부동산 투자 전망, 24년 4월 부동산 상승 or 하락? (feat.신성철님)

 

 

 

 

안녕하세요?

 

오랜만에 글을 쓰네요~

날씨가 좋고 바람이 참 신선한 요즘입니다~^^

 

 

신성철님의 유투브가 올라와서 오랜만에 소개와 내용을 정리해봤습니다.

 

아시다시피 영상을 공개하시고 금방 또 내리시기 때문에

시간되실때 바로 보실것을 추천드립니다~

 

지난12월 쌍봉리스크에 대해 설명한 영상입니다.

https://www.youtube.com/watch?v=GugH5l06IIE

 

 

 

 

 

 

 

 

지난해 12월에 말씀하신 내용이 지금 현실화 되었죠!

지금 시점에 다시 또 영상이 올라왔는데요

 

앞으로 부동산에 대한 전망에 도움이 됩니다.

 

먼저 간단 결론입니다.

- 단기적 예측 : 금리에 따라 달라지나 알수없음 (상승, 하락요인 혼재)

- 장기적 예측 : 현재 긴축이 오래되었고 즉, 고금리가 오래되었고 결국 중립금리(약2%초반대)로 수렴

즉, 집값은 장기적으로는 상승

 

너무 당연한 말씀인가요?

 

 

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=0LxFoMqNcCw

 

 

 

 

내용요약입니다.

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그래프 설명

22.8월 부동산 상승장

22.8월 인플레이션을 우려한 미국 고금리 정책 (시장금리는 7-8%까지 급격한 상승)

22.8월부터 집값 슬슬하락장

22.10월 레고랜드 사태 이후 집값 급격한 하락장

23.5월까지 계속 하락

23.5월이후 반등

23.12월 미국장기채 금리가 상승하면서 다시 하락

24.4월 전세전환율 상승에 따른 전세가 상승장 / 매매가 보합

 

 

부동산 가격상승 공식 : 비용 < 수익 = 흑자 → 수요증가

: 부동산은 수익이 비용보다 커지는 흑자구조가 되면 수요가 증가하고,

공급은 급격히 증가할 수 없는 닫혀있는 계 (닫힌계)이기 때문에 가격 상승시작

 

부동산 外 가격상승요건 : 비용 < 수익 (일정 이상의 수익)

부동산외 투자자산은 열린 계이기 때문에 수익이 비용보다 크다고 가격이 상승되지 않고

일정수준이상의 수익이 나와야 수요가 생김

 

수익이 비용보다 크면 상승이니 그 판단기준,

부동산 "비용 < 수익" 판단기준 2가지가 있음

 

 

1. 매매가 기준

대출금리 < 수익율 (=전세가율 x 전환율) : 수요증가, 가격상승

 

대출금리는 바로 알수있음 (시장대출금리, 개인 신용도마다 달라짐)

수익율은 전세가율 x 전월세 전환율

전세가율 현재 부동산가격 급락으로 40%대에서 60%대 수준임 (10억짜라 아파트 전세 6억 정도)

전월세 전환율은 4~5% 수준, 4.5% 정도

수익율은 = 60% x 4.5% = 2.7%

 

비용인 대출금리가 수익율인 2.7%보다 크면 집값하락

대출금리가 2.7%보다 작으면 집값상승

 

 

현재 2년간 하락했고 추세하락 2년정도 더 필요

아무도 부동산 투자 안한다는 시기가 도래할 때쯤 부동산 상승 가능

단, 대출금리는 저금리인 2%대 수준

추세상승이 시작되면 굉장히 길게 상승이 발생함

 

그러나, 이런 큰 하락장 이후 상승은 거의 발생안하는 케이스

큰 추세하락 후에는 상승 Cycle 시작한 경우는 한국에 2번 발생

2001년12월 IMF 하락장 이후 상승 Cycle

2012년 12월 리먼사태 하락장 이후 상승 Cycle

 

 

 

2. 전세가 기준

전세대출금리 < 전월세전환율 : 수요증가, 가격상승

 

전세가격 상승시 부동산이 상승함.

