23년 부동산 시장 전망과 나의 포지션 / 부동산 전망해보기

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

새해가 밝았습니다.

늘 건강하시고 행복하시길 바랍니다^^

 

 

 

요즘 경기가 좋지않아 걱정이 다들 걱정이 많습니다.

지금까지 공부한 내용을 바탕으로 전망에 대해 정리해보았습니다.

 

 

1. 과거사례

 

역사가 그대로 반복되지는 않습니다.

다만 과거 역사를 보고 현재상황을 대입해서

미래를 추론할 뿐입니다.

 

그래서 과거 사례를 보면 미래를 추정할 수 있는거죠

예언하듯 단언하거나 해서도 안되지만 예측을 그렇다고 안하는 것도

도움이 되지 않는다고 봅니다.

 

지금 현재 상황과 유사한 1970년와 1980년대 물가상승 시기에 대한 자료입니다.

"자유지성님" 유투브를 참고했는데요

 

 

먼저 미국 사례입니다.

 

<출처 : 자유지성님 유투브>

 

https://www.youtube.com/watch?v=ZpDzX4mJ3ys

 

 

1차 물가상승시기를 1970년부터 1976년까지로 보면,

당시 물가가 폭등하고 욤키푸르 전쟁이 발발했습니다.

코로나 등으로 화폐가 많이 풀리고 물가가 급등하는 지금시점과 비슷하고

러시아-우크라이나 전쟁이 있는 것도 비슷합니다.

 

당시 물가가 급등하면 주가가 급락했는데요

물가와 주가 즉 자산시장이 반대로 움직였습니다.

 

그런데 2차 물가상승시기는 1976~1981년도 인데

이때는 물가상승에 따라 주가도 같이 폭등을 했습니다.

 

1차 물가상승시기와 2차 물가상승시기가 다르게 움직인 것의 차이는 전쟁여부

즉, 공급망이 문제가 있었는가 없었는가 입니다.

 

공급망이 문제가 있다면 자산시장도 물가상승에 반비례로 움직이나 (경기침체)

공급망 문제가 없다면 화폐가치 하락↓ = 물가상승↑ = 자산시장 상승↑ 의 모습이 나온다는 분석입니다.

 

즉, 현재는 코로나로 인한 중국 공급망 봉쇄, 러-우 전쟁에 따른 에너지 공급망 문제 등

싼 물건과 에너지를 공급해주는 공급망에 문제가 있으므로

1차 물가상승시기와 유사합니다.

즉, 자산이 떨어지고 있는 상태입니다.

 

그러나 2차 상승시기처럼 공급망 문제가 해결되면 장기적으로는 화폐가치 하락과 맞물려

자산시장도 상승을 할 수 있다는 과거 역사를 볼 수 있네요.

 

 

 

 

다음으로는 부동산계의 또 다른 거장입니다.

신사임당님이 유투버에서 부동산 스승이라고 했던 분이지요

 

 

 

"유나바머"님의 부동산 시장을 전망한 글입니다.

 

https://blog.naver.com/calmwaves/222974981263

부동산 시장의 연착륙을 바랍니다.

 

<출처 : 블로그 유나바머님의 시간으로부터의 자유>

 

 

2003년~ 2008년 노무현 정부

 

2003년부터 상승장 시작하다가 2006년 급등하는 시장이였습니다.

부동산 과열로 각종 규제를 통해 부동산 수요를 억제하였습니다.

종부세 신설, DTI, LTV 강화, 버블세븐 지역 지정, 분양가 상한제 도입 등 종전 정권과 유사했네요.

결국 부동산이 다시 안정화되면서 하락했습니다.

송도가 2006년 로또 분양 뉴스 나오다가 2008년 하우스 푸어니 마이너스 P 등 얘기가 많았던

기억이 납니다.

 

 

2009년 ~ 2013년 이명박 정부

 

부동산 시장이 냉각되던 시기라서 반대로 규제를 완화하는 정책들로 하락 흐름을 멈추고

안정화되었던 시기입니다.

 

2013년~2017년 박근혜 정부

완만한 상승장 유지

가장 이상적인 흐름 형태를 보였는데 임기가 길지 않아서 정확히 추세를 보기에는 좀 짧은 감이 있습니다.

 

 

2017년 ~ 2022년 문재인 정부

부동산 상승과 각종 규제가 많았던 시기

역대급으로 부동산이 폭등했던 시기

역대급으로 부동산 규제가 많았던 시기였네요

 

 

2023년~ 윤석열 정부

부동산이 식어가면서 거래량이 줄고 하락하는 시기

 

 

어느 시기와 흡사해 보이시는지요?

노무현 정부에서 이명박 정부로 넘어가는 시기랑 유사해 보입니다.

