서 투자를 해야합니다.

파일럿 개념으로 정찰병 세운다 생각하고 1-2채를 투자하는 것도 이제는

조심스럽습니다.

다주택에 걸리면 양도세, 취득세, 종부세 등 너무 불이익이 커졌기 때문입니다.

 

결론은 지금 투자 방향은 광역시 신축 아파트입니다.

이미 많이 올라버려서 투자가 다소 부담되는 시기이기도 합니다.

 

그리고 다른 하나는 서울, 수도권 신규 분양 시장입니다.

 

대출규제와 다주택자 세금부담등 부동산 대책이 어떠한 부작용을 가져올지 모르겠습니다.

다만, 정권교체나 추후 규제완화시 잠재되어있던 상승장이 가속화 될수도 있습니다.

 

아산시 테크노 밸리 아파트는 가격면에서 신축아파트로 괜찮아 보입니다.

실거주 목적으로 인근에 직장이 있어 터전을 삼기에는 적당해 보입니다.

 

 

또, 아산 둔포면은 테크노밸리 호재를 바탕으로 원룸들이 많이 있습니다.

주변에 일자리와 공장이 많다보니 한국인, 중국인, 러시아 등 일자리를 찾아 사람들이

많이 모이고 있습니다.

 

 

지방이나 월세가 상당히 높게 형성되어 있어서 수익율이 높게 나오고 있습니다.

신축기준 원룸 6평이 38만원/월 받고 투룸 12평은 45-50만원/월까지 나옵니다.

구축기준 원룸은 30-32만원/월이며 투룸은 40~45만원 정도 형성되어 있습니다.

 

다가구 주택은 1주택으로 노후 투자로 매우 선호되는 주택 형태입니다.

주인세대가 4층에 거주하면서 2-3층 원,투룸 월세를 받아 생활할 수 있기 때문입니다.

1가구 1주택이라서 2019년까지는 월세소득도 세금이 100%면제되었습니다.

지금은 20년부터는 세금이 발생하고 부동산 대책 등으로 투자가 많이 위축되어 있습니다.

 

투자 수익율 간단히 분석해보도 가겠습니다.

실제 네이버 부동산에 올라온 매물로 개략 계산해보겠습니다.

 

https://new.land.naver.com/houses?ms=36.9270566,127.0443462,19&a=VL:DDDGG:JWJT:SGJT:HOJT&b=A1&e=RETAIL&articleNo=2064751379

네이버 부동산

 

18개짜리 원룸이라고 하네요. 19룸 이하이기 때문에 다가구(1주택)입니다.

연면적도 609m2로 660m2이하이기 때문에 다세대에 안걸리고 다가구로 됩니다.

당연히 그렇게 건축했겠지요.

 

가격은 9억3천입니다.

대출은 3억5천입니다.

임대보증금은 3천만원 정도 잡혀있네요.

 

9.3억 - 3.5억 - 0.3억 = 4.5억입니다.

실투자금입니다. 취등록세 3천정도 고려하면 4.8억 정도 필요합니다.

월세가 30만원씩 나오다고 보면 30만원 x 18개 = 540만원

보수적으로 산출한건데 실제 공실이나 청소비, 공용전기, 수도세, 보수, 복비 등

보이지 않는 관리비 고려하면 더 작아질 수도 있습니다.

 

이자 3.5억에 대한 월납입금을 100만원으로 보면 실수익 440만원/월입니다.

 

연수익율을 계산하면 440만원 x 12개월 = 5,280만원입니다.

5,280만원 / 45,000만원 = 11.7%입니다.

5,280만원 / 48,000만원 = 11.0%입니다.

 

4.5~4.8억 은행에 넣는거보다는 나은 수익율입니다.

지방에서 10%넘는 거는 수익율이 괜찮은 매물입니다.

그럼에도 매매가 안되고 있는거는 목돈 4.5억 이상이 필요하기 때문입니다.

현금을 그렇게 가지고 있는 사람도 적고 있더라도 대체 투자처가

생각보다 많기 때문입니다.

요즘같은 시장 분위기이면 수도권, 서울 갭투자가 나을 수 있습니다.

단, 현금흐름이 필요한 상황이면 좋은 투자처가 될 수 있겠네요.

 

서울은 3% 이상, 수도권 5%이상, 지방은 8%이상이면 괜찮다고 일반적으로 판단합니다.

단, 주변입지가 망하고 있거나 공실이 많이 생길 리스크가 있는 곳은 

수익율로만 접근하시면 큰일납니다.

 

매물의 자산가치가 급격히 떨어질 수 있기 때문에 돈 몇백더 벌려다가

수천, 수억이 손해볼 수 있기 때문입니다.

문 닫기전 산업도시 원룸이 대표적인데 거제, 군산, 구미시 등이 있습니다.

중공업이 망하고, 자동차 업체가 철수하면서 텅빈 도시가 되었습니다.

대학교도 망해가는 곳에 원룸은 절대 투자하시면 안됩니다.

 

아산 테크노밸리 지역 산업단지는 완판된 곳입니다.

제조업체가 다 들어서서 일자리가 풍부한 곳입니다.

그런 면에서 아산시 테크노밸리는 안정적인 곳입니다.

단, 서울 아파트 자산처럼 급격한 상승은 어렵기 때문에 젊은 층들이 노리는

자산가치 상승이나 수익율이 나오지는 않습니다.

노후 대비로 안정적인 투자처 정도로 괜찮다는 생각이 듭니다.

 

지나가시는 길에 또는 시간을 내시어 한번

아산소재 부동산에 들러 차한잔 마시면서 임장해보시길 바랍니다.

테크노밸리 인근 소재 부동산이 수십 곳에 육박합니다.

둔포면에 50-60개소, 테크노밸리에도 수십개가 있습니다.

지역에서 오래 살아남아 나름대로의 업력이 있고 정보를 가지고 있는

지역유지같은 부동산을 추천드립니다.

오래 했다는 거는 그만큼 신뢰를 바탕으로 살아남았다고 볼 수 있습니다.

 

시간될 때 천안, 아산 일대 토지 투자에 대해서도 글을 써보겠습니다.

제2경부고속도로라고 불리는 포천에서 구리, 서울, 안성, 세종까지

이어지는 고속도로입니다.

안성과 용인 처인구가 바람이 엄청 불었었죠.

 

이상으로 아산시 투자에 대해 나름대로의 개인적인 의견을 말씀드렸습니다.

투자는 개인의 책임으로 많은 입지공부와 통찰을 바탕으로 실행하시길

당부드립니다.

 

앞으로도 종종 유명하진 않으나 나름 괜찮은 도시나 지역에 대해서

미흡하지만 투자 분석 글을 올리도록 하겠습니다.

 

조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다.

감사합니다.

 

 

 

(_ _)>