수요 > 공급 (닫힌 계, 강제참여시장)

 

수요가 많다면 초과수요가 되고 초과수요 집단은 가장 경제적인 주거형태를 선택함

즉, 노숙자가 아닌 이상 초과수요는 매매, 전세, 월세 3가지중 1가지에 강제참여함

 

한국은 통상 전세가 가장 싼 주거형태였음

역사상 처음으로 작년까지 월세가 싼 주거형태가 생겨남

월세가 상승하는 시장이였음

24년 4월 현재는 다시 전세가 가장 싼 주거형태로 바뀜 (전세가 상승)

 

원래 전세가 기보유한 현금으로 들어오기 때문에 가장 경제적인 주거형태임

전세자금대출이 생기면서 유동성, 금리에 영향받기 시작, 대출사기, 전세사기 등으로

월세가 싼 시기가 생겼었음

 

현재 전세자금 대출금리가 5% 이상임

전세전환율 5.5% 수준임

비용 = 전세대출금리 5% < 수익 = 전월세전환율 5.5%

수익이 비용보다 크기 때문에 전세가 상승중

 

단, 전세가율은 일정수준이 필요한데 약 60% 이상임

수도권 62%이상, 지방 70% 이상 전세가율 될 때

비용<수익이면, 전세가 상승 -> 매매가 들어올림

 

인천청라처럼 비용<수익이라도 전세가율이 20-40% 수준이면 매가 들어올리지 못함

굉장히 투자자가 많이 들어갔던 청주, 세종시도 2016년 특이하게 매가가 떨어졌음(일시적 현상, 곧 회복)

 

수익율 = 수익/가격(비용)

수익 = 채권금리 (일정한 상수 취급)

즉, 가격이 비싼 자산은 수익율이 낮고, 수익율이 떨어지는 경우 가격은 올라감

반비례 관계임

5% 금리가 3%대로 떨어지면 전세가격은 30% 정도 상승함

즉, 금리만 떨어져도 전세, 매가 25% 이상 상승하는 여력을 보유함

 

금리라 함은 대출금리 = 조달금리 + 가산금리

조달금리는 3.5%대, 가산금리는 1.5%대, 대출금리 여신기준금리가 5% 나옴

그런데 은행사이트에 들어가서 지금 금융채 5년 검색해보면 3.8~4%대가 나옴

가산금리가 약하게 붙었는데 그건 금융당국의 개입으로 억제하고 있는 형국임

 

가장 안정적인 자산에 대한 금리는 주택담보대출, 대기업대출이 있음

주택담보대출 4.04%, 대기업대출 5.11% 정도임 (개인, 기업마다 차이 있음)

약 1%이상 차이있음

 

24.4월 현재 금리 억제중이고, 전환율을 5~5.2%올라가는 중임

대출금리 = 비용보다 수익이 약 0.6% 차이나면 돈이 이동하기 시작함

대출금리 4.6% < 전환율 5.2%

 

대출금리가 4.6%이상 올라가면 전세가 하락, 매가하락, 부동산 하락 시작됨

 

향후 부동산 전망임

 

초장기적으로는 금리가 떨어질 거기 때문에 부동산은 상승함,

금리가 현재 미국, 한국 모두 지나칠 정도의 긴축상태로 가계/기업 이자내기 어려운 상태

 

또, 공급(인허가물량)이 역대 최소치임 (서브 프라임 사태보다도 적은)

닫힌 계에서 공급 부족은 수요 증가와 부동산 상승으로 이어짐

(인허가 3년 후 입주물량에 반영)

 

단기적인 판단은 어느 누구도 알 수 없음, 당장의 선택은 각자의 몫

현재 금리가 높고 결국 내려갈 수 밖에 없고 중립금리 수준은 2% 초반임

시간을 내편으로 만드는 투자, 알고 있는 변수로 투자하시길 바람.

 

투자는 미래를 예측하는 게임이 아님

특히 전시상황에 준하는 코로나 인플레이션, 이스라엘 전쟁, 우크라이나 전쟁 등은 개인이 예측 못함

 

투자는,

추세가 지향하는 목표점을 보고

확율을 높이는 게임

+

리스크를 헷지하기 위한 항상 유동성을 보유 (무너지면 끝남)

 

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정말 주옥같은 말씀입니다.

 

대출금리가 하락하는 시기, 특히 4.6%보다 낮아지는 시기를 잘 관찰하면서

장기 투자로 이기는 투자하시길 바랍니다.

 

고맙습니다!!!

 

 

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