부동산 시장 전망 - 금리와 자산(Feat.신성철님) 정리요약(금리안정되면 6개월 뒤 상승시작)

 

 

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

오랜만에 인사드립니다.

날씨가 추워지고 있는데 컨디션 관리 잘하시길 바랍니다.

 

부동산 시장이 얼어붙고 있습니다.

우리네 사람은 오르면 계속 오를 것 같고 내리면 계속 내릴 것 같은 마음인데요

 

부동산 하시는 분들 중 제가 볼 때 가장 통찰력이 뛰어난 분이 아닌가 싶은 "신성철님"의

블로그를 소개해 드립니다.

 

이전 글에서도 소개를 해드렸는데요

상황이 꽤 바뀌었습니다.

지난 여름 예측하기로는 금리의 급격한 상승이 무한히 지속될 수 없으므로

자산은 결국 수익율에 비례해서 움직이는데

 

실거주 비용이 가장 경제적인 부분부터 상승이 일어나서

결국 매매가를 밀어 올린다고 했습니다.

(현재는 월세가 가장 저렴한 점유형태라서 월세가 상승하는 중이고요

월세가 상승하여 전세가가 상대적으로 더 저렴해지면 전세로 수요가 몰리면서

전세가 상승이 매가를 밀어올린다고 했지요!)

 

단, 돌발변수가 없을 경우에 말이지요~

 

그런데 돌발변수가 생겼네요~

4%대까지 급격히 상승하고 이내 수렴될 것으로 가정한 금리가

예측치를 훨씬 넘어선 거지요

 

한번 내용을 요약해드리겠습니다.

1~4편까지 글에서 친철히 설명해주셨네요!

한번에 정리해서 글이 좀 긴 편입니다~

 

 

 

1편. 금리변동과 요구수익률의 변동

 

https://blog.naver.com/thebeing/222898690822

금리와 자산 (금리변동과 요구수익률변동)

 

 

<내용요약>

현재 매우 어려운 시기임

자산을 구매할 때는 수익율을 기대하고 구매함

수익율은 시세차익만이 아니고

임대수익도 고려해야 함

 

"요구 수익률 = 시세차익률 + 임대수익률"

 

예를들어 설명하면

자동차 렌트카 사업을 하는 분은 자동차라는 자산을 구매하면

감가상각으로 되팔 때 시세차익이 마이너스인데도 불구하고

임대비로 만회하고 남을 만큼 수익이 나오니 자산을 구매한 것임

 

사람이 리스크에도 불구하고 자산을 구매하게 만드는

요구수익율은 무위험 수익율(예금금리) + 2%정도임

 

10여년전 예금금리가 4~5%이던 시절에는 6~7%정도 수익이 나와야 자산을 구매함

얼마전 저금리 시절 금리가 1~2%이던 때에는 3~4%정도 수익이 나도 자산을 구매함

 

상가로 치면 10년전 7% 요구수익율이 저금리 때 3~4%까지 낮아진 것은

절반정도 공실이 생겼거나 임대료가 반값으로 떨어진 것이 아니라

상가의 가격이 2배로 상승한 것임.

 

여기서 중요!!!

• 금리가 1% 올라가면 요구수익율로 덩달아 1%정도 따라 상승함
• 예를들면 금리가 3% → 4%, 요구수익율 5% → 6%, PER 16.6 → 14.2 (-15%)
• 멀티플(미래가치, 보통 PER)은 금리 1%상승 마다 개략적으로 15% 떨어질 수 있음

(단, 멀티플이 16.6이라는 것은 가정치임, 그 값에 따라 떨어지는 비율은 달라짐)

 

 

 

 

 

2편. 금리변동의 예측 불가능성

 

피터린치 "경제 예측은 그냥 쓰레기다!"

 

https://blog.naver.com/thebeing/222900462716

금리와 자산 2 (금리변동의 예측불가능성)

 

<내용요약>

 

금리가 급격히 변동할 경우(즉, 경제위기) 자산시장에 영향을 주지만

언제 어느정도의 강도로 발생할지 예측은 불가능

(완만한 금리 변동은 큰 영향을 주지 못함)

 

2021년말 예측할 당시 급격히 금리가 올라가서 4%대까지 올라갈 것으로 시뮬레이션함

그런데 상상보다 더 가혹하게 올라감

2008년 경제위기 때도 급격히 올라간 속도가 1년에 2% 올랐음

 

작년 하반기 테이퍼링 없었고

금리인상은 22년 5월 시작되고 (당시 시장은 23~24년 상승으로 전망 컨세서스)

환율리스크도 최초로 고려했었을 때,

하락요익은 크게 없었음 (상승 전망)

 

단, 금리인상 최고점을 4%까지 예측한 부분이 예상 밖!!

