2025년 부동산 전망, 2030년까지 AI 부동산 분석 (feat. 개인생각)

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

날씨가 갑자기 추워졌다가 다시 조금 풀리고 있네요

바람이 많이 불어 산불 피해 등 정말 어려운 시기가 지나가고 있습니다~

 

늘 건강하시고 평안하시길 바랍니다!

 

오랜만에 부동산에 대한 전망 글을 써보는데요

큰 의미는 두지 마시고 그냥 이런 관점도 있구나 정도로 봐주시면 좋겠습니다.

 

 

요즘 AI가 뜨겁습니다.

저도 공부를 조금씩 하고 있는데요

 

 

 

 

1. AI 부동산 전망

 

 

Chat GPT 말고 Genspark도 상당히 좋은거 같습니다.

 

 

#ChatGPT 부동산전망

 

Chat GPT 에게 2025년~2030년 부동산 전망을 수요 공급, 인허가물량, 인플레이션 고려해서

전문가 입장에서 분석해달라고 프롬프트를 주니까 잘 설명해줬는데요.

요약하면 이렇습니다.

 

몇개 뉴스랑 블로그 인용하면서,

 

2025, 2026년 짒갑 급등 가능성 있음

근거로 인허가 물량감소, 공급감소(공사비 증가, 미분양적체, PF부실, 대출금리 상승)

1인가구 증가로 수요는 증가세

노후 아파트 재건축에 의한 멸실로 공급 불균형 (시차발생) 이라고 합니다!

 

 

결론 : 집값 상승

 

 

https://www.mk.co.kr/estate/news/2024/443681?utm_source=chatgpt.com

"공급물량 감소 계속되면 2025∼2026년 집값 폭등 재현 가능성" - MK부동산

 

 

 

 

#Genspark부동산전망

 

똑같이 물어봤는데요

 

2025년 공급부족, 주택시장 진입 인구증가, 지방 상대적 저렴해서 집값 상승

2026년 대출규제, 매수 수요 위축, 집값 하락

2027~ 2030년 공급 제한, 물가상승 등 장기적 상승세

노후연한에 의한 재건축으로 인한 멸실,

 

아래는 젠스파크가 제시하는 마인드 맵입니다.

요거 참 맘에 듭니다^^

 

 

결론 : 집값 상승세, 26년는 하락

 

 

아래 블로그에서 분석 잘해주셨네요

 

https://contents.premium.naver.com/boost0237/boost/contents/241231134914572ba

25년 부동산 집값 이렇게 될 겁니다.

 

 

 

 

 

 

2. 장기적인 부동산 전망

 

 

화폐유동성의 증가와 자산의 상승은 거의 일치할 정도로 비례하는 것은 잘 알고 있습니다.

 

자본주의는 통화량이 팽창할 수 밖에 없는 구조로 돌아갑니다.

 

 

 

 

2000년에서 2025년 사이 통화량이 600% 늘어났습니다.

집값이 그럼 6배가 되어야 되는데요

대충 시세를 보면 맞는거 같습니다.

미국은 450%정도 25년간 늘어났습니다.

 

 

아래는 잭파시님 블로그인데 잘 정리가 되있습니다.

결국 자산가치는 화폐가치 하락과 반비례한다는 것이지요

화폐가 많아지면 종이 돈 가치가 싸지니

구매력이 떨어지고

가격은 올라가는 구조가 되는 건데요

흔하면 싸지고 귀하면 비싸지는 상식과 일치하는 내용입니다.

 

https://blog.naver.com/jackpasi/223185065904

한국 미국 M2통화량 유동성 반등 후 주택가격 상승 중

 

 

 

결론 : 화폐량 증가(통화량 증가) -> 화폐가치 하락 -> 구매력 저하 -> 현물자산 가격 상승 = 부동산, 주식 상승

 

 

여유 돈으로 장기투자하시는 분들은 낚시대를 드리우고

세월을 낚으면 되겠습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 서울, 수도권 부동산 전망

 

 

서울, 수도권에 대한 부동산에 대해 부동산지인을 통해 살펴보았습니다.

