Tiny House - 협소주택 더 알아보기 2 (파주 운정신도시 GTX 운정역)

 

 

 

 

 

안녕하세요?

 

지난 글은 어린이 대공원에 협소주택에 대해서 조사해보았습니다.

https://dalmir.tistory.com/14

Tiny House - 협소주택 알아보기 1 (어린이 대공원)

이번에는 경기도 파주 운정신도시로 갑니다.

 

LH에서 수년간 분양한 신도시 주택단지 대지는 땅값이 비슷비슷합니다.

평당 400만원이죠. 대략 80평에서 100평으로 필지를 분양하니 3.2억에서 4억이라고 보시면 간단합니다.

 

하지만 토지분양 후 땅값은 지역마다 상당히 다른데 판교의 경우 현재 시세가 15억 가량하고

강남 세곡, 내곡의 경우 20억에서 30억 가량 합니다.

 

사고 싶어도 자금이 부족할 뿐만 아니라 매물도 귀합니다.

 

동탄신도시의 경우는 6~7억 가량이고 세종시의 경우 5~6억에 형성되어 있습니다. 

영종도의 하늘도시 같은 경우 아직 3.2억~4억으로 P가 전혀 없습니다. 

물론 여기도 바다조망인 경우 가격은 높습니다.

 

단독주택 필지에는 기본적으로 2층 이하 주택으로 2세대까지만 거주해야 하는 조건이 있습니다.

이건 노력해도 못 바꿉니다.  

이렇게 신도시내의 택지는 협소주택으로 짓기에는 평수가 크고 가격도 만만치 않습니다.

 

그러나 파주 운정신도시에는 위에서 살펴본 택지와는 다른 택지가 있습니다. 

 

운정신도시내 최고의 대장아파트 힐스테이트 운정, 센트럴 푸르지오, 아이파크 단지가 있는 곳

남측으로 형성된 주택단지입니다.

이 지역을 공개적으로 소개할까 망설일 정도로 처음 발견했을 때는 저도 놀랐습니다.

아직도 저평가되어 있고 땅값이 필지당 3억후반에서 4억 중반으로 형성되어 있는 숨겨진 진주같은 곳입니다.

길건너 GTX운정역이 있고 대장주 아파트 3개단지와 접해있는 곳입니다.

대장주 아파트는 최근 급등해서 19년 1월 3.8억짜리가 지금 8억에 거래되고 있습니다.

GTX 동탄역 인근 택지가 얼마에 거래되는지 보면 이 지역도 향후 미래시세가 어느 정도 예상이 됩니다.

 

동패초, 동패중, 동패고등학교가 초인접해있는 주택단지 입니다. 

동패초등학교는 2020년 9월 이전합니다. 초등학교 건물은 이미 다 완공되어서 올 가을부터 이전이 되는 거지요.

 

파주 운정신도시내 가장 좋은 입지라고 단언할 수 있을 정도로 좋은 지리적 여건을 갖춘 택지입니다.

또한 여기는 한 필지내 5가구까지 지을 수 있는 조건이 있습니다. 많이 법적으로 완화해준 거 같습니다.

그래서 협소주택으로 도전해볼만한 땅입니다.

 

한 필지에 3가구를 지었습니다.

100평이라고 보면 33평씩 대지 3개소에 주택 3가구를 지었고 입구도 각각 다르게 만들었습니다.

1층은 주차장 필로티에 현관과 거실을 만들고 2층, 3층, 4층을 만들어 놓은 집입니다.

 

4억짜리 땅을 3등분 하면 1.3억입니다.

100평의 60% 건폐율 적용하면 건축할 수 있는 면적은 60평이고

3가구가 들어서니 한집당 바닥 연면적이 20평입니다. 

4층이라고 보면 한가구 전체 평수가 약 80평인데 1층은 주차장 부지로 감해주면 70평 내외 될 거 같습니다.

 

1.3억 땅값에 평당 건축비 300만원을 적용하면 70평 기준 2.1억이니 총 3.4억에 70평 4층 집을 짓는 개념입니다.

3.4억에 내집마련이 가능한 것이죠.

실제 시세를 살펴보겠습니다.

 

네이버 부동산에 한가구당 4.7억에 확인매물이 올라와 있습니다.

https://new.land.naver.com/houses?ms=37.709138,126.7341337,18&a=VL:DDDGG:JWJT:SGJT:HOJT&e=RETAIL

네이버 부동산

타운하우스 분양업체에서 약 1억 정도 수익을 볼 거 같습니다.

선투자한 자금 기회비용과 PF받은 자금의 대출이자, 운영비, 분양광고비 등등 제외하더라도 분양만 된다면

재미있는 사업인거 같습니다.

 

반대로 우리가 여기에 협소주택 개념을 적용해본다면

5가구까지 지을 수 있으니

60평 나누기 5는 12평이 연면적이고 4층까지 짓는다면 48평짜리 협소주택 5채를 지을 수가 있겠습니다.

보수적으로 계산해서 50평이라고 봐도 10평씩 4층 40평짜리 협소주택을 5채 지을 수가 있겠네요.

 

땅값 4억 나누기 5가구하면 8천만원

집값 40평 곱하기 300만원 1.2억원

합이 가구당 2억원이면 집한채를 지을 수가 있습니다.

물론 공동으로 뜻이 맞는 5가구가 있어야 한다는 단점이 있습니다. 

 

비슷한 컨셉의 집이 곳곳에 보입니다. 5가구까지 극단적으로 만든 집은 아직 없습니다.

대체로 3가구 정도로 건축을 하였습니다.

협소주택처럼 작은 평수에 높이 올리는 개념이 아니고 다세대 빌라처럼 1층 한가구, 2층 한가구, 3층 한가구 이렇게

지은 집들이 더 많습니다. 평면구조와 실수요자를 감안하면 3가구 정도 만드는게 일반적인거 같습니다.

다만 이런 형태로 5가구까지 빼려면 투룸을 중간에 넣어야 할 거 같습니다. 

1층 투룸 2개, 2층 투룸 2개, 3층 주인세대 이런식으로요.

파주라는 지리적 한계와 향후 미래 투자가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

신도시 택지에 한번 협소주택을 적용한다고 보면 법적으로 보장된 5가구와 가성비 좋은 땅값,

GTX 운정역으로 인한 교통호재 등 수도권내 협소주택으로 조금 가능성이 있지 않을까 하는 아이디어를 내봅니다.

 

그런데 5가구에 대한 협소주택용 평면배치가 쉽지는 않아 보입니다.

저는 비전공자라서 평면공간 구성이 어렵네요~

 

협소주택이 아니더라도 입지와 가격이 괜찮은 곳 같습니다.

파주 운정신도시 초등학교 인접하고 GTX운정역이 길건너에 있는 단독주택 부지에 대해

알려드렸는데요. 조금이라도 지식에 도움이 되셨기를 바랍니다.

 

감사합니다.