 

그래서 급격한 금리인상 = 경제위기는 예측이 안되고

현금유동성을 확보해서 장기포지션이라는 기간으로 극복하는 것임

 

중요 : 금리 리스크 헷지는 성장과 기간으로 한다

 

 

 

 

 

3편. 자산에 영향을 주는 금리변동의 조건

 

https://blog.naver.com/thebeing/222901959114

금리와 자산 3 (자산에 영향을 주는 금리변동의 조건)

 

<내용요약>

 

1편 요약

금리 급상승 → 요구수익율 상승 → 자산가격 하락

금리 하락 → 요구수익율 하락 → 자산가격 상승

 

2편 요약

금리 급변동은 경제위기를 해결하기 위한 극약처방

경제위기는 예측할 수 없음

즉, 금리를 기반으로 투자하는 것은 의미가 없음

 

금리는 예측할 수 없음

경제 위기 등으로 금리는 급변할 수 있으며 문제가 해결되면 결국 중립금리로 수렴함

 

중립금리는 미국이 2%중반, 한국이 2%초반으로 볼 수 있음

(정해진 거 없음)

 

투자시점이 금리가 2%보다 높을 때 매수했으면 결국 금리하락으로 자산상승 기대

투자시점이 금리가 2%보다 낮을 때 매수했으면 결국 금리상승으로 자산하락 걱정

 

"개인적으로(신성철님) 저금리 시절 낮아진 금리수준이 요구수익율을 하락시켜

자산가격이 지나치게 고평가 되는었다고 생각되어 투자를 미뤘음"

최근 버핏이 중립금리 위로 금리가 올라가며 재차 투자를 시작함

 

여기서 중요한 것은 성장!!

 

1. 금리가 상승하는 속도보다 자산 상승 속도가 빠르면 자산 하락 없음

2. 금리가 상승한다 해도 일정 수준을 넘어야 자산가격에 충격

(급격한 상승 + 일정수준 이상의 상승 → 자산가격 하락)

 

이번 금리인상이 4%대까지 올라가다 멈췄다면,

4% 정도의 요구수익율을 가진 수도권은 침체가 나왔겠지만

5% 이상의 요구수익율을 가진 지방은 침체가 안나왔을 것임

(지방에서는 5% 금리인상 전 전세가, 매가 상승했음)

 

금리 인상속도는 1년에 1% 정도면 느린 속도임

 

부동산의 요구수익율은 현재 4.7%이고 금리는 5%초반으로 0.4~0.5%정도 금리가 앞서감

금리가 멈추면 0.5%정도는 6개월이면 부동산이 수익율 상승을 만들어 따라갈 것임

 

금리의 절대값이 높은 것이 아님 5%

금리가 급격히 올라가니까 속도 때문에 충격이 오는 것임

 

중요!

결국 예측 불가능한 금리 변수를 제외하면,

월세(전세가)가 성장해야 수익율이 상승하고 자산가격이 오름

월세(전세가)가 성장하지 못하면 수익율이 멈추고 자산가격도 상승 못함

 

결국, 투자는 금리를 장기간에 헷지한다면 "성장"에 달린 문제

 

 

 

 

4편. 성장

 

https://blog.naver.com/thebeing/222903109250

금리와 자산 4 (성장)

 

<내용요약>

자산의 성장속도보다 더 빠른 속도로 금리가 움직이고

일정 수준이상 금리 수준이 올라가면 자산가격에 영향을 줌

 

예측이 어려운 금리 변수를 제외하면

장기포지션으로 볼 때 결국 자산은 성장에 달려있음

 

자산의 성장은 금리처럼 급격히 상승하기는 어려움

특수한 일부 지역 공급이 아주 부족할 경우나 나옴

 

금리가 급격히 상승하면 자산가격의 성장이 따라오질 못해서

성장하는 자산이나 정체하는 자산이나 가격이 떨어짐

 

단, 금리가 안정화되어 중립금리로 수렴할 때 그 차이가 확 벌어짐

성장하는 자산 : 요구수익율 하락에 의한 자산가격 상승분 + 자산의 자체 성장분

정체되는 자산 : 요구수익율 하락에 의한 자산가격 상승분 - 성장의 정체분

 

지금 시기에 닥친 어려움은 금리예측을 잘못한게 아니고

투자할 때 장기적인 관점을 가지고 유동성을 확보하지 못한 점에 있다.

 

중요!!

금리는 중립적인 요소로 결국 자산의 가격은 성장이 결정

장기관점에서 실체화된 유동성을 확보하지 못하면 경제위기가 내 위기가 됨

 

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이상으로 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

상당한 통찰력입니다.

정말 많이 배우고 깨닫고 갑니다.

제가 존경하는 자유지성님과 신성철님의 글과 유투브를 보면

기준을 세울 수 있어 참 고맙습니다.

 

여러분 성공 투자하시고 버티는 투자로 건승하시길 바랍니다.

 

감사합니다.