 

2020년 이후 어떻게 변해왔는지 대충 그림이 그려지는데요

 

아래 매매강도와 전세가율입니다.

매매강도가 100이 넘으면 아파트 사려는 분들이 더 많다는 거고

가격이 올라간다는 얘기입니다.

 

전세가율이 차이가 많이 나면 날 수록 매가가 올랐다는 것이고

상승 여력이 점차 힘을 잃어버리는건데 강남은 예외입니다.

 

서울 강남, 서초 전세가율 40% / 매매강도 160->100

경기 과천 41% / 매매강도 263 -> 86

경기 분당 49% / 매매강도 129 -> 50

안양 동안 58% / 매매강도 74 -> 24

경기 하남 59% / 매매강도 106 -> 25

 

 

최근 타올랐다가 잠시 쉬어가는 분위기 입니다.

토허제, 대출 규제 등이라고 하는데 분명 영향은 있습니다만,

결국 가격은 눌러진 만큼 튀어오르게 되어 있습니다.

 

오랜시간 규제로 눌러놓고 있으면 오버슈팅 같은 급등세가 나오는 것도 마찬가지 입니다.

아주 완만한 상승세가 자본주의에서는 가장 안정적이라고 생각합니다.

 

시장에 맡기면 인플레이션 수준으로 올라가고

일부 수요 공급에 따라 춤추기는 하겠지만,

결국 통화량을 먹고 자산은 커지게 되어있습니다.

 

 

 

 

그럼에도 여유 돈이 없는 우리들은 초장기, 장기 투자가 아니라

때로는 급전이 필요하고

때로는 병원비가 필요하고

때로는 집을 팔고 사야하는 시기가 매번 도래하기 때문에

중단기적인 시야도 필요한데요

그래서 한번 살펴보았습니다.

 

 

서울 경기 남부권 최근 3년 시세입니다.

 

서울 강남, 서초, 송파, 용산 4개구만 빼고 3년간 다 하락했습니다.

경기도는 과천만 올랐네요~

 

인천 송도는 22% 하락, 나머지도 10%대, 분당도 2% 떨어졌네요

대세 하락이라고 봐야되겠습니다.

 

 

 

 

1년간 시세를 보면 반등이 보입니다.

일부 인천, 부평, 서울 금천 등 빼고는 서울, 수도권 다 올랐네요

과천이 가장 많이 올랐습니다. 17.9%

 

 

 

 

최근 6개월간 시세입니다.

강남이 5%로 제일 많이 올랐고요

과천 4.3% 등 남부권 다 올랐고요

 

수원이나 서부권은 하락세가 생겼습니다.

 

 

최근 3년간 동향은 이렇습니다.

 

좀더 넓게 보면 어떨까요?

 

 

 

전국 수요 VS 입주 표입니다.

 

 

2024년은 대부분 과잉 공급입니다.

점차 부족한 지역이 생기네요

공급 부족으로 인해서 2026~2027년은 대부분 공급 부족입니다.

광주광역시, 대전, 경기도는 초과나 과잉입니다.

이 3개 지역은 잘 살펴봐야겠습니다.

 

 

그래프로 봐도 2025년 이븐입니다.

2026년부터는 공급이 확실히 부족한 경향은 있네요

그래도 지방 투자는 조심히 하시길 바랍니다.

공급이 딸리지만 수요도 따라서 급감할 수 있습니다.

 

공급이 수요를 창출한다는 일본 편의점 회장의 명언을 기억해야 합니다.

편의점을 그 시골까지 왜 만드나? 누가 사먹나? 했던게 엊그제 같습니다.

지금은 편의점 공급이 엄청나고 수요를 창조하고 있지요

 

각설하고요....

 

 

결론 : 강남3구, 용산, 과천, 수도권 핵심지 상승 VS 비핵심지 하락, 보합 : 양극화

 

부동산 선별하는 지혜가 필요한 시기입니다.

 

 

 

 

 

참고로,

관심지역 매매가, 전세가 그래프입니다.

