세종시 투자 - 세종 상가투자, 세종시 상가임대

 

안녕하세요?

좋은 하루를 보내고 계신지요?

긍정적으로 늘 감사하는 마음으로 살면 행복해지는거 같습니다.

 

세종시 상가를 알아보았습니다.

가장 핫하다는 나성동 상가입니다.

 

세종시는 녹지 52%, 상가 3%, 나머지가 주택으로 구성된 도시입니다.

상가가 세대수 대비 많이 분양이 되어서 공실이 제법있어 다 성공했으나

상가만 어렵다는 얘기가 돌고 있습니다.

 

세종시에서 술을 먹거나 약속을 잡는다고 하면 가장 유명한 거리가 나성동이라고 합니다.

어진동 상가에서 아름동 상가로 이동하다가 지금은 나성동 상업지구가 가장 핫한 곳입니다.

세종시에는 유흥주점이 없는 도시였으나 나성동에 생기고 있습니다.

 

계속적으로 커지고 있는 세종시의 발전을 감안하면 아파트 주택 투자에서 머지않아

상가 투자로 방향이 변경이 될 수도 있습니다.

 

그러나 분양상가는 고분양으로 인해서 임대수익대비 투자효과가 좋지 않다는 점 항시

유념하시고 경매물건이나 분양 이후 눈높이가 맞춰지면서 가격조정이 오고나서

구매하셔도 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

거리 사진들입니다.

시간은 6시경인데 코로나때문인지 아직은 한산했으나

7시가 넘어가니 북적였습니다.

공실도 몇개 보이고 장사가 잘되는 집과 안되는 집이 확연이 구분되는 모습이었습니다.

 

 

 

 

 

상가 임대료가 얼마인지 네이버 부동산을 통해 알아보았습니다.

상가 임대료는 현재 하락하는 형태입니다.

나성동 상가 평면 현황입니다.

 

코로나와 인터넷 쇼핑이 활성화되면서 아무래도 전국적으로 상권이 좋지는 않은듯합니다.

다정동은 1층 상가 10평 기준으로 5천에 250만원선이고

도담동은 1층 상가 10평 기준으로 5천에 180만원까지도 떨어진 곳이 있다고 합니다.

 

그럼 나성동 상가 임대료입니다.

1층만 임대료를 정리해보았습니다. (네이버 부동산 나성동 상가검색)

 

면적 (계약/전용)	평수	임대료 (보증금/월세)	비고
80/40m2	12평	3000 / 130
71/41m2	12평	5000/190	BRT대로변, 스벅 건물
80/49m2	15평	2000/120
47/25m2	7.5평	1000/70
54/27m2	8평	3000/170
48/25m2	7.5평	1000/70
79/45m2	14평	2000/130

[※ 입지 미고려, 1층 상가 기준]

 

그럼 수익율로 역산해서 상가건물값을 추정해보겠습니다.

월세에 5%를 나눈다음 12개월을 곱하는 방식을 사용했습니다.

순전히 수익율로만 상가건물가치를 판단했습니다.

임대료	수익율 5%	매매금액	차 이
3000 / 130	3.1억	4억, 5.3억	1~2억 차이
5000/190	4.6억	5.5억, 6억, 6.5억	1~2억 차이
2000/120	2.9억	7.5억, 9.5억	4.5~6.5억 차이
1000/70	1.7억	-	정보 없음
3000/170	4억	5.7억, 6.2억	2억 차이
1000/70	1.7억	5억	3.3억 차이
2000/130	3.1억	7억, 8.5억	4~5.5억 차이

 

수익율 5%로 보게 되면 실제 매매되는 금액과 수익율로 따진 건물가치가 차이가 많이 나는 상황입니다.

수익율이 더 크다고 하면 매매가도 올라가니 문제가 없어보이나

현재 5%정도로 본다고 하면 차이는 좀 있습니다.

 

간단히 생각해 보겠습니다.

4억에서 8억정도를 투자해서 월세로 월 200만원을 채 못받는 상황이니까

투자하기 어려운 상품입니다.

 

4억이면 대출껴서 수도권 외곽, 충청권 일대 원룸 통건물을 살 수 있는 금액입니다.

월세수익은 공실을 감안해도 월 500-600만원은 나옵니다.

 

또 현재는 4억으로 갭투자나 아파트 상승장에 1-2채만 투자해도 연 2400만원 이상의 자산상승을 쉽게

바라볼 수 있기 때문입니다. 

세종시 아파트를 사는게 더 투자가치가 높겠지요.

 

<결론>

상대적으로 아파트, 기타 상품과 비교해서 아직은 투자하기 적합하지 않다고 봅니다.

아마 현재 분양가나 매매가격에서 조정이 좀 되서 눈높이가 맞아질 때쯤 진입하시는 것도

좋을거 같다는 생각이 됩니다.

 

향수 자산상승과 상권활성화로 미래가치를 반영하여 버티기 투자를 할 것인지는 각자가

판단하셔야 하겠습니다.

 

정도가 도움이 조금이라도 되었기를 바랍니다.

감사합니다.