 

 

결론

미국 사례 : 공급망이 안정화되면 화폐가치 하락에 따라 자산은 우상향할 수 있다.

한국 사례 : 하락장이 상승장으로 변화하기 까지는 상당한 오랜 시간이 걸릴 수 있다.

 

결국 우상향하지만 그 흐름이 바뀌기까지 장기 포지션을 잡아야 한다는걸 배웠네요.

꼭 과거와 미래가 같은 흐름을 보이는 건 아니니 참고 정도로 보시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

2. 현재 추세 - 단기 전망

 

한국은 규제가 풀리기 시작했습니다.

부동산 등 자산시장의 경착륙 방지를 위한 정책들인데요.

부동산 시장에 대응하는 정책으로 정치적인 정책은 아닌 거 같습니다.

 

당분간 하락장이 지속될 것이라는게 업계의 일반적인 정설입니다.

그래서 개인의 대출을 점검하고 버틸 수 있는지

현재 위기에 대해서 계속 이야기가 나오는 것입니다.

 

 

미국시장은 어떤가요?

주식시장이 많이 하락했습니다.

특히나 작년까지는 무서운 속도로 빠졌고 연초 살짝 반등을 했는데요

회복하기까지 오랜 시간이 필요해 보입니다.

 

주식이 폭락하면 그에 맞는 공포스런 기사가 빗발치고

연초 주식이 반등했더니 올해 주시식장 반등한다는 기사가 빗발칩니다.

 

연준에서 고용지표가 좋으니 금리를 5%이상 올릴 것으로 보입니다.

달러는 계속 강세가 되겠네요

돈이 금리가 높고 안전자산인 달러로 모일테니까요

즉, 실업률이 낮고 경기가 받쳐주니 고금리 기조를 강화하고 있습니다.

 

https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4249837

[오전 주요 국제금융뉴스] (9일) - 연합인포맥스

 

 

 

미국의 이민 정책상 외국인 노동자가 급등하기도 어렵고

베이비부머도 은퇴를 했기에 고용이 안정적입니다.

 

그렇기에 미국이 고금리를 유지하면 문제는 우리 한국같은 나라입니다.

가계부채, 기업대출 등 고금리를 미국수준으로 따라가기에는 부실채권 등 문제가 발생할 수 있습니다.

가계, 기업의 부실채권이 문제가 커지면 결국은 은행이 부실해지는데

이는 시스템적인 리스크가 됩니다.

국가가 나서야 하는 상황이 도래하는 것이죠

 

그렇다고 금리를 내리거나 동결하면 원달러 환율이 폭등할 수 있습니다.

한국은 지금 아주 어려운 시장상황과 대외여건을 맞이하는 거 같습니다.

 

<통제가 어려운 리스크들>

화폐가치에 의한 인플레이션!

자산가치 하락 등 경기침체

리오프닝, 리쇼어링 대외여건 악화

제조 경쟁력 약화....

 

시장이 상당히 혼란스럽기에 예측을 정확히 하기 어려운 게 현재 추세입니다.

 

시장은 금리의 인상을 두려워하기보다는 급격한 변수를 두려워합니다.

과거 제가 블로그에도 밝혔듯이 금리인상과 부동산은 비례관계가 없고

"급격한" 금리인상에 부동산이 하락한다는 것이 정설입니다.

 

 

즉, 급격한 변동, 변수들이 시장에 충격을 주는 것이지요

그렇다면 급격한 변수였던 금리가 과거처럼 5%대 고금리로 유지되서

시장이 적응한다면 어떻게 될까요?

중국이 코로나가 봄철 이후 끝나고 우-러 전쟁이 끝나는 소식이 들린다면 어떻게 될까요?

그래서 공급망 문제가 해결되는 새로운 국면을 생각보다 빨리 맞이 한다면요?

 

리스크 만큼 긍정적인 전망도 있지만 요즘 분위기에서 말할 수가 없는 시기죠

 

 

결론

현재 추세는 예측하기 어려우나 장기적으로 부동산은 침체기를 겪을 수 있겠네요

다만, 미국과 달리 한국은 더 어려운 상황이 올 수도 있다네요.

단기 포지션은 시장이 좋지 않다입니다.

 

 

 

 

3. 중기전망

 

24년 총선이 있습니다.

현재 부동산 거래 절벽으로 주요 지방세가 급감하고 있어 지방자치의 세수가 말라가고 있습니다.

부동산 시장 냉각으로 각종 민원이 구조화되고 있습니다.

기업, 중소기업, 자영업자 형편도 위기입니다.

 

정치적으로 완화정책이 나올 수 밖에 없겠네요.

연착륙을 해야 경제가 무너지지 않을테니까요.

 

계속해서 정치적인 결정이 나올 것이고

시장에 따른 경제적인 결정도 나올 것입니다.