 

1) 경기 성남시 분당구

 

20.12월 최고점

23.01월 최저점

 

19-20년도 거래량 많고 부동산 폭등했고요

21년 부터 꺽이더니 22년 계속 떨어지고 23.1월 최저점을 찍었네요

22년도말 ~ 23년도초 집 사신분들 축하드립니다!!

 

 

 

 

2) 경기 안양시 동남구

 

20.12월 최고점

23.01월 최저점

 

비슷합니다.

 

 

 

3) 경기 하남시

 

20.10월

23.01월

 

비슷합니다.

 

 

 

4) 경기 과천시

 

19.12월

23.01월

23.10월

24.05월

 

 

좀 특이하지요

19년 12월 최고점 찍고나서 폭락했다가 다시 올랐다가 내렸다가를 반복하다가

2023년 1월 최저점을 찍었습니다.

개인적으로는 과천은 서울 강남이랑 같은 지역입니다.

움직임이 똑같습니다.

대기수요도 엄청나고요

 

우량 성장주 주식과 비슷한데요

조금 떨어지면 저점매수한다고 수요가 바로 붙는 모습을 읽을 수가 있네요

 

그래도 대세 하락을 버티고 버티다가 마찬가지로 23.1월 저점을 찍었습니다.

 

다만, 바로 반등하는 모습을 보여줍니다.

다시 24년 조금 떨어졌다가 조금씩 회복하고 있습니다.

 

대단한 동네입니다.

투자는 이런 지역에 해야지요

 

 

 

 

5) 서울 강남

 

20.12월

23.02월

23.10월

24.05월

 

 

 

 

과천과 똑같습니다.

과천은 강남입니다.

 

강남은 설명하지 않아도 다들 아실거 같습니다.

돈만 있으면 투자 1순위 입니다.

앞으로도 영원히 바뀌지 않을지도 모르겠습니다.

전쟁이 나거나 대지진이 나서 뭔가 불가항력적인 재해가 닥치지 않는 한

강남 불패는 변하기 어려울거 같습니다.

 

 

개인적인 생각 :

제가 지금 현금이 조금 있었더라면, 하남, 분당 투자하고 싶네요

올해가 가기전에 올라가는게 눈에 보입니다. ㅜㅜ

묶인게 있어서 손절하고 덤빌지 그냥 이 시기는 어쩔수 없다고 하고

넘길지 고민입니다.

앞으로 이 가격은 이제 보기 힘들어 보입니다.

큰 재해가 없는한은요

7월 대출 조건이 바뀝니다. DSR 한도가 까다로워지는데요

대출이 큰 세대에서는 충격에 대비하시길 바랍니다.

 

 

 

이제 우리나라도 선진국에 진입하고

시간이 흐르면서 계층화되고

점점 더 공고해지는거 같습니다.

 

유럽 모든 선진국이 그렇든 계층 분리가 엄청난데요

그래도 우리나라는 조선시대와 달리 일제강점기때 계층 다 섞이고

6/25 전쟁으로 토지부터 다 섞이고

강제로 계층이 완전 물타기 되는 시기가 많아서

지금 계층화가 선진국에 비해서는 거의 없는데요

 

유럽은 몇백년간 지배층과 피지배층이 바뀐 적이 거의 없지요.

기득권이 몰락하는 경우도 없고

개천에서 용이 나는 경우도 거의 없습니다.

그래서 그런지 다들 직업에 귀천이 없다고 여기고 당연하게 살고 있습니다.

 

 

미국은 좀 다르지만요! 기회의 나라!!!

 

 

이만큼 선진국이 빈부격차 없이 평등한 나라는 우리나라가 유일하다고 봅니다.

나름 이 안에서 빈부격차로 고생하고 고민하고

갈등하고 반목하고 있지만, 제 사견으로는 그렇습니다.

 

또, 미국처럼 우리나라도 기회의 나라입니다.

늘 공부하고

희망을 가지고 방향을 잘 잡으면

결국 먹고는 살고

운이 따르면 부유해지고 그런거 같습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

다들 건강하시고

늘 평안하시길 바랍니다.