동탄역 루센채 투자분석 (feat. 청약 안했음, 입지는 깡패)

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

날씨가 푸르르고 시원하네요^^

정말 산책하기 좋네요!!

 

 

동탄역 루센채 청약이 오늘 11시에 입금순으로 마감되었는데요

 

한참을 고민하다가 청약을 안했습니다.

 

이유 간단히 설명드립니다.

 

 

입지는 경부 고속도로를 넘어 동탄역 맞은편에 있습니다.

 

동탄역 동부가 아니라 고속도로를 지나 서측에 있는데요

 

지하로 역사까지 연결되면 좋아질거 같습니다.

 

입지 깡패를 떠나 발코니까지 있어 상당한 장점이 많은데요

 

 

 

 

 

제가 포기한 이유는 4가지 입니다.

 

1. 주변 시세대비 고가

2. 주차장 부족

3. 고속도로 소음, 매연, 먼지 

4. 나홀로 아파텔

 

 

 

 

 

 

1. 주변시세 분석입니다.

 

 

루센채 주위에 투룸 오피스텔이 2개가 있습니다.

동탄역 CH리베로와 동탄역 현대위버포레 입니다.

 

당시 복층으로 방1개를 더 빼는게 유행이였는데 둘다 그런 타입입니다.

 

 

동탄역 CH리베로 방2, 화2, 다락1

5.3억 (17평) 평당 1,377만원

 

 

 

매매가 5.3억으로 네이버에 올라와 있고

전세가는 3.5억 (갭 1.8억, 실투자금)

월세로 가면 2000만원에 100-130만원 수준입니다.

 

 

 

 

 

동탄역 현대위버포레 입니다.

 

방2, 화2, 다락1

5.5억 (17평) 평당 1352만

 

 

 

매매가는 5.5억 으로 네이버에 올라와있고

전세가는 3.5억 (갭투자 2억, 실투자금)

월세는 3000만원 150만원으로 호가는 올라있습니다.

 

 

 

결정적으로 북측에 대단지 오피스텔이 있는데요

동탄역 반도유보라 아이파크 7,8단지 입니다.

 

 

 

 

이게 결정적이였는데요!!!

 

대단지 오피스텔입니다. 루센채 예정지 북측에 있는데요

 

방2, 화2, 17평

4.3억입니다.

 

 

 

 

주변에 매물이 넘쳐납니다.

매매 매물, 전세, 월세 다 소화를 못하고 있는데요

 

거리가 먼 매물은 3.8억까지 떨어져 있습니다.

 

 

 

과연 루센채가 7억대이면 메리트가 있는지 잘 모르겠습니다.

- 한동짜리 오피스텔

- 주차장 부족 예상

- 화장실 1

 

 

강남 세곡동, 송파 문정동 오피스텔 투룸도 보면 아직 4-5억대 매물이 많습니다.

강남 세곡에는 심지어 3룸, 화2도 5억대 매물이 있고요

 

동탄역 인접, 발코니 등 좋은 조건이 많지만 대체 상품대비 경쟁력은 의문이 들었습니다.

주변 시세 형성 속도도 상당히 느리고요

 

그래서 청약 포기했네요^^;;

 

 

먼 미래에는 화폐가치 하락으로 결국 자산이 상승하겠습니다.

그래서 내가 버틸수 있고 여력이 되면 자산을 늘리는 거는 올바른 방향입니다.

 

그러나, 과연 그 자산이 베스트인지는 점검이 필요합니다.

더 좋은 상품들이 널렸기 때문입니다.

 

다들 잘 되시길 기원드립니다.

고맙습니다.