 

군불이 지펴지고 부동산도 성장을 해서 전세가와 매매가의 갭을 줄여나가는 시기가 올테지요

다만, 단기간에 그렇게 시장이 반등할 것으로 보이지는 않습니다.

 

성장에는 상당한 시간이 소요될 것으로 보이네요.

성장의 지표는 전세가격 상승입니다.

 

개인적인 전망인데 크게 의미를 두시지 않기를 바랍니다.

 

서울과 지방과의 격차가 계속 될 것으로 보입니다.

 

서울은 좋은 일자리에 사람이 모이니 떨어져도 대기 수요가 늘 있기 때문에

시장이 좋아지는 신호가 보이면 생각보다 빠르게 반등할 수 있습니다.

단, 오래된 구축은 실거주 가치가 급격히 떨어지기에 전세가가 받쳐주질 못할 수 있습니다.

 

그래서 서울 준신축, 신축은 지켜볼 필요가 있습니다.

수요층의 변화도 다들 아시겠지만 1-2인 가구로 재편되고 있기에

중대형 보다는 소형 위주가 전망이 더 우위에 있고요

 

중장기적으로 서울은 재건축 대기 수요가 있습니다.

고금리 때문에 PF 사업의 수익이 악화되어 활발히 일어나지는 않을 것이나,

점점 더 아파트 수명이 다해가는 중입니다.

무너지는 집에서는 살 수가 없기에 결국 재건축이나 리모델링은 발생할 수 밖에 없고

그 수요가 2030년에 다가갈 수록 무시할 수 없는 숫자가 됩니다.

 

70년대, 80년대 아파트 대부분은 이미 재건축되었는데요 누계가 20만호가 안됩니다.

그동안은 정치권에서도 서울 재건축을 억누를 수 있을 만한 숫자였습니다.

그러나 90년대 지어진 아파트는 수백만채가 됩니다.

 

그 하나 하나가 유권자인데 정치권에서 억누를 수 없는 시점이 옵니다.

신성철님은 그 변곡점을 2028년~2030년으로 보고 있습니다.

재건축이 시작되면 멸실은 순간에 이루어지고

신축까지 3여년간은 공급이 사라지는 효과를 가져옵니다.

 

재건축 완성될 때까지 학교나 직장 때문에 멀리가지는 못할 거고

주변 전세로 이동할 것입니다.

재건축이 순차적으로 이루어져야 하는 이유인데 지금까지 서울에서는

재건축을 억눌러왔고 그동안 조금씩 미리미리 시작했어야 했는데 그러지를 못했습니다.

그러한 폭발력이 특별한 기술개발이 있지 않는한 아파트의 수명이 다해감에 따라

언젠가 힘을 발휘할 것입니다.

 

그렇기에 단기 포지션은 불황이나 장기 포지션은 호황입니다.

그 어디 언저리에 바닥이 있을 것입니다.

 

지방도 각자의 흐름이 있겠으나

공급이 너무나 쉬워서 언제나 변수로 다가 오는 지역입니다.

주변에 논 밭으로 널린 게 부지이고 역세권도 그다지 개발된 곳이 적습니다.

서울, 수도권과 달리 아파트 등을 공급할 부지가 넘치기 때문입니다.

 

공급은 넘치는 반면, 수요는 감소하는 동네입니다.

제2의 수도 부산의 고령화가 심각합니다.

인구 유출은 지방소도시는 말할 것도 없고 광역시도 늘어나는 곳이 거의 없습니다.

 

지방은 정말 잘 알고 전문가적 감각과 정보를 통해

치고 빠지는 시기를 잘 잡을 수 있지 않다면 조심해야 겠습니다.

 

예전처럼 묻지마 갭투자는 이미 끝난 방법이고

향후 공급과 수요를 정확히 분석해서 들어가야 하지만

이미 늦은 감이 있습니다.

아직도 흙 속에 진주가 있겠지만 시기나 시장상황 상 조심하길 권해드립니다.

 

 

 

 

 

4. 나의 포지션

 

그래서 이러한 시기를 어떻게 바라보는지 관점과 나의 스탠스가 중요해보입니다.

 

앞으로 시장이 안좋아지니 거래는 줄 것이고 즉, 경쟁자는 이제 거의 없고

매수자 우위시장에서 그동안 눈 독만 들였던 것을

공격적으로 살 것인가?

 

이미 전세 대비 매매의 가격이 높아서 갭 즉, 현금이 많이 들어가는 시장이니

당분간 관망하면서 안전하게 현금을 확보하고 있을 것인가?

 

장기적으로 불황이니 이런 저런 자산을 팔아 빨리 리스크를 헷지해야 하는가?

팔기에 너무 주식이나 부동산이 떨어져서 아까운데 그래도 거시경제 흐름을 따라야 하는가?

