지방부동산 투자전망, 2024년말 지방아파트 상승?(Feat.신성철님 24.5월)

 

 

 

 

 

안녕하세요?

날씨가 점점 더워지네요~

맑은 하늘과 구름을 보면 너무나도 청량합니다^^

 

 

 

제가 존경하는 분의 영상이 올라와서 다시 한번 공유드립니다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=zUzk-3Eyx88

 

 

 

<내용요약>

 

20년도 서울, 수도권 오르고 지방 떨어진다고 했을 때

서산,당진,마산,강원도 일부 빼고 지방도 오른다고 다르게 말했는데 맞았음

 

올해도 연말되면 지방은 3-4군데 빼고는 올라감

지방도 전체적으로 상승으로 넘어감

 

지방과 수도권은 기본적인 원리는 같지만

싸이클이 다른 거임, 그냥 다 다른게 아님

 

매매와 전세의 차이?

수도권 전세가율은 대체로 60%

매매와 전체는 거주 + 월세 내지 않는 점 동일

차이는 거주에 있어서 추가로 시세차익을 가져가는지 여부

 

즉, 매매로 40%를 더내서 점유하는 이유는

사는 동안의 가격변동의 몫을 가져가기 위함

40% = 시세차익의 기대감

 

부동산은 강제참여시장

매매, 전세, 월세 3가지 형태 중 1개로 무조건 참여하는 닫힌 시장

노숙자 빼고는 모두 참여자

 

 

 

수익은 2가지 밖에 없음

주식의 경우 가치가 올라가거나, 배당을 받거나

자영업의 경우 권리금 받거나, 사업수익

부동산의 경우 시세차익, 임대수익

 

자산의 가치가 올라가거나 수익이 발생하거나 2가지임

 

매매나 전세나 임대수익은 없다

 

부동산에서 공급이 중요하다는 것은

공급만 변수 즉, 기준으로 보고 나머지는 무시해도 될 정도로 밀고가야 함

기준이 2개가 되도 어려움, 1가지로 판단해야 함

 

즉, 경제적 선택을 할 때는 경제적 이윤을 얻기 위함

매매를 한 경우 임대수익은 없으니 매매를 선택하면 시세차익을 본거임

 

시세차익에 대한 기대감이 크면 전세가율이 작아짐

매매가가 커지기 때문임

시세차익에 대한 기대감이 없으면 전세가율이 커짐

매매가 안이루어지기 때문

 

갭투자할 때 전세가율이 높은 곳을 선호하는데

그 동네는 시세차익이 없는 곳임

전세가율이 점점 높아지는 곳을 찾아야지

전이나 지금이나 전세가율이 높은 곳은 시세차익이 없음

 

주식이나 부동산 매매할 때 손해를 기대하고 사는 사람없음

수익을 기대하고 사는 것임

수익 종류는 2가지 밖에 없음

가치 증가와 임대수익(배당)

 

 

 

 

지방은 전세가율이 거의 일정함

수도권은 2008년 전세가율 40%까지 떨어짐, 시세차익에 대한 기대감으로 매매가 올라감

그러다가 서브프라임 터진거임

금리상승으로 비용이 증가함

수익이 나올려면 시세차익에 대한 기대가 더 커져야 함

그런데 투자심리는 상승이었으나 비용이 커서 거래가 없어짐, 하락장

 

가격이 하락해도 임대수익율이 커지면 사업이 됨

정수기, 만화방, 비디오가게 등은 가격이 하락해도 임대수익이 더 크게 나오니 사업이 됨

렌탈사업은 다 마찬가지

 

수도권은 자산가치=시세차익을 기대하는 시장

지방은 시세차익 보다는 임대수익을 기대하는 시장

 

비용보다 시세차익 + 임대수익이 크면 사업이 됨

상가는 임대수익이 나옴

주택은 옛날에나 나왔지 주거용 부동산에서는 임대수익 안나옴

전세가율을 고려한 전세전환율로 수익을 역산함

 

비용 = 대출금리

수익 = 전월세 전환율 x 전세가율

 

지방 전세가율 65%

전월세전환율 6-7%

수익율은 4%초반 수준

대출금리는 4%

 

대출금리보다 수익율이 커지는 순간, 비용보다 수익이 커짐

집을 사는 것이 더 경제적 선택이 됨

2013년도 써먹은 공식임

 

월세보다 대출금리가 싸지면 매매가 돈이 더 적게 들어가니

집을 사는 것이 더 경제적 선택

 

현재는 매매가 바닥, 수익율 올라가다 보합

 

 

 

 

금리를 보는 것은 시기를 따지기 위함, 내적인 요인 아님

내적인 요인은 오로지 공급 하나임

공급만 보면 무조건 상승

다만, 시기를 보기 위해 금리도 보는 것임

 

미국국채 = 시장금리 표준

작년 10월까지 미국 금융채 금리 상승함

한국도 마찬가지로 금리 올라가니 매가 하락

지금 다소 떨어지고 한국도 떨어지니 매가 상승

금리를 보는 이유는 시기와 속도를 보기 위함

 

기준 금리 + 가산금리 = 대출금리

기준금리 3.8% + 가산금리 0.7% = 4.5% 수준이 대출금리임

기준금리가 높을 때는 가산금리가 다소 0.5~1% 약하게 붙고

2020년도 제로금리 수준에서는 2%까지 강하개 붙음

개인신용, 은행마다 다름

 

 

 

수도권

전세가율 60%

전월세전환율 6%

수익 = 60% x 6% = 3.6%

그러면 거래가 이루어질 수 없는데

비용보다 수익이 작으므로 거래가 이루어지는 것은 시세차익에 대한 기대감이 1%를 차지

 

2015년 수도권 올라가다 떨어지는데 지방은 수익율이 좋아서 계속 상승

수도권 전세가율 40% 수준에 하락 나오니 거래가 없었음

 

경기가 안좋기 때문에 한국은 특별히 조치할 것이 없음

다만, 미국에서 금리를 갑자기 올리면 비용이 커져서 수익율이 더 올라가야 함

수익율이 더 올라가기 위해서는 매매가가 하락

좋은 수익율 상승이 아니고 자산이 하락하니 결과적으로 나오는 수익율 상승임

변수는 한국에서 안나옴, 미국에서 나오는데

예측할 수 없는 영역

 

금리 전망을 하자면 지금 수준이라고 보고 판단할 수 밖에 없음

연말까지 금리 인하가 올해 1번, 내년 1번 정도만 된다면

지방 1-2구역 빼고는 다 상승 나올 수 있음

 

연방이 가이던스를 미리 내놓기 때문에

금리는 선반영하는 경향이 큼

 

금리 인하 4-5번은 안나옴

물가인상 수준을 고려했을 때 급격한 하락은 안나옴

 

금리인하를 하기만 하면 몇번을 하는지는 의미 없음

방향만 하락한다는 신호만 주면 추세선이 하락으로 전환됨

 

-----------------------------------

<결론요약>

 

전세가율이 올라간다는 전제하에

시세차익이 기대가 없더라도 임대수익이 좋아지기 때문에

지방은 상승함

투자심리라고 표현하는 여러 곳에서는 수도권 상승, 지방하락이라고 할 거임

그러나 지방 상승함

 

 

-----------------------------------

 

요약해보았습니다.

통찰력을 매번 배우고 있습니다.

너무 감사하네요^^

 

즐거운 하루 보내시고

승리하는 투자하시길 바랍니다!!!

 

감사합니다!!