부동산 시장 전망 - 현재 상태와 예측 (Feat. 신성철님 소감 1,2)

 

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

늘 건강하시고 잘되시길 바랍니다^^

부동산 시장에 대해서 통찰이 대단하신 분으로 2030년까지 시장에 대해 전망하셨던

신성철님의 글이 있어 소개드립니다.

현재 부동산 시장의 위치를 보면서 앞으로 어떻게 될지를 정리한 글입니다.

보면 볼 수록 통찰이 대단하십니다~

 

 

 

https://blog.naver.com/thebeing/222813170529

소감

 

<내용요약>

시장을 단기적으로 예측하기는 어러우나 장기적으로는 추세선이 만들어지므로 예측 가능

시장의 변수가 얼마나 지속성이 있는지 극단까지 가정해보면 어떤 변수가 우세할지 알 수 있음

 

 

1. 금리인상 (하락요인)

 

금리가 2%, 3%, 5%,,,,,,,10%,,,,,,,,,100%까지 올라갈 수 있는가?    없음!!

즉, 금리인상은 결국 수렴하고 멈추거나 다시 내려오게 될 것임

• 금리는 중립금리로 수렴함
• 고금리도 일시적이고 저금리도 일시적인 현상임

 

그렇다면 부동산에 미치는 영향은??

금리가 올라가면 요구수익율은 금리 + 몇프로로 같이 올라감.

금리는 요구수익율과 비례하기 때문

• 금리가 2%라고 한다면 수익형 자산은 그보다는 높아야 함(리스크가 있으니)
• 금리보다 요구수익율이 좀더 높게 형성되면서 비례로 움직임
• 요구수익율을 올리는 현상은 월세가 올라가거나 월세는 그대로이나 매매가가 떨어지면 올라감

 

지금은 금리가 높아지고 있고 요구수익율도 이에 따라 높아지고 있는 시장으로 보이고

월세 즉, 임대료가 급격히 높아지면서 고금리를 따라가고 있는 상태

 

그러나 고금리가 멈추면 높아진 요구수익율도 다시 수렴해야 하기 때문에

자산(매매가)가 상승할 것임

• 수익율이 10%~15% 나오는 물건이 수익율이 5%대로 낮아지려면 매가가 올라가야 됨
• 월세가 낮아지는 경우나 월세가 낮은 곳으로 이동하는 경우는 발생하기 어려움
• 월세가 낮은 곳으로 이동하거나 낮아지는 것은 열악한 주거지로 이동한다는 뜻
• 그럴 경우 다시 밑으로부터의 상승이 나오게 됨

 

단, 공급이 많은 지방은 신축에서 비어있는 구축으로 이동이 일어나서 자산가격이 떨어지는

월세가 낮아지는 경우가 종종 발생함. (지방 부동산, 지방상가 주의 필요)

 

(결론)

금리가 높아지면서 월세(임대수익율)이 높아지고 이는 매가 상승으로 이어짐

하락요인인 금리인상은 결국 멈추게 되고 낮아져서 중립금리로 수렴함

 

 

 

2. 임대료 상승 (상승요인)

 

임대료는 계속 상승하는가? 공급이 부족하면 어느한계까지는 계속 상승함.

그 한계를 소득대비 임대료 비율이라고 하며 금리의 한계선에 비해서 아직 여유가 있다고 판단(신성철님 판단)

 

임대료는 생존의 3요소이며 주택에 지불하는 비용을 줄이는 것은 어려운 일

• 먹는거 입는거를 먼저 줄여서 버팀
• 신축에서 구축으로~ 큰평수에서 작은 집으로 이사가거나 아파트에서 빌라로, 빌라에서 반지하로 가는 경우는

극단적인 경우에만 발생함

 

또한 주택보급율이 낮은 지역은 열악한 주택까지 이미 점유를 누군가 한 상태이기에

주거비를 줄여서 갈 곳이 없고 열악한 주거지로 수요가 많아지면 다시 아래로부터 임대료의 상승이 발생함

(단, 지방 소도시의 경우 쓸만한 구축이 비어있는 경우도 있어 수월한 이동이 가능)

 

금리가 역대급으로 올라가고 있어 임대수익율이 높아짐에도 금리 상승 속도를 따라가지 못하고 있음

금리가 멈추는 순간 임대수익율은 금리 + 몇프로이므로 높아진 금리 수준을 뛰어 넘을 것임

 

(결론)

금리가 인상되면 수익율로 그만큼 높아지고 이는 자산의 상승으로 전가됨

 

 

 

 

 

직접 신성철님의 블로그로 들어가셔서 읽어보시고

다른 글들도 읽어보시면서 통찰을 배우시길 바랍니다.

 

https://blog.naver.com/thebeing/222816410005

소감 2

 

 

이어서 소감 2편입니다.

소감 1편에서는 상승론자의 입장에서 글을 쓰셨는데요

 

 

 

 

3. 시기

투자를 할 때 시기가 중요함

단기/중기/장기의 포지션에서 본인은 중기를 보고 예측하는 것임(5~10년)

 

단기는 변동성이 많아 예측이 어려움

장기는 수십년을 말하며 성장하는 국가는 결국 인플레이션에 의해 무조건 상승함

 

단기에서의 악재는 중기에서는 호재이며 장기에서는 영향없거나 악재임

단기에서의 호재는 중기에서는 악재이며 장기에서는 영향없거나 호재임

-> 시장은 순환하기 때문

(단기 악재가 작용하면 공급이 줄고 결국 상승요인이 되는 등 순환하는 시장)

 

그래서 필승 포지션은 장기포지션으로 시기를 잡고,

리스크에 비해서 수익이 상대적으로 큰 중기포지션을 더하는 정도로 해야함.

 

부동산은 닫혀있는 시스템임 (닫힌계)

수요에 비해서 공급이 부족하면 반드시 표시가 남

• 자가에서 표시나면 매가 상승
• 전세에서 표시나면 전세가 상승
• 월세에서 표시나면 월세가 상승

 

자가의 기준은 주택담보대출금리

전세의 기준은 전세금의 기회비용 (현재는 전세담보대출금리로 변경!!)

월세의 기준은 월세수익율

 

3가지 비용을 비교하면 전세가 실거주 비용이 가장 적음 / 즉, 가장 유리함

 

그런데 금리가 올라가면서 변화가 생김

자가의 실거주 비용 : 주택담보대출 금리 4~5%

전세의 실거주 비용 : 전세자금대출 금리 4~5%

월세의 실거주 비용 : 전세가율 x 전환율 (63.6% x 4.6% = 3%, 경기도 기준)

 

월세가 가장 비용이 적어지게 됨 / 가장 유리한 점유형태가 전세에서 월세로 바뀜

 

시장이 다시 상승하는 시기는 언제인가?

월세의 실거주 비용이 전세의 실거주 비용보다 높아져서 전세가 유리해지면

전세가가 상승하고 이에 따라 매매가를 밀어올린다.

 

현재로부터 기준을 잡는다면 4개월 뒤임!!

 

(결론)

약 4개월 뒤 별다른 돌발변수들이 많지만 전세가 상승이 오고 곧 매가 상승이 시작됨

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요약을 한다고 정리를 했는데도 2편의 글을 정리하니 상당하네요!

엄청난 통찰력과 기준에 대해서 배울 수 있었습니다.

 

기준을 잡으니 참 좋네요!

정말 감사하기도 합니다.

 

늘 건강하시고 잃지않는 투자!

버티는 투자 하시길 바랍니다

 

감사합니다.