 

공격, 수성, 도망 모두 답일 수도 아닐 수도 있습니다.

 

거시경제는 거시일 뿐 나에게 미치는 영향이 어떠한지를 파악하고 그 영향에 대해서

고민하고 준비하면 되는거라고 봅니다.

 

뉴스에 너무 매몰될 필요가 없다고도 볼 수 있는데요

 

 

 

 

 

예를들면,

전세가가 받쳐주는 지역

공급이 부족해지는 지역

수요가 빠지지 않고 몰리는 지역

인구, 세대 추이도 고려해보니 앞으로도 좋은 곳

 

결국 입지가 좋은 곳은 전세가가 계속 올라가기 때문에 큰 폭으로 올라간 매매가를 점차 따라가거나.

조정 또는 하락을 맞아 매매가격이 매력적인 수준으로 감소했다면

이 경우 전세가격이 곧 매매가를 추격하게 되므로

전세-매매 갭이 줄어들어드는 부동산이 됩니다.

부동산 투자 상식상 현금이 거의 안들어가고 수요도 많고 공급이 적은 부동산은 여력이 되면 사야겠죠.

 

 

전세는 성장이고 결국 전세가 성장하는 지역의 매매가가 올라가는 것이죠

중장기 포지션으로 내가 투자 방향을 잡고 있다면 이런 지역에는 지금이 경쟁자도 없고

매수 우위시장이기 때문에 관찰을 계속 하다가

매수 타이밍을 잡는 기회가 될 수도 있습니다.

 

미리 현금화가 되어있다면 바닥을 지켜보다가 주울 수도 있는 것입니다.

 

그러나, 내가 현재 영끌 상태이거나

대출이 DSR을 꽉 채우고 있는 상태에서 고금리가 유지된다면

또 전세를 맞춘 부동산에서 역전세가 발생해서 세입자를 맞추고도

나가는 세입자에게 내 현금을 더해서 보증금을 줘야하는 상황이라면

매수는 불가능한 상태이죠

 

오히려 불량 자산 몇개를 정리해서 유동성 위기를 준비하는 것이

현명할 수도 있습니다.

 

내가 버틸 수 있다면 버티면 되는데

공포로 인해 우량 매물을 급매로 내놓는 것도 주의해야 하겠지요.

 

또 이런 시장에서 내 자금에 여유가 있다고 호재만 보거나 너무 낙관적인

전망으로 투자하는 것도 주의해야 하겠지요

 

넘치는 시장정보 속에서 금방 뭔 일이 날 거 같고 뉴스에서 시장에 대한 소식들이 넘쳐납니다.

그러다 보면 계속 발생하는 알 수 없는 변수들로 걱정이 넘치고

장기투자를 하면 괜찮다고 하지만 버티는 게임을 하라고 하지만

흔들리게 되는 것이지요

 

대중이 알고 있고 대중이 이미 하고 있는 투자처에는 수익이 나기 어렵습니다.

많은 사람들이 뛰어든 시장은 레드오션이 되고

시장참여자들의 경쟁으로 수익률이 떨어집니다.

 

그래서 남들이 안하는 것을 하기 위해 경매에서도 특수물건, 새로운 투자 등을 배우기도 하고

블루오션을 찾아 보지만 이런 곳은 더 큰 위험이 기다리고 있을 수도 있습니다.

수익은 높은 곳의 리스크가 큰 것은 당연하지만 이것을 과연 내가 손실없이 잘 해낼 수 있을지도 고민입니다.

 

그렇기에 평소 공부하고 작은 것부터 해보는 것이 중요합니다.

잃어버릴 것이 없는 투자 즉, 내가 공부해서 시간내서 할 수 있는 것부터

경험을 쌓고 하나하나 작은 성공을 이어가다 보면 큰 성공이 될 수도 있습니다.

 

최선을 다해 시간관리를 하고

내가 할 수 있는 것들에 대해서 절실함으로 행동할 때 앞으로 나아갈 수 있는데요

무모하게 투기를 하는 것이 아니라 정말 공부하고 움직여 보는 것이지요.

 

 

 

결론

호황은 좋다, 그러나 불황은 더 좋다는 투자자들의 명언을 새깁니다.

개인 각자의 상황을 파악하고 나에게 영향을 주는 요인을 헷지합니다

작은 성공을 경험하며 버티는 투자, 이기는 투자를 통해 큰 성공으로 만듭니다.

모르는 분야에 투기로 접근하지 않고 공부를 하면서 나의 상황에 맞는 투자를 합니다.

 

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너무 당연한 말씀만 드린거 같은데요

긴 글 읽어 주셔서 감사드리고요

 

조금이라도 도움이 되셨길 바랍니다!!!

 

늘 행복하시고 건강하시길 바랍니다^^